近日，以“后开发时代的中国房地产业：2021年房地产形势与TOD发展”为主题的论坛在上海金融信息中心召开。积极做好防疫防护工作，确保了本次论坛的举办与报告的发布。本次会议由上海易居房地产研究院主办，京投发展股份有限公司、中国国土经济学会国土交通综合规划与开发（TOD）专业委员会协办，上海市人民政府决策咨询基地房地产与城市管理政策研究工作室学术支持。
2020年这个不平凡的年份刚刚过去，2021年这个充满期待的年份已经到来。此次年度论坛，汇聚了房地产产学研等领域相关人士的参与，大家共同解析形势、预判未来，尤其是探讨了房地产后开发时代下的房企机遇，如细分市场TOD蓝海的投资机会。会议通过专家演讲和沙龙互动等形式，对2021年乃至十四五期间房地产业的发展提出了很多中肯建议，受到了与会者的认可和好评。
十四五房地产业责任重大
中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员、易居研究院专家委员会主任 庞元
中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员、易居研究院专家委员会主任庞元在致辞中表示，刚刚过去的2020年，在党中央坚强有力的领导下，中国取得了抗击疫情和经济发展的伟大胜利。在过去的一年中，中国房地产业在抗疫复工中仍然得到了持续发展，对于经济增长和人民居住水平的改善提高，起到了助推的、乃至不可或缺的作用。可以说中国房地产业是中国经济发展的压舱石。在新的时代、新的发展阶段，中国房地产业会发生什么样的变化，开拓创新哪些新的领域，这些都需要我们继续深入做新的思考。从发展目标看，依然要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本方针，在这样的基本方针下要贯彻落实房地产长效机制，促进中国房地产业更健康更持续的发展。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授 张永岳
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，2020年是中国不平凡的一年，中国取得抗击疫情和经济复苏的伟大胜利。在这样一个过程中，中国房地产业的地位和角色不可或缺，它既对中国经济的增长起了助推的作用，又在疫情下真正落实了社会民生保障的作用。进入新时期，包括疫情后，中国房地产业如何积极融合发展，成为业内所要积极回答的问题。到了后开发时代，应该认为房地产业仍然可以保持可持续发展态势。它仍然是一个带有一定支柱性的重要产业，当然其表现特征会跟过去有些区别。在中国房地产业持续推进的30多年时间中，该产业扮演了重要角色。进入十四五期间，房地产业依然很重要、依然有很大的空间、依然可以得到全面持续的发展。
实际上，十四五期间，中国房地产业发展的路径和目标确实更加清晰，其责任重大。2020年第四季度，中央经济工作会议召开。此次会议对中国房地产业的发展提出了明确的要求。1、要解决大城市住房的突出问题，大城市当然也包括一线城市。2、从因城施策到一城一策，即强调了因地制宜，多策并举的思路，可见落实房地产长效机制不是哪个部门的单打独斗行为。3、降低住房租赁的税费负担，该内容明确写进了2021年的经济工作部署。4、探索利用集体建设用地和企事业单位自愿闲置土地建设租赁住房。5、逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。此类改革，赋予了房地产业在国民经济中重大的作用和责任。
后开发时代已开启
此次论坛上，上海易居房地产研究院发布了《后开发时代的中国房地产业发展》报告。报告既进行了国际市场的对比，如对美国、日本、韩国、英国等一些国家的情况研究，也包括了对中国房地产市场历史数据的研究。报告认为，房地产发展的内外部环境已经有了明显变化。从经济增速来说，中国经济进入了中增长阶段；从城镇管理角度来讲，统计数据显示我们已经进入了城镇化中期阶段；从人口状况来说，劳动人口规模指标已经出现顶点；从供求关系看，当前全国户均套数超过了1套。从房地产行业自身发展的指标看，比如销售量、土地购置面积、新开工面积等，也基本上发生了重大变化。基于宏观微观等角度分析，报告认为，中国房地产的大开发时期已经形成构筑顶部的迹象，据此可以判断，中国房地产业已经正在进入后开发时代。
报告认为，中国进入到后开发时代的趋势，需要行业和企业积极把握。在这个大背景下，有几个趋势需要关注。第一个趋势是，新房规模逐渐回落，但在一定时间内仍然保持相当规模，逐渐会形成阶梯式下降的态势。第二个趋势是，存量交易会逐渐形成主力市场，越来越多城市的二手房交易量会超过新房，一定年限之后，全国存量房市场的交易规模会全面超越新房市场。第三个趋势是，行业利润率会降低，经济学理论中的平均利润规律在房地产领域中仍然会起着作用，这也意味着房地产业进入了成熟期，快速增长的状态将有所改变，但产业会更加稳健和细化。
报告指出，该命题的提出，对于企业构建新的产业链具有很大的启发。后续中国房地产业的产业链会更加丰富，包括开发经营行业、物业管理行业、房产经纪服务行业等，比如说这两年的一个亮点就是物业管理行业的兴起。而恰在这个阶段，中国房地产的融资规模受到了制约，特别是三道红线的政策会产生影响，这对于房企的经营和扩张势必有冲击，其要求房企积极研究后开发时代的市场机会。在这样一个过程中，新的业态创新必然成为一个新的增长点，产业的集成度也会有所提高，中小企业在这个过程中面临新的发展机会，但需要以更专业的方式参与创新，并以此创造新的价值和发展机会。行业趋势在变化，要求相关企业不断提高运营能力，真正适应新时代。
2021年楼市将调整蓄力
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
上海易居房地产研究院副院长杨红旭发布了易居院的年度重磅报告：《2020-2021年度全国房地产市场研究报告》。他表示，回顾2020年可以用三句话来进行概况。第一句话：一波三折。疫情突然在年初降临，也导致中国宏观经济政策在2-4月份出现多次降准降息，货币放水、财政刺激，也引起了房地产政策的一些放松，但是从5月份开始，货币政策边际收紧，从7月份开始房地产政策收紧。此类政策波及融资面，同时有十多个热门城市被迫收紧政策。第二句话：先喜后悲。对于房地产行业的参与主体而言，无论是开发企业，还是二手房从业人员或者是普通购房者，可以说是先喜后悲。上半年应对疫情的大背景下，无论是融资还是拿地，都比较“嗨”，而下半年政策面、融资面突然收紧，很多参与主体就明显感受到自身经营出现了困难，或者前景预期又变得扑朔迷离。第三句话：温差大。全国房地产市场的温差非常严重，大家感受各不相同。部分城市出现了抢房等现象，而部分城市则明显降温，地方政府甚至主动救市。
此次报告认为，展望2021年，在房住不炒写进国家十四五发展规划的背景下，房地产政策面依然难以期待出现明显放松，商品房市场需求面不会明显增长，成交量很可能维持2019－2020年的高位盘整格局。在“三道红线”政策全面落地的情况下，房地产开发企业的经营前景似乎蒙上了一层阴景，收缩投资、回笼资金仍是主基调。不过，也有利好房地产市场的因素在增加，比如2021年全球经济将复苏，中国经济趋于恢复正常；再如部分市场低迷的三四线城市将因城施策，放松调控，支持合理的购房需求。总体来看，2021年全国楼市总体稳中略弱，处于调整蓄力阶段。
报告对2021年中国房地产市场相关指标进行了预测和分析。供应指标方面，全国房地产开发企业土地购置面积预计2021年下降3%左右，全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2021年下降3%左右，全国房地产开发投资预计2021年增长5%左右，100城库存与去化周期则是压力先大后小。成交指标方面，全国商品房销售面积预计2021年下降1%。其中一个重要逻辑是，商品房销售面积自2017年以来一直处于高位，2020年创历史新高，连续几年的高成交，尤其是2020年疫情以后，部分高端和改善需求基于避险目的积极入市，可能存在一定程度的透支，预计2021年商品房销售量将小幅下降。价格指标方面，全国商品房成交均价预计2021年上涨5%左右，70城新建商品住宅价格同比涨幅预计将继续收窄。
TOD发展吻合经济内循环模式
2021年是中国积极落实内循环政策的一年，新基建将积极发力，也成为房企转型关注的焦点。本次论坛上，京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁进行了主题为《TOD筑基，产品突围》的演讲。从2019年下半年开始，京投发展已经积极尝试完善轨交车辆基地客户研究体系，企业将更多地从客户的需求出发，特别是结合疫情下客户居住需求发生的变化，将积极进行场景化的构建和演变。要通过更为生动的场景化模式，更好展示未来TOD项目的居住和生活状态。同时他指出，TOD项目的发展空间依然较大。尤其是以轨道车辆基地为代表的TOD开发形式带给居民和社会的加分项还远远不够，还有大量增长性的空间可以做。比如说通过把内外的空间进行结合，把地铁站厅层对接商业空间形成一个完整的地铁商业购物体验，这显然能够提高各类市场价值。类似改造将比单纯改善在车站内的环境更为重要，其在导入人流等方面的效果将会更为明显，当然相关细节需要一步步做探索。
上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理 崔霁
房企探索TOD发展，也需要有更强的理论研究做支撑。此次论坛上，上海易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁发布报告：《2020-2021年度中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》。她认为，十四五开局第一年，房地产业进入后开发时代，疫情下中国经济面临挑战，经济发展需要有新动能、新突破。而TOD就是基建发展的新动能，是房企发展的新蓝海、新领域。在当前政策利好的背景下，房企应抓住TOD的发展机遇。同时，她提出企业怎么做TOD的路径：一是要制定明确的发展战略，挖掘核心竞争力；二是把握城市发展阶段和特征，制定发展方向和重点；三是要以提高土地有效利用为核心，形成好的商业模式；四是注重产品线和技术打造，适应不同项目特点的需要；五是一城一策，一项目一策，创新灵活的合作模式；六是与城市共融、与区域共建、与生态共生。
TOD沙龙
企业转型应更加主动
基于宏观大势和政策的判断，房企在后开发时代积极谋求转型成为关键。新力集团助理总裁金衍表示，当前各个企业管理人应该都在思考，即市场环境政策较大变动下的企业转型问题。以新力为例，其是一家非常年轻的企业，2010年才成立，到现在发展到行业前三十位的地位，实际上享受到了行业和时代所带来的红利。但企业发展并不能停留于此，原有的高周转、快开发、聚焦城市深耕等策略能否继续走好、能否长期坚持，都需要不断分析和反思。当然目前很难说企业转型会形成什么样子，但是至少需要围绕行业的很多关键词去尝试、去探索。比如说，最近国家的政策方针都在提都市圈、城市群，其本身就会影响房企的开发投资趋势。以上海为例，上海未来的城市规划，不再是一个单一的城市核心，未来将是一个中心城区加上5个新城的发展格局。如果这个规划落地，那么其有效土地供应将会增加，其对于人口的吸附能力也将增加，这都是房企投资端等需要关注的，即根据城市发展战略来决定企业新的发展空间。
奥山控股副总裁张金表示，当前外部行业环境的变化，对于部分中小体量的公司是有一定冲击的。无论是三道红线，还是年底新增贷款总量控制的政策，其实都在一定程度上压缩了中小型房企的生存空间。其中，对于三道红线而言，如果一家房企要快速成长，肯定会面临突破的问题，这需要企业自身做调整。而从房贷集中度的政策来看，若是贷款总量控制住了，那么一些大型商业银行的贷款额度将尽量向大企业倾斜，所以对于一些成长型的房企来说是有冲击的。换句话说，房地产市场的基本盘或规模是明确的，成长型的房企可能将没有信心和竞争力去抢蛋糕。所以此时对于中小房企的操盘能力要求就会非常高。各类中小房企应该做好产品最基础的细节工作，从客户的归家动线、感官认识，到最细节的收纳和装修等，都应该做到优于行业平均水平。只有这样，企业竞争能力才可以提升。
与会嘉宾一致认为，企业投资应该基于自身情况做优化，单纯随大流也不一定科学。比如说市场哪里热了就往哪里去投资，这是一种典型的惯性思维，并不一定有效。但是一些大家普遍看好的市场，后续还是需要继续投资。从中长期来看，全国这么多城市群中，长三角和大湾区城市群的经济发展、产业发展、人才集聚等方面势头是最好的。从长期看，楼市的走势、地价的涨幅等还是取决于这个地区的经济水平和人口导入状况。此类区域楼市长期被看好，是各类企业转型中应该重点关注的。
轨交物业将发挥社会效应
中国国土经济学会TOD委员会执行理事沈砾子表示，TOD发展前景被看好，是当前各类企业转型和新业态研究较为关注的。这就要求相关企业既重视宏观研究，也要注意产品的规划。TOD实际上有三个产品或者叫生态。第一个，以节地为导向的场站开发，就是车辆段上盖开发。在这种业态下，将以住宅为主的开发，因为车辆段往往处在线路的末端。类似产品迎合的市场需求也很明确，即“大尺度职住平衡”的需求。此类产品也正好解决了城市用地紧缺的问题。第二个，总结为站城融合的概念，实际上就是围绕某个站点或者某个枢纽站进行片区综合开发，把这个站周围一体开发和车站运行进行一体化的建设。但此类产品这两年是割裂式的发展，即交通枢纽是交通枢纽、社区开发是社区开发，各自开发关联较少。上海虹桥枢纽一体化的融合程度相对好，其把周边的商业办公等较好地融合起来，属于比较靠前的。第三个，就是站城一体化，即车站本身就是一座城镇，过去经常提及的日本大阪站、京都站等都是重要的例子。此类产品有不同的主导者，部分以政府为主导，部分以国有企业为主导，而部分则以私营企业为主导。这三个产品是后续房企涉足此类领域可以重点关注的。
上海申通地铁资产管理有限公司总经理庄巍表示，积极研究地方政府政策进行业务发展很关键。比如，上海已经明确，地铁的停车场上盖是上海非常重要的土地资源，这需要有复合土地利用的开发方式和逻辑支持，即TOD模式。同时，从发展路径或参与主体来看，地铁公司作为停车场上盖开发是不可或缺的主体，将受到政策支持。通过优化商业模式，以协议出让的方式供应给地铁公司相关用地，然后由地铁公司在市政府的监管下在市场上选择合作伙伴来共同开发。这个思路越来越明确，成为相关TOD市场参与主体可以重点关注的。各地项目开发，就需要不断去研究政策思路，在政策的大框架下形成更优的开发模式。
蓝绿双城控股有限公司副董事长顾建明表示，TOD发展给了房企转型的机会，同时也是不断落实社会责任、发挥社会效应的重要途径。此类业务发展下，能够带来较好的经济效益，但同样的，此类产品不断解决了城市的痛点，最后转变成为城市的亮点，真正把生态效益和社会效应等发挥了出来。TOD开发不再是简单的房地产开发，我们需要不断去赋能，把很多社会发展考虑的要素提前置入到前端策划和规划中。只有这样，TOD才能真正发挥出其独有的、特有的魅力，从单纯的以交通为导向转变为以服务为导向，真正符合中国城市生态圈发展的规律。
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