“一套40.3平方米公寓挂牌总价310万元，算下来这套房均价折合7.69万元/平方米”，这则均价直逼北京四环的房产交易信息，是浙江省金华市楼市现状的一处真实截面。
金华楼市究竟是一种怎样存在？国家统计局2月23日发布的《2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，新房价格方面，金华以1.2%环比涨幅领涨全国；二手房价格方面，又以1.3%环比涨幅位列全国第四，仅次于深圳、广州、上海3个一线城市。
不仅如此，记者梳理2020年2月至2021年1月70个大中城市商品销售价格变动情况发现，一年来，金华新房价格出现两轮增长，在2020年7月和2021年1月两次破1%，在全国70城中间座次跃进30余位；二手房价格也经历了几乎一致波动曲线，但上涨势头更甚。“房价上涨过快”是一位长三角区域房地产研究人士对金华楼市的评价。
缘何领涨，又缘何持续上涨？金华楼市变化动态场景及背后原因，勾勒出长三角区域三四线城市楼市生态。
新房价格领涨全国
新房价格环比增幅方面，金华从2020年2月环比持平一直走高至8月环比增长1.1%，在全国70城中环比增幅排名也同时从40位开外迅速跻身8月第10位；10月环比增幅短暂回落至-0.2%之后又开始一路上涨，一直到2021年1月环比增幅1.2%，就此领涨全国。
新房价格同比增幅方面，金华从2020年2月的同比增长7.5%一路波动回落至2021年5.9%，但在全国70城中同比增幅排名却从第28位一路上升至第14位。
量价齐升。公开数据显示，2020年金华市场累计成交商品房22917套，相比2020年17831套成交量，同比增长28.52%，尤其2020年7月份单月成交超过3000套。
经过2020年一路高歌，2021年1月新房环比增幅领涨全国的金华，更是在传统楼市销售淡季冲出新成绩：1月新房成交3778套房源，是金华近一年来新房成交量最高的一个月，环比增长60.49%，同比增长345.52%。但其实，金华1月新入市房源共4个盘仅1071套。
“土地出让火热影响下游市场，在售商品房在限价范围内做到极致，特别是部分稀缺资源房子单价拉高。”一位金华房地产人士告诉记者。
2020年，金华土地成交125万平方米，成交金额共计169亿元，相比2019年增长9.7%。尤其几宗被市场所记忆的“转折性”地块：
2020年5月28日，二七板块最后一宗百亩住宅用地引来中海、恒大、绿城、保利、美的、中天6家房企参与竞，经过224轮竞价，最后以近24亿元总价出让，刷新二七板块地价纪录，成为金华市区次高地块，就此刺激了疫情后处于疲态的金华楼市；
2020年7月29日，金东新城90亩地块还未开拍就引得房企频频报价，现场更是吸引了金地、保利、中南、宝龙、敏捷、德信、茂新、中梁等17家房企参与，最终被万固集团以总价5.51亿元竞得，溢价率103.1%。
进入2021年，金华地势热度只增不减。1月7日，金华首场土拍推出洪源77亩涉宅地块
吸引了近30家房企报名竞拍，经过272轮竞价最终由保利发展以总价15.92亿元竞得，溢价率76.1%。
2月2日金华地市再迎高潮。经过154轮竞价，历时近3个小时，华鸿嘉信以10.24亿元竞得湖海塘地块，楼溢价率60.06%；经过349轮竞价，历时近8个小时，荣安以11.81亿元竞得多湖地块，溢价率37.67%，该地块激烈程度是短短20分钟竞价打破华鸿嘉信竞得的1.53万元/平方米的楼面价地王，短短50分钟冲到了1.7万元/平方米，最后创下1.85万元/平方米楼面价纪录。
“按照目前楼面价，金华新房很可能马上进入3万元/平方米时代，部分核心地段紧俏房源甚至有可能更高。”上述金华房地产人士预判。
二手房一路追涨 学区房单价破7万元
二手房价格环比增幅方面，金华从2020年2月环比增幅-0.3%一直走高至8月环比增幅1.2%，在全国70城环比增幅排名从最开始54位跃升至8月的全国第3位；此后经历9月至11月短暂回调后，12月环比增幅升至0.8%，在全国70城中位列第3，2021年1月又以1.3%环比增幅位列全国第4。
二手房价格同比增幅方面，金华从2020年低谷期环比增幅0.6%一路走高至2021年1月的环比增幅6.2%，增长势头超过新房。
金华新房和二手房价格倒挂现象也同时显现。中指研究院发布根据中国房地产指数系统百城价格指数发布的《全国100个城市新建及二手住宅的调查数据》显示，金华新房平均价格为12049元/平方米，二手房平均价格为17820元/平方米。
金华各区1月份二手房挂牌价格图景为：江南板块挂牌均价集中在1.8万元/平方米至2.5万元/平方米，其中新世纪美墅园4.57万元/平方米；湖海塘板块挂牌均价集中在1.6万元/平方米至2.5万元/平方米；江北板块挂牌价集中在1.2万元/平方米至1.8万元/平方米，其中盛世天成达4.34万元/平方米；金义都市新区挂牌价集中在1万元/平方米至2万元/平方米；婺城新区挂牌价集中在1.2万元/平方米至1.6万元/平方米；金东区挂牌价集中在1.6万元/平方米至2.2万元/平方米。
“二手房价格上涨快以及板块分化明显主要是因为学区房的‘公民同招’政策带来的影响较大。”上述金华房地产人士告诉记者。
2020年5月12日，金华市公布《关于2020年义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，实施“公民同招、公办和民办只选其一、报名民办100%摇号+锁区”等一系列规定，因此，优质公办学校更成了家长们稳妥的选择。
在学区房板块，记者注意到紧邻金师五中的金茂大厦，一套40.3平方米公寓挂牌总价310万元，均价达7.69万元/平方米。“这是金华市顶级学府房源，都是公寓，虽然网上挂牌很多，但其实都已售出，目前除了310万元这一套，另外只有两套，一套57平方米，399万元；另一套42平方米，335万元。如果买不到金茂大厦，可以考虑附近恒大文化楼，那边有一套58平方米，360万元。”一位金华学区房房产经纪人告诉记者，“现在学区房处于供不应求的阶段，房源数量少，一天一个价。”。
“金华房价上涨过快，后续不排除政府采取调控政策。此前浙江省包括丽水、衢州、台州等地级市都出台了调控政策，所以从这个逻辑看，后续金华也要防范调控升级的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
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