2021年5月17日上午，国家统计局公布了2021年1-4月国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021年4月，各地区各部门扎实推进统筹疫情防控和经济社会发展，生产需求持续增长，就业物价总体稳定，新兴动能培育壮大，国民经济延续稳定恢复发展态势。
房地产方面总体保持较高活力，2021年1-4月商品房销售规模较2019年增长19.5%，开发投资额较2019年增长17.6%。但各地区销售表现分化明显，房企新开工和拿地面积缩减，单月来看，2021年4月，全国商品房销售面积环比下降23%，单月投资金额下降7%。
从统计局监测的70个大中城市新建商品住宅销售价格来看，2021年4月各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅涨幅有升有落。01
4月销售面积环比下降23%
国家统计局数据显示：2021年1-4月，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1-4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。住宅销售面积同比增长51.1%，办公楼销售面积同比增长20.0%，商业营业用房销售面积同比增长16.3%；商品房销售额53609亿元，同比增长68.2%；比2019年1-4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。住宅销售额同比增长73.2%，办公楼销售额同比增长31.9%，商业营业用房销售额同比增长20.3%。
单月来看，2021年4月商品房销售面积环比回落23%，销售面积金额环比回落21%。究其原因，主要在于各地区间销售表现的严重分化。
国家统计局数据显示：2021年1-4月，东部地区商品房销售面积21524万平方米，同比增长56.4%，较2019年前4月增长29%，1-4月东部地区商品房销售额31741亿元，同比增长80.1%。涨幅大于中部和西部地区。
2021年1-4月，中部地区商品房销售面积13691万平方米，同比增长52.4%；销售额10468亿元，同比增长71.2%；西部地区商品房销售面积13582万平方米，同比增长34.7%；销售额10133亿元，同比增长41.6%。而东北地区商品房销售面积1508万平方米，同比增长31.8%，较2019年同期则规模下降2%，东北地区商品房销售额1267亿元，同比增长31.3%。
值得注意的是，截止至4月全国各地区新房销售表现均出现短期下行趋势。从2021年前4月和一季度各地区销售规模对比2019年同期来看，东部、西部和东北地区前4月涨幅均有一定收窄，其中东部地区收窄3pts。这主要由于当前中西部和东北地区普遍出现购房者购买力不足、在售项目降价难换量现象，而东部地区各地市4月起陆续调控政策，颗粒度细化至乡镇，如嘉兴、湖州、合肥、丽水、绍兴等。
02
70城房价同比涨幅扩至4.4%
据全国商品房销售面积、金额估算来看，4月商品房销售均价继续上扬，达10653元/平方米，2021年至今4个月，全国商品房销售均价已经稳站一万大关。这主要由于规模占比最高的东部地区楼市火热，各地市房价普涨。
从统计局发布的《2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看，各能级城市一二手房房价同比上涨趋势延续。
据测算，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；二手住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中广州一二手房涨幅最大，分别达9.9%和12.9%。
二线和三四线城市一二手房房价同比涨幅基本相同，二线城市整体略高。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中银川一手房和扬州二手房同比涨幅最大，分别为13.7%和10.6%。
03
新开工环比降7%，拿地规模走低
据国家统计局数据：1-4月，房屋新开工面积53905万平方米，同比增长12.8%，但比2019年同期下降7.9%，降幅扩大1.3pts。其中4月单月房屋新开工面积17742万平方米，环比降7%、同比降9.3%，较2019年同期降10.5%。
单月新开工面积环比及较2019年同期下降仍表明房企对房屋新开工意愿在持续走低。4月起部分核心城市进入集中出地节点，融资收紧后房企集约资金竞争土地市场。而对中西部及东北地区而言，“金三银四”惨淡的销售表现使得房企对新项目工期有所延长。因此对房屋新开工的态度愈发审慎，单月规模低于过去两年同期并且环比一低再低。
据国家统计局数据：1-4月，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%，土地成交价款1203亿元，下降29.2%。其中4月土地购置面积1000万平方米，集中供地下较3月环比增18%，但由于整体供地规模有限，虽热点城市地市火爆，经CRIC统计全国经营性用地平均溢价率25.4%创三年新高，但购置面积较2020年、2019年同期分别下跌15%和61%。
04
4月开发投资环比降7%
据国家统计局数据：1-4月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1-4月增长17.6%。其中，东部地区房地产开发投资22098亿元，同比增长19.8%；中部地区投资8325亿元，同比增长29.7%；西部地区投资8777亿元，同比增长19.6%；东北地区投资1039亿元，同比增长15.4%。
单月来看，4月单月房地产开发投资额为12664万元，环比降6.81%，同比增长13.7%，比2019年同期增长21.6%，涨幅分别收窄1pts和5.58pts。
4月整体开发投资额仍由以施工为主的建安投资为主要支撑。竣工交付大年下房地产开发企业施工面积持续维持历史高位，
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米，同比增长10.5%，比2019年同期增长13.3%。其中，住宅施工面积578028万平方米，同比增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米，同比增长12.8%。
其中，住宅新开工面积40335万平方米，同比增长14.4%。房屋竣工面积22736万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅竣工面积16551万平方米，同比增长20.7%。
综合来看，我们认为，在“三条红线”下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。
商品房销售方面，受年中节点影响，5-6月全国商品房销售规模有望适度回升，但区域分化现象的存在仍将拖累整体增速。
拿地方面，核心城市及周边热点城市土地仍是房企竞争热点。在融资收紧大环境下房企将资金聚焦于土拍市场，全国整体房屋开工规模将继续保持低位。
预计后续房地产开发投资额增速将继续回落，全年增速呈现“前高后缓”的走势。
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