万科半年报中值得关注的“北方区域”

刘伟 2021-09-01 09:39:24 来源:中国房地产网

  业绩表现长期处在行业头部位置的万科也出现净利下跌的局面。

  8月29日,万科发布2021年半年度报告,上半年总营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;实现归属上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

  报告期内,公司毛利率为22.9%,同比下降8.87个百分点;净利率为9.7%,同比下降3.05个百分点。

  翻看历年财报数据,万科上次中报净利润下滑还要追溯到2002年。当年,万科半年报归母净利润同比下滑16.6%。

  万科总裁、首席执行官祝九胜在8月30日的业绩会上表示,上半年净利润同比下降有三方面原因:第一,销售规模的增长有限;第二,开发业务毛利率下降较快,税后毛利率从24%降至18%,未扣税毛利率从32%降到23%,其中地价占比在不断升高,这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;第三,是转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。

  梳理万科2021半年度财报可以看到,万科北方区域销售额从2020年同期162.51亿元增加到了今年同期的231.70亿元,增长了42.58%,而利润从去年同期的20.35亿元下降到了今年的17.36亿元,下降了14.69%,其毛利仅为7.49%,少于相比其他区域至少4个百分点。由此看来,万科北方区域显然成为拉低总体利润的重要因素。

  对此,记者联系万科北京区域相关负责人寻求采访,但截至发稿并未获得回复。

  一位闽系房企副总裁在受访时表示,近年来,北方区域的各大城市经济发展实力和潜力整体比南方差不少,消费者的消费能力偏弱,营商环境也有待提升。这是不少房企在北方区域发展受阻的很重要的大背景。

  近20年来利润首度下跌

  财报显示,万科上半年营收中,其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元,占比86.36%;期内,每股基本盈利0.95元,同比下降14.1%;全面摊薄的净资产收益率为4.98%,较上年同期下降1.41个百分点。

  分业务类型看,上半年营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比5.1%。

  负债方面,万科一季度顺利回归“绿档”。截至报告期末,该集团净负债率为20.2%;持有货币资金1952.2亿元,高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0亿元,剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

  上半年,万科经营性现金流净额67.8亿元,同比下降70%;其中第二季度经营性现金流净额-101亿元,同比下降139.5%。

  截至2021年6月30日,万科总资产规模1.96万亿元,比年初增长4.59%;总负债规模1.59万亿元,比年初增长4.74%;资产负债率81.40%,比年初上升0.12个百分点。

  数据显示,今年上半年,万科的税后毛利率为18%,同比下降了6个百分点,税前毛利率为23%,同比下降了9个百分点,这也是其近20年来利润首度下跌。

  根据Wind数据,今年上半年毛利率水平的95家A股上市房企的毛利率中位值为23.1%,平均值为24%,可见万科毛利率低于行业平均值。

  实际上,万科近几年的利润率水平一直处于下滑状态。Wind数据显示,2018年-2020年,万科每一年的毛利率分别为37.48%、36.25%、29.25%,同期净利率水平分别为16.55%、14.99%、14.15%。但总体而言,利润水平仍能保持正增长。

  若将万科的营收和利润分区域拆开来看,则可以更细致地了解到利润下跌的主要因素。

  根据财报,今年上半年,万科南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域的营业收入分别为425.18亿元、449.68亿元、231.70亿元、369.92亿元和78.48亿元,对应的分部利润为62.93亿元、59.06亿元、17.36亿元、43.79亿元和16.44亿元,分布利润率分别为14.80%、13.13%、7.49%、11.83%、20.94%。其中,仅有北方区域的利润率小于10%。

 北方区域还需要时间

  考虑到房地产行业的营收和利润的结算有延迟,则要关注到此前几年北方区域的表现。

  根据万科财报,其北方区域包含如下城市:北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、 唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔 滨、淄博、威海及雄安新区等。

  时间回到2015年,顶着万科最年轻管理层的刘肖从杭州来到北京,担任北万总经理。随后刘肖对万科北方区域进行了大刀阔斧的改革,其中包括存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务等不少投资回报周期相对较长的项目。

  就其开发业务本身而言,由于自持土地的获取,导致资金占用过多,拖累了主业增速。

  2016年11月,万科以109亿元(50亿元18号地+59亿元与住总联合19号地)总地价拿下两块100%自持地块,即万科翡翠书院项目。据媒体报道称,加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本,翡翠书院累计投入成本接近170亿元。

  另外,北京万科还有两个含自持比例的项目,一个是2017年7月拿地的七橡墅,自持面积比例40%;另一个是2017年8月拿地的翡翠云图,地块自持面积比例44%。

  从财务数据上看,北方区域盈利下滑的问题,并不只在今年上半年期间显现。2020年,万科北方区域销售额1501.74亿元,创下近6年来新高,但其在整个万科销售额中贡献的比例21.33%,创下近6年来新低。

  销售额创下新低带来的是万科北方区域收入、利润的增长疲软。2020年万科北方物业主营业务收入674.43亿元,创下近三年新低,占比16.91%,创下近6年新低;净利润33.97亿元,创下近4年新低,占比7.21%创下近6年新低。

  从分区域营收看,在万科划分的五大区域中,北方区域2020年贡献营收674.43亿元,占比16.91%,权益净利润仅为33.97亿元,占比7.21%,权益净利率4.87%,远低于西北区域在内的其他四大区域10%以上的权益净利率。

  一位曾在北京国有房地产企业工作的业内人士告诉记者,北方区域通常是京津冀、东北、河北、山东几个大的片区。从2017年上半年那轮调控开始,环北京区域的房地产市场就陷入低谷,不少身处其中的房企都没能有所作为。在他看来,东北、山东等片区的市场表现一直不温不火。整体而言,在过去以及未来很长一段时间里,如果调控政策始终保持当前的状况,北方区域的房地产市场堪忧。

  在地产开发业务之外,万科北方区域此前公布了未来三年发展的五个业务发展方向,主要包括TOD、旧改、科创园、文创园、产业小镇。

  正如总裁祝九胜所说,万科“转型效果要体现出来,还需要时间”。这个问题,就要看刘肖的继任者卢冰能否给出答案。

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