多番调控下，上海楼市冷热并存，新房认购高热不减，二手房进入冰冻期。上海二手房成交价格，正逐步向2020年初水平回撤。
上海新房市场断供两个月后，第四批次推出42个楼盘，恰逢“金九银十”，目前已有多个楼盘触发积分，认购火热。来自上海网上房地产官方数据显示，仅9月28日上海售出各类新建商品房909套，成交面积6.52万平方米，这一数据为今年新房市场成交高峰。
上海二手房受核验价和房贷“三价就低”政策影响，成交量直线下降。来自链家网上海数据显示，截至9月27日上海二手房9月网签约9700套，预计9月成交套数在10000套左右，相较于8月份的18000套成交数据下降约40%，为今年以来成交最低点。
中国房地产报记者在市场走访中也发现，对比年初的高热，二手房市场确实冷下来了，如闵行区年初挂牌价500多万元的“学区房”高兴花园，目前售价仅300多万元，成交总价直降40%；浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区最高挂牌价达21万元/平方米，最近挂牌价为12万-13万元/平方米，单价直降8万元/平方米；以一套100平方米房子计算，总价下降约800万元。
近郊刚需新盘受欢迎
“没预约看不了，要预约才能进。”9月28日，上海闵行区楼盘融信旭辉世纪古美一销售人员对记者说。据记者了解，该楼盘本次推出394套72-150平方米户型，备案均价82500元/平方米，目前认购人数已破千组，第一期入围分在72.5分，该批次初步预计入围积分在70分以上。
记者来到另一楼盘浦东仁恒金桥世纪售楼处表示想看样板房，现场销售告知：“确定认购并交了认筹金后会集中安排看样板间”。同样看房的购房者王女士告诉记者：“这个楼盘第一批次时就这样，售楼处一直关着，跟销售预约了也没用，就是不给看，开发商捂盘惜售。”
另一名购房者杨先生也向记者表示：“浦东另一个楼盘半年前就具备开盘条件，估计要捂盘到政策放开；前滩盘则是售楼处都没有，直接认购，一直都这样。”
对于开发商是否存在捂盘现象，同策研究院研究总监宋红卫表示，第四批次42个楼盘，目前仍有部分项目没有取得预售许可证，并不是开发商捂盘，而是限价政策下给出的预售指导价格没有达到开发商预期，部分项目以预售价格入市可能面临亏损，“第三批次入市项目也有几个没有取得预售许可证。”
上海新房市场销售依旧火热的同时，“内环必成热盘”的市场格局也在悄然发生着变化。
上海本批次推出的两个内环项目长宁区愚源名邸和静安区宝珀公寓，本该是市场预定的热门楼盘，然而在这次认购中均没有触发积分制。其中，宝珀公寓推出89-137平方米户型299套房源，销售均价112000元/平方米，认购315组，认购率仅105%；愚源名邸本批次推出92-278平方米户型154套房源，销售均价125000元/平方米，认购也没有触发积分制。
反观上海五大新城尤以中外环之间的闵行区、浦东新区、青浦区成触发积分制的高频区，第四批次楼盘中较少触发积分制的松江新城板块洞泾都汇名邸也触发了积分制。
对比五大新城及中外环区域热门楼盘，普遍有较好规划，距离地铁站较近，自驾没有市内拥挤，单价在4万—8万元，价格只有市内的1/2到1/3，成为刚需置业首选。
对于“金九银十”上海新房市场表现，宋红卫表示，上海新房市场仍然可期，9月-10月份成交量将明显高于7-8月份。
二手房进入冰冻期
对比新房市场较好的成交量，上海二手房核验价与“三价就低”新政之后，二手房成交量速冻，价格也急速下降。
链家网统计数据显示，截至9月27日，上海二手房网签约9700套，预计最终成交套数在1万套左右，相较于今年8月的1.8万套下降约40%，是今年以来成交最低点。对比链家今年以来二手房挂牌量也可以看出，从2020年7月近10万套到现在的2万-3万套，房源在急速减少。有中介表示，虽然还有大量“内网”房源，占比约为20%，不过市场确实冷下来了。
记者从从贝壳找房APP、中原地产等平台可见，大量热门板块挂牌价格明显下降，上海知名学区浦东陆家嘴的“老破小”梅园小区，最高挂牌价达21万元/平方米，最近挂牌价为12万-13万元/平方米，单价直降8万元/平方米，以一套100平方米的房子计算，总价下降约800万元。
记者在学区房集中的闵行区发现，区域内对口闵行畹町实验小学的老旧小区高兴花园、常兴家园价格均有不同幅度下降。以高兴花园为例，现在挂牌单价普遍在6万元/平方米左右，年初同面积挂牌价500多万元的房子，现在普遍挂牌价在300多万元，部分房源价格直降40%。
在上海闵行区从事多年二手房交易的太平洋中介张经理表示，高兴花园等好几个老旧小区房源比较多，以前外地人只要买房都能入学，现在外地人买了也上不了学，主要还是学区政策变了，居住舒适感也欠缺，看房的人也少。
同时张经理也表示，闵行区春城、春申景城等次新房对口闵行公办第一梯队学区，核验价在8.9万元/平方米，100平方米房子总价比之前下调约100万元。
上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示，新房多推几个楼盘成交量就能上去，学区房二季度就已降温，主要是受核验价政策影响，即使入学门槛不变，房屋本身价格也会发生降价。
对于上海二手房和学区房降价原因，宋红卫也表示，上海二手房和学区房不管是挂牌价还是成交价均有不同程度下调，一是教育制度改革降低了学区房热度；二是挂牌核验导致部分高价房源无法入市；三是二手房“三价就低”直接抬高了购房者的首付比例，部分购房者面临预算不够的情况，导致成交量不足，进而影响房价；四是按揭贷款额度紧张，大量按揭贷款停滞，10月份仍然会受“三价从低”和贷款额度紧张的影响。
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