“三旧”改造和城市更新的“黄埔模式”在全国具有一定的代表性。下一步，黄埔区计划支持国企参与旧城改造前期服务工作，为旧改“拆迁前置”等工作增加一层安全垫。而不能满足旧村改造进度和工作要求的合作企业，也会被清退。
11月12日下午，黄埔区汤村旧改项目的展厅里来了一群特殊的客人，他们是附近小鹏汽车智能网联汽车智造基地的员工，来了解未来给他们定向定制的配套住宅是什么样子。展厅的不远处就是汤村的安置区，当天上午刚刚举办了首批复建安置房的封顶仪式。据了解，首期复建安置区落成后，能提供约1250套住宅给村民回迁居住。
2019年6月，升龙集团被确定为汤村旧村改造项目的合作企业，不到一年时间，汤村复建安置区便全面动工，2021年11月，首批复建房完成封顶。截至目前，汤村旧改项目签约率几近100%，项目也已转入全面建设阶段。
过去，这样的推进速度在城市更新领域是难以想象的，此前广州市的不少旧村改造项目光是和村民签约就要耗费七八年时间。
事实上，2018年是一个转折点，当年9月，黄埔区、广州开发区（简称“黄埔区”）获批广东省“三旧”改造改革创新试点，成为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点。2020年6月，该区提出力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，由此驶入城市更新的“快车道”。
从数据来看，城市更新已经成为了黄埔区撬动城市高质量发展的主要支点。截至2021年9月，该区累计批复城市更新项目128个，完成固定资产投资1418亿元。据黄埔区测算，66个旧村完成改造后，将带动村集体经济增长10倍以上、村民人均年收入增长5倍以上。
正是因为这种政策性的创新是在摸着石头过河，并无先例可循，改造的快速推进中也出现了始料未及的问题。10月中旬，几份来自广东省、广州市相关部门的内部文件流出，引起了较大的反响。相关文件在肯定黄埔区于低效用地处置、再造审批服务流程等方面成绩的同时，也指出大规模快速拆迁存在一定的风险和隐患，如短期内的房价、租金上涨，新增建设用地需求大增等，希望该区加强工作统筹，把控改造节奏。
10月20日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，其中提到“城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁”，“合理控制城市更新规模、调节开发节奏和时序”。连番政策信号的叠加下，浓郁的观望情绪开始在广州业内弥漫，“广州叫停城市更新”的揣测声音也开始传出，城市更新这条路还要不要继续走？怎么走？成为了参与各方心中待解的疑问。
担负试点重任的黄埔区无疑是解答这些问题的最佳对象。11月16日，黄埔区相关负责人对中国房地产报记者表示，住建部的63号文以及近期广东省的有关文件，并非要叫停城市更新，从国家战略导向及黄埔区的实践经验来看，城市更新的道路是正确的，未来也将继续坚持走下去。
广州开发区城市更新局负责整个黄埔区的城市更新工作执行，据该局局长侯奔透露，近期黄埔区正在全面总结近年来城市更新工作的经验成效及问题偏差，研究制定进一步优化该区城市更新工作推进思路及实施路径的工作方案。未来，将按照“科学分类施策，平稳有序推进”的总体原则，细分区内的城市更新项目。“正常推进中的项目会加快步伐，部分项目在优化完善后继续推进，也有部分项目将暂缓推进。”
而即将出台的黄埔城市更新创新政策3.0版，也提出城市更新要实现三个转变：从规划化向精细化、从城市化向产城融合、从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。
城市更新没有被叫停
侯奔最近正忙着黄埔区的第三次城市更新项目核查以及新工作方案的拟定。
10月中旬，广州开展了对全市119个城市更新项目的核查行动，其中黄埔区就占了80个。核查的重点包括是否涉及大拆大建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐、是否征求并落实公众及专家意见等。
据了解，9月底以来，黄埔区已经进行了一轮自查，以及接受广州市核查组的核查。在上一阶段广州市专项核查的基础上，近期广州开发区城市更新局组织了4个联合专项核查技术小组，对全区城市更新项目进行第二轮的深入核查，实地调研重点旧村项目历史文化遗产及古树名木保护等情况。
在广州开展城市更新项目核查行动的同时，广东省自然资源厅在10月11日发出的一份内部文件也流了出来。这份名为《关于进一步规范黄埔区“三旧”改造工作的函》提到，黄埔区计划在三年里拆除66个旧村庄共计3278万平方米，截至目前已完成了77%，按此进度，拆迁任务将提前一年半完成。这样的大规模快速拆迁可能带来新增建设用地需求大增、商品住宅供应量短期内难以消化等问题。
受此影响，广州的城市更新走向变得扑朔迷离，参与的企业也有不少疑虑。“现在确实看不太明白，希望政策能够尽快明朗。”广州某旧改项目合作企业如此表示。
在黄埔区相关负责人看来，无论是住建部还是广东省的有关文件，都不是要叫停城市更新，而是希望地方在“三旧”改造改革创新中不断总结经验、不断优化完善，发现问题、解决问题，走得更稳更好。
侯奔也表示：“从黄埔的实践经验来看，城市更新在城市面貌改善、拉动经济、优化公共服务、传承历史文化、消除安全隐患、提高村民收入、实现集体经济可持续发展等方面，都发挥了重要作用。”
改造节奏要调整
在确定方向不变的前提下，黄埔区把调节奏提上了议事日程。据侯奔介绍，该区正在全面总结近年来城市更新工作的经验成效及问题偏差，结合中央及广东省、广州市的最新政策精神，和此次的核查情况，研究制定进一步优化城市更新工作推进思路及实施路径的工作方案。
在黄埔区最新版的城市更新工作方案中，“科学分类施策，平稳有序推进”是主要原则。科学合理安排改造节奏是其中一个要点，未来，黄埔区的城市更新项目将根据实际情况分类推进，有的可以加速，有的则可能被暂缓。在一定程度上，这也回应了广东省自然资源厅此前所提的大规模快速拆迁的问题。
自2018年底获批成为省“三旧”改造改革创新试点以来，黄埔区基本保持着每年出台一个城市更新政策的节奏，此前已先后出台“城市更新10条”（黄埔区城市更新创新政策1.0版）、“城市更新18条”（黄埔区城市更新创新政策2.0版）。今年上半年，该区已经在谋划《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施》（黄埔区城市更新创新政策3.0版），因为疫情等原因推迟了发布时间。
根据最新的政策导向，广州开发区城市更新局也正在对这个3.0版本的相关政策条款进行完善，强化历史文化传承、古树名木保护、乡村振兴融合、租赁住房配置、产业导入强化等方面的政策供给，推进该区的城市更新工作实现从规模化向精细化转变，从城市化向产城融合转变，从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。
据中国房地产报记者了解，黄埔区城市更新创新政策3.0版强调了要严控拆迁和改造的节奏和规模，对启动旧城改造项目严格把关，明确精准拆迁要求，提出精准拆迁的实施路径，确保在风险可控、依法依规的情况下推进拆迁攻坚。
商品房消化只需7年
按照广东省自然资源厅此前的估算，黄埔区66个旧村改造的新房入市后，可供应3500万平方米的商品住宅，整个黄埔区要21年才能完全消化。
对此，侯奔表示，核查相关资料数据后，他们得到的是一个更为乐观的结论。“假设黄埔区自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长，旧改产生的商品房大约7年就可全部消化。”他举了个例子，黄埔区内的中新广州知识城2010年才启动建设，至今已引进了1700多家中外企业，常住人口由十年前的3万人增加到如今的35万人，预计到2025年将达到50万人。
当然，要维持商品房市场的供需平衡，还需要更科学的测算。据悉，目前黄埔区已聘请了专业机构，对区内的人口结构、产业发展及商品房供求情况等进行详细评估，为城市更新节奏的调整提供参考。
针对拆迁前期区内商品房供不应求的问题，该区拿出了配套政策——支持旧改项目“拆一片、建一片”，让村民尽早回迁。2020年9月，广州开发区城市更新局印发了《广州开发区城市更新局关于规范旧村改造项目首开区选定和建设工作的通知》，提出“首开先建”，允许符合上层次规划等条件的地块先行开工建设复建安置房及公服配套设施，推动复建速度全面跟上。
在即将出台的城市更新3.0创新政策中，旧村项目改造主体也被要求必须在实施方案中编制安置区或公服设施“首开先建”的规划建设方案专章，推动项目实施方案与首开区规划方案专章同步编制、同步报审、同步上会，进一步精简规划、建设相关行政许可的流程手续，确保村民尽早回迁。
“我们还计划通过增加过渡性临时用房、配置保障性租赁住房、规范安置房上市流转等一系列手段，多渠道增加市场上的房屋供给。”侯奔说。
下一步为旧改“拆迁前置”增加安全垫
规模大、产值高的旧村改造项目向来是开发商的心头好，黄埔区的66个旧村改造项目更是吸引了大批房企的参与。在该区内，投资额高达数十亿元、上百亿元的旧改项目并不鲜见，这对开发商的资金链是个不小的考验。今年下半年以来，几家房企的连续暴雷和地产行业的流动性紧张，也令外界对这些项目的风险提高了关注。据了解，已有部分暴雷的房企在处置和考虑处置广州、深圳等地的旧改项目。按照中指研究院的统计，2022年，房企仅仅是海外债的到期规模就高达3560.2亿元。为了偿债，部分房企压缩开支，放缓投资和项目建设进度也是大概率事件。
在这一背景下，防范因房企资金短缺而导致的旧改项目烂尾风险，也是地方政府的当务之急。据侯奔介绍，黄埔区此前已采取多种措施，多部门联动监管旧村改造项目资金，预防和减少改造项目的资金风险，最大限度保障村民和村集体的合法权益。例如，由广州开发区城市更新局及街道、村社、监管银行四方一同督促改造实施主体及时缴纳监管资金，并与融资区预售款专户资金拨付关联。在待出台的城市更新3.0创新政策中，增设了拆迁保证金制度和完善分期缴交有关规定，确保旧村改造项目拆迁和实施资金安全。
下一步，黄埔区计划支持国企参与旧城改造前期服务工作，为旧改“拆迁前置”等工作增加一层安全垫。而不能满足旧村改造进度和工作要求的合作企业，也会被清退。
广州一位开发商告诉中国房地产报记者，相对广州的其他区，黄埔的旧改项目资金多了一重监管。“其他区的旧改项目，安置区和融资区是分两个监管账户，独立运作，关联度不高。而黄埔区则是高度关联，在整个旧改项目的安置区、相关公建配套等建设完成前，融资区的预售资金受到多重严格管控，对企业的资金实力提出了更高要求。”
考虑到目前地产行业的流动性问题，侯奔表示，未来在确保旧村改造项目预售商品房后续建设资金充足和安全的前提下，“我们也允许项目实施主体以现金保函形式提取项目融资区预售收入资金用于本项目复建安置区和融资区建设，提升资金使用效率，缓解合作企业资金压力，保障村民村集体和合作企业合法权益。”
数字里的黄埔旧改
中国房地产报：能否介绍一下，截至目前黄埔区的“三旧”改造进展情况？
广州开发区城市更新局：截至2021年9月，黄埔区“三旧”改造标图建库总用地面积52.63平方公里，累计批复城市更新项目128个，开工面积1560万平方米，竣工面积682万平方米，建成安置房过万套，启动老旧小区微改造项目67个，完成固定资产投资1418亿元。城市更新连续四年在广州市政府组织的全市“三旧”改造工作年度考核中排名第一，老旧小区微改造连续2年在广州市住建局组织的全市老旧小区微改造项目评比考核中评为A级，形成了“三旧”改造和城市更新的“黄埔模式”。
中国房地产报：如何评价改造的成效？
广州开发区城市更新局：还是用数字说明吧，旧改对全区经济发展的贡献主要表现在经济指标拉动上。今年1至9月，城市更新项目完成固定资产投资418亿元，同比增长108%，增速较黄埔全区高81个百分点，增量占全区65%，总量占全区27%；完成商品房销售面积98万平方米，同比增长320%。城市更新项目固定资产投资、商品房销售的完成量及增速均列全区第一，亦在全市各区中高居榜首，两项指标创历史同期新高。
除上述经济指标外，截至目前，全区通过城市更新已释放产业用地1.7平方公里，已落实政府产业用地面积15公顷，建筑面积70万平方米，已建成教育、医疗、休闲等公共服务设施约50万平方米，新增学校15间，学位16450个；通过微改造新增建成口袋公园61个、社区公共空间53个、绿化面积4万平方米，共惠及3万户、6.8万人。
中国房地产报：未来供地有何计划？
广州开发区城市更新局：经测算，未来还将释放产业用地436公顷，新增产业载体建筑面积2322万平方米；新增教育设施用地384公顷，建筑面积314万平方米；新增医疗设施用地43公顷，建筑面积64万平方米；新增养老设施用地14公顷，建筑面积17万平方米，改造后将带动村集体经济增长10倍以上、村民人均年收入增长5倍以上。
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