2021年“去杠杆”贯穿全年，在“房住不炒”主基调下，前三季度房地产金融监管被不断强化，重点22城土地集中出让政策也从第二轮起迎来新规。多个部门协同整治市场秩序、落实房地产调控长效机制，地方政府也在不断落实城市主体责任。
下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际出现了一定的改善。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。
展望2022年，我们认为房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，“四限”调控较难退出。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，促进行业良性循环。因城施策将继续落实“三稳”，预计三类压力城市或将跟进救市，市场维稳、企业纾困将是必要手段。
01
全面去杠杆贯穿全年
房贷管理“两道红线”由升转降
2021年上半年，调控政策频繁，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，银行业金融机构急于“收伞”，地方政策收紧。调控层层叠加下，下半年随着市场持续转冷。
3月5日，两会政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
10月14日，央行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金融保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。
10月21日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在国新办发布会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
11月9日，银行间市场交易商协会表示，招商蛇口(14.080, 0.00, 0.00%)、保利发展(16.470, 0.00, 0.00%)、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
12月6日，中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
12月8-10日，中央经济工作会议定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月11日，发改委副主任兼统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。
12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点，5年期以上LPR仍保持4.65%不变，此前LPR已连续19个月保持不变。
据央行货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。
图：全国房地产贷款占比、个人住房贷款余额占比
在房地产行业去杠杆的政策大环境下，2021年以来，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。受此影响，企业资金周转压力不断加剧。
国家统计局数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。
国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。
02
集中供地从火爆到降温
从控“名义价”到“实际价”
2021年2月18日，住建部发文对22个重点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。22个重点城市包括4个一线城市北京、上海、广州和深圳，以及18个热点二、三线城市杭州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥、武汉、成都、重庆、长沙、郑州、天津、青岛、济南、厦门、福州、沈阳和长春。
据不完全统计显示，西安、南通、徐州、常州、扬州、淮安、嘉兴、湖州和金华9城自主加入集中供地。其中，西安、南通和徐州严格执行集中供地，其余城市执行层面相对随意，下半年湖州等已恢复零散供地。
从结果来看，首轮集中土拍异常火爆，重点城市优质宅地大都进入竞自持阶段，重庆平均溢价率更是高达43%。
之后各地陆续调整规则，二轮集中土拍显著遇冷，底价成交常态化，国企、央企频频托底拿地，热点城市北京、广州、杭州、长沙等平均流拍率皆超50%。三轮集中土拍热度持续下滑，受限于资金周转压力，民营房企缓拿地甚至不拿地，国企、央企托底现象愈加突出。
这从土拍规则的变化同样可以看出端倪，二轮土拍规则明显收紧，三轮土拍规则明显放松。
8月11日，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，至此开始了从控“名义地价”到控“实际地价”的转变。
表：22个重点城市二轮、三轮土拍规则变化
03
73省市249次加码
19城落地“限跌令”、39城财税托
从地方政府层面来看，地方调控高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。
聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这8个方面。
值得一提的是，深圳、宁波、成都等15城落地二手房参考价。例如深圳，二手房成交参考价格覆盖全市3595个住宅小区。又如上海，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。再如成都，分三批次共计公布745个住宅小区二手房成交参考价，其中首批201个住宅小区，第二批286个住宅小区，第三批258个住宅小区。
表：2021年15城落地二手房成交参考价
值得注意的是，2021年下半年，全国房地产市场持续转冷，市场形势愈加严峻。房企打折降价常态化，即便是原先的热点城市广州，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%。
受此影响，长春、昆明、岳阳等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的热点城市，市场预期发生根本性转折。
如长春发文规范房地产市场秩序、稳定市场预期，严令房企不得低于9折销售。又如天津住建委约谈各大开发商，要求房价降幅达5%的楼盘上报区住建委，房价降幅达10%上报市住建委，房价降幅达15%禁止销售并关闭网签。
表：2021年19城落地“限跌令”
长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。例如长春给予人才、农民购房补贴，首次购买90平方米以下新建商品住宅的各类人才、进城农民，分别给予50元/平方米和80元/平方米的购房补贴。
综合来看，2021年政策有收有放，上半年大多数都是调控收紧的政策，下半年出台了相关的放松政策。
展望2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。
短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。
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