近两年来，受疫情影响，居民消费对电子商务需求激增，使得人们对线上消费的依赖越来越重，生鲜配送、冷链需求、高标仓等物流需求暴增，也引发了物流和物流地产的持续扩张。物流地产火热背后的原因是什么？REITs 的推出对物流地产投资带来哪些影响？诸多外资机构与房企为何选择进入物流地产这一冷门领域？
过去十年：电商助推物流地产爆发物流仓储作为传统的行业，受电子商务、冷链、高标仓等需求激增刺激，中国物流地产市场建设和发展方兴未艾。
在过去的十年里，电子商务市场经历了爆发式的增长，其中2010年 -2015 年复合增速达到 46.1%。虽然 2016 年至 2019 年增速有所放缓，但是经历 2020 年疫情之后，电子商务市场规模增长势头仍然不减。
根据国家统计局数据显示，2020 年全国网上零售额达11.76 万亿元，同比增长 10.9%，实物商品网上零售额达 9.76 万亿元，同比增长 14.8%，占社会消费品零售总额的比重接近四分之一，网络零售在促消费、稳外贸、扩就业、保民生等方面作用不断增强。2021年上半年，国内网络零售市场交易规模达 62791 亿元，预计 2021 年全年网络零售达 13.64 万亿元，同比增长 14.43%。
据普洛斯研究，网上消费、电子商务市场为物流行业发展提供强大的动力支持，对我国物流仓储业的发展起到了至关重要的作用，也助推物流地产格局发生新的变化。
阿里菜鸟、京东、苏宁在过去几年纷纷进入物流地产领域，通过持有、开发和管理物流设施，支持这些电子商务巨头在电子商务爆发式增长的背景下，满足网络零售消费激增需求，也引发物流基础设施的建设浪潮。
京东从 2007 年自建物流体系，当年成立京东物流。截至2020 年 12月 31 日，京东物流运营超过 900 个仓库，包含京东物流管理的云仓面积在内，京东物流仓储总面积约 2100万平方米。
2021 年 5 月 28 日， 京 东 物流（02618.HK）在香港上市，从上市财报可以一窥京东物流在仓储规模和营收 的 凶 猛 增 长 之 势。2018 年、2019年及 2020 年，京东物流营收分别为379亿、498 亿和 734 亿元，2019 年、2020 年 营 收 同 比 分 别 增 长 31.6%、47.2%。运营仓库总管理面积分别约为 1200 万、1690万及 2100 万平方米，两年间增长 75%。
阿里旗下菜鸟网络，作为快递、物流、园区、仓储等供应链联盟服务商，承担了电商平台境内外物流和运输的支持，通过租用或者自建物流基础设施，很大程度促进了淘宝、天猫及其电商业务，和快递物流行业的发展。
根据阿里巴巴集团发布的 2022财年二季度财报，截至2021 年 9 月30 日，菜鸟直接运营着超过 300 万平方米的跨境物流仓库，分布在欧洲、东南亚、澳洲、南美等全球各地区以及中国的保税区。
菜鸟方面表示，“在物流设施建设、物流运营能力上做了长足的实实在在投入，逐渐形成了为商家和消费者提供品质物流服务的护城河。这些端到端的物流运营和服务能力，将在未来更长的周期内为客户和实体经济持续带来降本增效作用。”
其中，菜鸟网络支持的跨境电商贸易成为其业务拓展的发力点。近年跨境电商保持年均复合增速超过20%，交易规模超过10 万亿元，占中国整体货物进出口比重超过 37%。
跨境电商业务的增长，改变着传统仓储物流市场格局。这些跨境电商市场的产品中，3C电子产品、服装服饰、家居园艺位列跨境出口卖家品类前三名，洗护用品、美容彩妆、营养保健类产品为海淘用户最受（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）欢迎。大量的日用消费类产品增多，菜鸟网络在仓储基础建设上也倾向于与合作伙伴合作，除了与紧密的盟友“三通一达”等快递公司合作外，也与复星、苏宁进行联姻。
此外，冷链需求的增长，成为近两年来仓储物流行业增长的又一助推剂。由于城乡发展水平的提高，乡村振兴、扩大内需、健康中国等战略的推进，食品冷链行业得到快速的发展。
伴随国家骨干冷链物流基地、产地销地冷链设施建设稳步推进，冷链物流市场规模进一步扩容。截至2020年冷链物流市场规模超过3800亿元，冷 库 库 容 近 1.8 亿 立 方 米， 分 别 是“十二五”期末的 2.4 倍、2 倍左右。东吴证券在其研究报告中预测，预计到2025 年，我国冷链物流市场总规模约为 9154 亿元，相比 2020 年提升140.89％。
这无疑增强了物流仓储领域增长的动力。2021年 12 月 17 日，中国物流与采购联合会副会长兼秘书长崔忠付在“2021 第十五届中国冷链产业年会上”表示，冷链行业需求稳步增长、基础设施不断完善，未来发展方向，将进一步侧重于现代冷链物流网络体系的建设、冷链生态圈的打造、冷链数智化水平的提升上来。
根据中国物流与采购联合协会发布的《全国第五次物流园区调查报告》显示，我国各类物流园区共计1638 家，比 2015 年第四次调查数据 1210 家增长 35.37%。
物流地产的“高光时刻”
我国物流地产的发展，大致经历了三个阶段。第一个阶段：起步期（1998年至 2007 年），这一期间物流园区的建设处于草莽阶段，规划不合理、建设不标准等问题突出。第二阶段：高速发展期（2007 年至 2014 年）这一期间外资机构如嘉民、安博等巨头加速布局，本土物流地产企业如易商红木、宇培、宝湾先后成立主动布局。第三个阶段：成熟发展期(2014年至今 )，其中最具代表性的是 2014年万科与黑石合作，拉开了传统房地产企业进军物流地产的序幕，此外来自政策的支持与鼓励成为物流地产大发展的重要支撑。
早在 2015 年 8 月，财政部、国税总局就联合发布了《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月31 日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
此后，财政部、国税总局先后在 2017 年、2019年两次发文鼓励继续支持物流地产用地的土地使用税减免，最新的减免周期自 2020 年 1 月 1日起至 2022 年 12 月 31 日止。
2018 年 12 月，国家发展改革委和交通运输部印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，旨在加强物流等基础设施网络建设的决策部署，为实现物流资源优化配置和物流活动系统优化组织所采取的重大举措，对构建现代化物流体系有着重大而深远的影响意义。
上述规划，明确建设 212 个国家物流枢纽，包括41 个陆港型、30 个港口型、23 个空港型、47 个生产服务型、55 个商贸服务型和 16 个陆上边境口岸型国家物流枢纽。这对于物流地产发展起到重要的推动作用。
2019 年 3 月，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”，提出要增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。这一新的定义，赋予了物流行业重要意义，对这一行业的内涵和外延进行了扩张，物流地产的重要性更为直接地提高到决定性的意义上来——基础性、战略性、先导性。
2020 年 5 月，证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，指出优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施等项目。
仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖接受《中国房地产金融》采访时表示，REITs作为一个中长期投资的产品，除了提供一个新的退出渠道，也让更多的投资机构，甚至是个人都可以参与到物流地产的投资里面来。REITs 的推出对物流地产行业的资金来源和退出有了新的通道，加快了资金的周转率，物流地产商不仅可以获得租金及运营的收入，还可以获得资本利得的收益。由于高标仓的投资回报率稳定，REITs可以吸引社保、养老、保险等长线资金入场，推动物流地产行业的长期稳健发展。
2021 年 12 月， 国 务 院 发 布“十四五”冷链物流发展规划，这也是中国冷链物流领域第一份五年规划，其行业意义重大。规划提到，要打造“321”冷链物流运行体系，即三级节点（国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、两端冷链物流设施）、两大系统（服务国内产销、国际进出口的两大冷链物流系统）、一体化网络。
其中，将建设“四横四纵”8 条国家冷链物流骨干通道，串接农产品主产区和19 个城市群，形成内外联通的国家冷链物流骨干通道网络。针对物流冷链仓储用地，按规定享受城镇土地使用税优惠政策，还鼓励冷链物流企业拓宽投融资渠道，鼓励银行业金融机构加大对冷链物流企业的资金支持。
招商证券在其研究报告中表示，国家就仓储物流行业出台了一系列扶持政策，尤其在近几年较为频繁地出台政策，给予行业较优的成长环境。从长远来看，我国经济面临转型升级，现代服务业更需要高效而低廉的仓储物流设施进行配套，方能得到长足进步。
“政府从政策层面的支持，很大程度上解决了物流地产企业与物流运输企业扩张的后顾之忧。”来自物流地产头部企业负责投资领域的张士铭对《中国房地产金融》表示，疫情加速物流行业和物流地产企业的自我进化和迭代，政府的前瞻布局进一步提升了投资机构对物流地产持续投入，特别是REITs 试点打通了投资、开发、建设、管理、退出的闭环，这为物流地产的持续发展提供重要的动能。
从长期的发展趋势来看，影响物流地产发展的供给端和需求端都在发生变化，土地供给目前仍然紧张，受电商和物流供应链升级促使需求端处在高位。
“在供给端，无论是开发商还是投资方，除了单纯从市场的需求判断趋势，还要考虑采取何种措施来呼应供给方（政府）的诉求。”黄晖对《中国房地产金融》说，进入物流地产领域的机构，要考量物流地产项目规划的综合性，如何复合型地提升当地经济，产生出除了仓储物流外的溢出效应。
“需求端，除了第三方物流公司的业务激增影响，还来自对终端用户有影响的一些消费品牌厂商的需求增长，这些因素推动在供应链、渠道建设、配送方式上发生很大变化，物流地产必须跟上这种节奏应对这些变化。”黄晖表示。
后进玩家：房企进军物流地产
受消费带动和政策刺激，物流地产的玩家更为多元。物流地产企业大致可分为五类：传统物流地产商、房企、电商企业、快递企业和金融机构。
物流地产的传统玩家也是主要玩家，集中在专业机构之间，如普洛斯、黑石、嘉民、安博、宇培、易商红木等物流地产商，他们在购地、规划、建设、运营、租赁服务、信息系统支持、金融贷款支持等方面都具有完善的布局，通过专业化的运作，使得物流地产轻重资产分离，通过资产证券化的方式（REITs），提高产业园的整体投资回报率。
首批公募仓储物流 REITs 中金普洛斯底层资产包括6 家项目公司的 7处基础设施资产，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群。中金普洛斯 REIT 收益来源于底层基础设施资产租约合同约定产生的租金及物业费收入。对于投资者来说，持有中金普洛斯REIT 份额，既能享受由租金及物业费收入带来的较为稳定的派息分红，又能享受由底层物业价值增值所带来的价值增长。
普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏对记者表示，普洛斯对入驻物流园区的企业按行业进行一定程度的组合配比，通过租户的高度分散，达到在不同经济周期下不同行业互为补充的效果，从而起到熨平周期的作用。
截止到 2021 年上半年，普洛斯在物流仓储领域拥有环球级的规模和优势，在中国，普洛斯在68 个地区市场投资、开发和管理超过 4,700 万平方米的现代化物流基础设施，物流不动产资产管理规模超过 450 亿美元。
从内地物流地产市场竞争格局来看，普洛斯处于绝对的霸主地位，占据行业近30% 的市场份额；第二梯队有万纬、宇培、嘉民、平安、宝湾等机构；第三梯队有乐歌、维龙、新宜等。
易观分析认为，以上物流地产机构中，大部分企业是外资专业机构主导，由于进入中国市场较早，抓住机会布局中国核心区域的物流仓储，占据了领先的市场份额。
日前，完成第一期中国物流地产基金募集的领盛投资管理（下称“领盛”），吸引了来自北美、欧洲、中东的机构投资者，该基金的总投资达到25 亿美元，投向包括长三角地区（环沪地区）、环渤海地区（京津冀地区）以及粤港澳大湾区（华南地区）在内的物流资产组合。
领盛亚太区联合首席投资官、大中华区负责人唐瑾表示，作为外资领盛非常看好中国物流地产的市场，领盛在亚洲从2008 年开始投资物流地产，投资占比从 10% 上升到 50%，进一步说明物流地产在整个资产中的转变。
“未来几年，中国内需会继续支持对物流地产的需求，尤其是以冷库为显著。”唐瑾说，领盛会继续对高标仓、冷库进行关注和投资，区域位置选择上会继续聚焦一线市场。
黄晖表示，物流地产备受外资青睐的原因，除了外资具有物流地产投资的丰富经验，另外与外资背后投资人的属性有密切关系，外资基金的投资人大多以养老金、保险基金为主，追求稳定、长期、低风险的回报，物流地产刚好吻合这一投资要求。
受物流地产市场稳定长期低风险的回报的推动，除了外资竞相角逐物流地产标的外，众多房企也进入这一领域，收购、参股或者与物流地产企业合作，或者直接建立自己的物流地产板块，房企采取不同形式加入到物流地产行业的争夺战中。
“物流的土壤非常大。”这是万科集团高级副总裁兼万纬物流董事长张旭对物流地产的评价。
根据万纬物流的披露，自 2015年成立以来，经过6 年时间发展，万纬物流业务布局 46 城，仓储规模破1100 万平方米。万纬在高标仓储和冷链物流两大业务方向上已经服务了超过 1000 家全球领先的品牌企业。
2021 年万科业务交流会上，张旭向媒体表示，疫情过后，物流发展得非常好，万纬物流的业务进一步得到延伸，张旭用一个简洁的公式描述现在的万纬：万纬= 基本盘 × 服务 ^科技。
所谓基本盘是指万纬物流，基本盘之上万纬将服务拓展延伸到客户的供应链条上。张旭介绍，企业客户不仅需要存储商品的空间，更需要仓库内的运营、仓库外的运输，以及为客户定制的相关增值服务。“今天物流的大部分利润还在仓储，其他服务的利润竞争还是比较激烈的，但是其他服务能让客户更稳定。”张旭认为，要应对物流竞争越来越大的问题，还是服务好客户，在行业深耕。
目前万纬已经与沃尔玛、百胜中国、山姆会员店展开合作，为客户提供来自上下游的链接，包括上游的直采和下游的多场景运输配送。
除了万纬之外，碧桂园、远洋地产、绿地等房企也进入物流地产。碧桂 园 2017 年、2021 年 先 后两次通过增资形式持股中 集 集 团（000039.SZ）旗下中集产城 30% 股份，达到进军产业地产的目的。
2017 年，绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发，这是绿地首次布局物流地产市场。
远洋地产于 2016 年成为中国物流资产控股有限公司在港交所H 股IPO 的基石投资者，首次进入物流地产开发领域。2018 年起，远洋地产通过旗下远洋资本设立了多只物流地产基金，进行国内高标仓库、冷链仓库等现代物流设施的投资。截至目前，远洋资本已实现16 个物流核心节点城市的布局，规划可租赁面积超 400万平方米，总投资规模超过 200 亿元人民币。
分析房企进入物流地产背后的动因，黄晖认为，一方面受物流地产另类投资收益的吸引，还有一个非常大的优势来自于拿地的优势，如果房企将拿地优势与物流地产业务结合起来进行投资，这是非常好的一个投资逻辑。
虽然当前国内的物流地产需求旺盛，发展前景广阔，收益回报比较可观，但在克而瑞看来，从房企整体的业务收入占比来看，物流地产仍不是主流业务。物流地产目前也不能完全满足房企的转型需求，仅仅只是房企开展城市运营业务中的重要一环。
伴随房企在物业管理、长租公寓、物流地产等各个赛道中持续试水，能否在物流地产逆袭，仍然考验房企的长期布局能力和跨产业的运营能力。
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