2022年2月，恰逢传统春节假期，受疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，房企推盘积极性普遍不高，整体市场去化也相对疲软。
2月末，国家统计局公布数据显示，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。这主要与楼市行情“急转直下”和新冠疫情各地频发密不可分。其中住宅待售面积增加5552万平方米，居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧。
具体来看广义库存同比增3%至38.5亿平，部分弱二线和三四线同比增幅超20%，如保定、镇江、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市，短期内潜在库存风险依旧较大。
01
待售面积增量创新高
商品住宅环比激增24%
国家统计局公布数据显示，截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，办公楼待售面积增加104万平方米，商业营业用房待售面积减少335万平方米。
根据历史规律，开年之初整体商品房待售面积都会迎来一轮显著跳增，今年也不例外，不过今年增量突破6000万平方米，创历史新高。尤其住宅待售面积增加5552万平方米，环比激增24%，致总量增至5.7亿平。
究其原因，一方面市场下行大背景下，房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软，另一方面，2022年开年多地集中爆发新冠疫情等不确定性影响，使得前期成交大热的核心一二线城市，诸如上海、杭州等，受新冠疫情影响购房需求延期释放。
02
狭义库存同比增长5%
一线城市仅上海同环比齐降
狭义库存来看，据CRIC监测数据，2022年2月百城商品住宅库存量达到了60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。
具体来看，一线城市中仅上海一城狭义库存保持同环比齐降，虽然供应显著缩量，但居民成交热情不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近，售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。
北京供求疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比小幅微降3%。广、深楼市延续低迷，不过得益于供应显著缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，潜在库存风险值得警惕。
二线城市中，多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，而北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。
三四线城市因供应缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅基本都在5%以内，不同城市间分化持续加剧。
03
库存消化周期上行
三四线近2年压力陡增
从去化周期来看，库存消化周期已持续增至19.5个月，不同能级城市皆保持上扬，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增83%，居不同能级之首。
具体来看，一线城市也出现了明显分化，北京去化周期超2年，广州、深圳则处于10-15个月之间，与此同时，上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高。
30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；
三四线城市形势更为严峻，去化周期高达23.25个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%。
04
广义库存增至38.5亿㎡
三四线同比增幅超20%
广义库存来看，截至2022年2月末广义库存延续高位波动态势，达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。
不同能级广义库存环比变动不大，涨跌幅均在1%以内，整体延续高位持稳，同比皆增，一线大增8%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，二三线涨幅在1%-5%之间，库存风险相对可控。
具体来看，一线城市中，上海、广州、深圳均保持环比回落，同比持增；北京则同环比齐增，主要源于北京本月完成了首轮集中土拍，挂牌的18宗地仅1宗流拍，土地市场“回温”带动广义库存环比跳增10%。
二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月末广义库存量领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
综合来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，2月狭义库存整体持稳，去化周期仅12.96个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但仍低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。
预判2022年3月，我们认为，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已然大不如前。
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