区域人口密度不大、地理位置偏僻，附近无明显产业支撑下，一个个建筑体量不小的商业物业、办公项目却拔地而起。
中国房地产报记者了解发现，商业物业体量过大现象在海南一些市县较为普遍；相对于住宅项目，商办类项目的开发建设似乎更受开发商“青睐”，近些年在海南各地如雨后春笋般蓬勃而起。
据不完全统计，海南目前商办类项目有329个（含部分商住混合项目），总建筑面积1270万平方米。在329个商办项目中，除了111个位于省会城市海口、6个位于三亚外，其他商办类项目分布在16个市县。
大体量建设下，海南商办类项目销售却十分低迷。据不完全统计，330个项目中未开工建设面积为739万平方米，已建成未售面积超过400万平方米，已售面积仅为90多万平方米。
“近几年，海南大量挂牌出让的土地多为商办用地，导致市场已开发和待开发的商办类项目数量巨大，致使市场上商办类项目出现过剩，运营艰难。”中原地产海南区域总经理谢莉表示。
329个总建筑面积超1000万平方米待建及已建商办类项目散落在海南18个市县，将如何去化？日前，针对这一情况，海南省有关部门正在对全省商办类项目进行摸底调研，以推进市场健康发展。
卖不掉的“商办类项目”
位于海南省西南部的乐东黎族自治县，距离省会城市海口220公里，驾车需要两个半小时。在乐东县城主城区2公里处，有一个建筑体量不算大的商办类项目，但即便是精准定位至该项目售楼处，导航却把记者乘坐的车辆指引到一片杂草丛生的荒地中。
车辆在狭窄的泥土路上艰难掉头返回至该项目所在地的农场场部集市后，记者向附近多位居民打听，他们均摇头表示“不知道有这个项目”。
据公开资料显示，该商办类项目位于昌化江畔，用地面积30余亩，总建筑面积约5万平方米；项目计划打造成“集绿色生活、生态办公、商业时尚、风情娱乐为一体的发展示范区”，同时也是乐东县重点推动的项目之一。据记者了解，该项目于2021年9月取得预售许可证，已售面积为113平方米，已建未售面积达4.4万平方米，销售情况不乐观。
类似的商办类项目在乐东县境内至少有15个，其中大部分集中在县城附近及“候鸟一族”居住的九所镇龙栖湾一带。
在去往海南西部城市——儋州市主城区的北部湾大道、迎宾大道等道路一侧，也有多个在售的商办类项目。其中一个总建筑面积为5万余平方米的商办类项目早在2020年就已取得预售许可证，目前项目只售出1.8万平方米，已建未售面积达3.4万平方米。
尽管如此，售楼人员仍告知记者“可售房源并不多”。对于记者提及该项目地理位置相对偏僻问题时，该售楼人员表示，附近不仅有幼儿园、小学、初中“一条龙教育”，还有菜市场、休闲公园等，可构成“10分钟生活圈”，有一定的便利性。
在儋州市迎宾大道一侧，一个超大型商业综合体项目已停工。记者了解到，该项目已售面积为1万余平方米，已建未售面积约5.6万平方米。销售人员坦承，因受商办类项目政策限制及疫情等影响，销售困难，项目不得已暂时停工。在距离儋州市区50公里远的白马井镇，一个在建商办类项目正在对外销售。但据了解，该项目已售面积仅为120平方米，已建未售面积超过13万平方米。
记者发现，这种情况不仅在海南西部市县存在，在中部地区的琼中黎族苗族自治县也存在，一个总建筑面积近12万平方米的商办类项目出现了已建成的近5万平方米处于未售的状态。
记者在采访中了解到，商办类项目市场低迷、销售困难在海南已是普遍情况。
据海南本土房地产研究机构——锦诚海岛服务商提供的数据显示，以海口为例，截至2021年末，海口商用物业总存量为1842万平方米，其中商业存量约894万平方米，商办存量约361万平方米；海口写字楼物业市场近年发展提速，总存量285.8万平方米，预计未来5年将有315万平方米写字楼入市。
另据2021年海口市商品房转移登记数据显示，商业及办公转移登记量约62.8万平方米，今年1~6月商办转移登记量为25.7万平方米。虽然商办转移登记量并不能代表市场交易数据，也从一个侧面也反映出此类项目的市场活跃度。
“探讨商办类项目是否供大于求，要基于区域产业发展和经济体量而言。”海南省房地产业协会执行秘书长王路告诉记者，就绝对数值而言海南商办类项目总量不大，但基于海南经济、人口规模来看，商办类产品明显供大于求；除海口外，海南其他市县“供大于求”情况严重。
商办类项目开发过剩？
一边是“圈地”开发商办类项目，一边是销售低迷，如今的局面何解？
王路认为，目前海南商办类项目有几个明显特征：首先，存量区域主要集中在省会城市海口，其他市县存量相对较少，处于商办类项目发展初期，也符合海南此前的人口与产业发展结构特征。
其次，2018年后，基于海南自贸港建设与商品住宅调控总体情况，商用类项目用地供应迅速上升，但未基于当地经济体量、产业能级与市场主体需求的全盘考虑，供地区域分布不合理现象明显。
第三，一些市县区域在纯商办类项目明显缺乏市场需求的情况下，因财政收入压力，主力供应商用土地，致使市场运营压力加大。
未来，海南商办类项目应如何发展？
地产行业专家陈仁科在接受记者采访时表示，商业和办公楼具有很强的特点，比如商业，主要看1.5平方公里内人口密度，以及“消费能力”和“消费偏好”等情况，各个指标叠加就决定了业态组合与运营情况；写字楼则必须要有板块效应，如广州珠江新城等，聚焦才能形成效果。
谢莉建议，有关部门要根据当地体人口、落地企业等方面综合考虑推进商办类项目落地，特别是从一级土地市场源头上做好供应。
“从顶层思维看要有三个改变：以楼宇经济发展为抓手的顶层战略规划视角，以落实更精准、分区域、分集群的产业规划与企业招商服务为核心，以培育长期运营型、创新型收入为发展基础的思维模式。”王路表示，商用类项目发展还要立足各个城市现有产业基础、未来城市规划、市场主体能级，调配供地结构，匹配招商周期，制定明确产业发展帮扶政策统筹推进。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，鉴于海南自贸港政策及离岛免税概念，商办类项目建设不能停留在购物层面，还要围绕当地文旅需求展开。陈仁科也建议，海南应继续加大改善营商环境的力度。
记者在采访时，商办类项目开发商亦希望政府多给政策支持，缓解销售、运营压力。
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