“东三环，315万元抄底价急售，诚意超低价。”在社交平台小红书上，这样一套加急房源挂在房屋经纪人赵磊（化名）的主页上面。
最近，北京像这样降价出售的房源还有不少，据麦田房产监测数据显示，11月份北京房价议价空间和上月相比扩大了0.03个百分点。
多名房屋中介机构经理向记者表示，对于卖家来说想要快速卖房就要面临调价压力。“有的业主自挂牌到现在，前前后后调价4次降了约12万元。也有业主挂牌价就已经是底价。”
麦田分析师表示，随着挂牌量走高以及去化速度变慢，业主心态出现了两极分化，着急成交的业主谈价意愿增强。
业主降价背后是北京楼市步入“挂旧换新”的情况使然。受9月底个税退减优惠政策利好影响，部分置换群体加快了换房节奏，加之首套住房公积金贷款利率下调，利好刚需购房者，市场活跃度提升明显。
与此同时，部分房东依然对市场保持信心，11月份北京二手房挂牌价保持微涨。
急售的房源
“这是一套56平方米的小两居，315万元底价，只卖到月底。”赵磊介绍，这套房子户型方正朝南，双阳台，业主因为置换还包个税，折合单价每平方米5.5万元，性价比很高。“缺点也不是没有，房子是1982年的，如果办理公积金贷款，年限才十几年。”
记者注意到，小红书上还有不少这样降价出售的房源。赵磊表示，“最近有部分业主着急出售置换，所以价格有所下降，议价空间较大。”
但“抄底价”并不意味着市场不好。“实际上，市场还是比较乐观的，即便11月后半月疫情突袭，有点措手不及，也有成交。”北京朝阳区望京桥区域一房屋中介门店店长刘楠（化名）告诉记者。
刘楠表示，价格取决于业主买卖房原因，有的业主不是很着急，能卖到心理价位就成交，卖不到就再等等看，但同样存在部分业主因为订房或急用钱等原因急售降价，哪怕略比市场低一些也能接受，“11月份经我们手成交的房屋价格处于平缓略降情况。”
多位受访的房屋中介门店经纪人表示，刚需、置换是目前入市的购房主力。
“二手房购房者以刚性需求为主。”赵磊表示，目前，部分改善性需求业主观望情绪较大，但还有一部分住在“老破小”的业主，在疫情居家隔离的影响下换房意愿度会加大，同时由于这部分业主急售降价，又会导致刚需客户捡漏心理强。
赵磊负责的潘家园片区是北京朝阳区价格洼地，300多万元的刚需房源较多，他告诉记者：“疫情一来大人居家办公，孩子居家网课，老人照顾一家大小，难免东西多地方不够用，所以换房就成了很多顾客的想法，这部分客户对房子的挑剔程度也在下降。”
刘楠也告诉记者，他所在的望京桥片区本月成交的小户型居多。“尽管经济形势下行，部分刚需客户对预期信心不足，不敢下手买，但由于目前有部分业主急售降价，所以也存在部分刚需客户有捡漏的心理。”
这波置换背后，还有北京“卖一买一”政策的逐步深入。
9月23日，北京正式试行“连环单”业务，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，整个交易时间可缩短50天左右。
9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
新政发布后，不少“满二唯一”“满三唯一”的购房需求被刺激出来，北京多区域房屋中介门店内挂牌量、询问量和带看量都有所增加。
“当下可选性多，楼层、户型、位置都可以挑选。”刘楠表示，一旦市场上扬，价格就会出现波动。
市场行情有望止跌回升
与此同时，部分业主依然对市场保持信心，11月份北京二手房挂牌价保持微涨。
“以北京海淀世纪城为例，11月成交价比较稳定，甚至比之前价格略有提高。”北京海淀区某房屋中介经理张东（化名）告诉记者，11月共成交16套，成交量上涨且以大户型为主。
张东表示，受疫情影响，很多业主都是居家隔离状态，看房不便，但也引导出了符合当下背景的优质资源和客户出现，“目前购房主力还是基于自身真实的居住需求，选择入市购房。”
区域板块之间同样形成分化。张东告诉记者，以海淀上地区域为例，整个11月都没有成交，“配套、产业较好的区域，二手房市场行情相对较好。”
从数据来看，北京二手房市场整体呈现量跌价涨的态势。
根据国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示，10月份北京二手房价格环比增加0.2%，同比增加5%。
另据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月北京二手住宅成交10750套，环比10月下降4.09%；北京二手房成交均价为60228万元/平方米，环比上涨0.61%。
分区域看，互联网房产平台V房数据显示，北京16区二手房房价仅西城、海淀、丰台、通州、昌平、顺义上涨，其他10个区房价全部下跌。其中东城、朝阳、石景山区域部分二手房房价环比下降近10%，但西城、海淀以及丰台的二手房小区整体房价仍然比较坚挺，保持微涨。
此外，北京台湖马驹桥地区由于政策放开，二手房成交量、房价均出现一定上涨。
诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，11月份北京二手房市场延续低温态势，主要是由于当前北京市疫情发展仍处于较快时期，疫情防控趋严，二手房成交不可避免地受到影响。同时北京受“换房退税”影响挂牌量增多。
对于12月市场走向，张东对记者表示，如果疫情好转会有一波成交的“小阳春”，但如果疫情影响持续，市场仍将低迷。
“预计接下来大户型和别墅产品应该是需求较大的资源。”刘楠告诉记者，近期挂牌出售房源较多，改善型业主明显增多。
关荣雪预计，在多项政策齐发力下，市场信心将逐步恢复，加之疫情阴霾逐渐褪去，北京12月份二手房成交量有望止跌回升。
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