江城武汉，春意渐浓，楼市亦弥漫着浓浓春意。

  3月1日，在武汉汉阳墨水湖北路与玉龙路交会处的中国铁建花语汀澜的营销大厅里，陆续来了一大波看房、买房人，置业顾问张经理忙碌了起来。

  “看房、买房的人比春节前多了一倍，销售不用太发愁了。”张经理兴奋地告诉记者，2月以来，武汉楼市人气度不断回暖，销售终于有了起色。

  记者梳理武汉市住房保障和房屋管理局官网数据获悉，2月，武汉新建商品住房网签备案量达12421套，环比1月6636套增长87.2%，同比去年2月增长108.5%；其中，2月25日、28日商品房网签备案量均突破800套。创2017年以来同期新高。

  武汉楼市在2月份回暖引发市场极大关注，相关报道不断推出。

  对于市场回暖，中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政表示，我们梳理数据发现，今年1、2月份武汉新建住房成交量为19057套，相比于2022年1月、2月涨幅为14.9%，增长幅度并不显著，市场反弹尚在合理范围。他特别强调要注意一个现象，武汉市场回暖信号是否被技术性放大，处理不当会造成各方面趋势性误判。

  另外，由于2023年春节在1月，往年春节基本均在2月，春节假期月份发生了变化，因此数据层面也导致今年2月武汉楼成交的环比、同比均出现了“暴涨”情况。

  不过，目前市场上热点项目多以央企、国企、稳健上市房企开发的楼盘为主，“出险”房企项目仍举步维艰，“安全性”成为武汉买房人决策的一个重点。

  以价换量

  去年，武汉楼市寒意阵阵，市场跌入谷底，全年新建住房销售仅11.6万套，创近8年新低。

  为提振楼市，武汉出台了多项房地产支持政策，包括预售资金监管优化、房贷利率下降、二套房首付降低、二环外限购解禁、购房资格放松、二手房带押过户等，持续宽松的政策，加上疫情防控优化，有效释放了需求，楼市得以迎来复苏与反弹。

  如位于光谷的万和竞界开盘即售罄，成为武汉新年后第一个“日光盘”，打响了市场复苏第一枪。随后，武汉市各区域板块典型的高性价比楼盘纷纷开启了反弹模式。

  记者在采访调研中发现，武汉三镇有不少楼盘的客户到访量翻倍提升，加之房企推盘积极性提高，楼市成交呈现快速反弹情况。

  2月份，武汉市汉阳区热销1277套，排名新房销售第一位，城投融创国博城、新世界汉江云赫、保利庭瑞阅江台、中铁建花语汀澜等项目销售大好；东湖高新区紧追其后，以1275套成交排名第二，中建大公馆、万和竞界、中海光谷东麓和华润联投半岛九里等项目迎来热销。

  一个值得关注的情况是，不少楼盘为了取得销售业绩突破，都采取了以价换量策略。

  据亿房研究中心统计，武汉市汉阳中心区2月新房销售价格环比下跌2.26%，主要项目有成交90套的新世界汉江云赫、成交63套的保利庭瑞阅江台和成交52套的中国铁建·花语汀澜。在武汉光谷关山片区，成交均价也下降10.02%，主要项目有成交450套的中建大公馆、成交116套的中海光谷东麓、成交86套的万和竞界、成交69套的伟鹏硅谷小镇等。在汉口区域，成交均价环比降了7.46%，有成交633套的华发公园首府，其为月度“全市销冠”；万科公园5号成交了178套、福星惠誉星誉国际成交50套。

  在新房市场行情展开复苏的同时，武汉二手房市场也同步升温。据贝壳数据显示，2月份武汉二手房市场成交量连日递增，日均200多套，环比1月上涨207.9%；从日开单走势来看，成交上涨趋势明显。

  李国政认为，从目前武汉市场回暖具体情况看，表现为点状、结构性特征，主城区部分性价比高的楼盘人气与成交均提升明显，但新城区大部分楼盘热度不足，部分板块去化周期超过20个月，去库存依然困难。

  市场反弹尚在合理范围

  据相关数据，2月，全国16个重点城市成交量环比上涨31.9%，其中二三线城市整体环比均涨超40%。作为2022年超跌的代表性城市，武汉市场表现最为典型。

  2月6日，武汉宣布将房地产行业列入困难行业之列，加大对房地产行业支持力度，并采取动态的区域限购政策，进一步激活、释放了主城区、二环内区域市场需求。

  据亿房研究中心统计，整个2月，武汉主城区共成交8354套，环比增加119.26%，同比增加219.17% ；远城区商品住宅共成交3652套，环比增加51.98%，同比增加66%。

  政策刺激市场的同时，也加大了市场分化。2月，武汉远城区销售增幅远低于主城区，同时当月成交均价9544.54元/平方米，同比下跌13.11%。

  “这波反弹行情能否持久是值得我们关注的！”一位央企武汉公司负责人接受记者采访时表示，虽然主城区项目销售有明显好转，但新城区仍无起色；2月份这波行情主要是去年需求被疫情抑制延后的结果。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文表示，疫情后这波反弹有预期提振因素，但主导因素还是滞后需求释放，包括滞后的刚需和换房需求，对于多数城市今年上半年基本都是在2022年历史低位上的修复。

  李国政也强调，相比于2022年1月、2月涨幅，今年武汉楼市同比14.9%增长幅度并不显著，市场反弹尚在合理范围。

  另外，记者调查发现，目前虽然武汉二手房市场交易有回暖，但二手房挂牌量已超过17万套，平均去化年限为5~6年。显然，武汉楼市存量市场流动性能否真正活跃仍待观察。

  2月16日，国家统计局发布2023年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，1月武汉二手房住宅价格环比下跌0.3%，同比下跌6.1%。这已是武汉二手房价格连续17个月环比下跌，连续11个月同比下跌，说明武汉市场仍在下探。

  “尽管近期新房市场价格出现企稳迹象，有部分开发商收回了折扣，但二手房价格还在下跌，存量资产市场还很虚弱，市场仍没有形成“未来资产”溢价预期，因此，市场信心仍不佳。”李宇嘉表示。

  他建议，市场改善的重要一步是庞大的存量资产要能产生现金流，要先动起来。