近三年来上海最受追捧顶豪在哪里?

市场 2023-03-24 12:59:53 来源:丁祖昱评楼市

  近年来,豪宅市场备受瞩目,尤其是上海顶豪市场,领跑全国。

  CRIC数据显示,2020年至今,上海3000万元/套以上顶豪共成交5012套,其中一手成交3394套,二手成交1618套。

  从成交套数来看,上海一手顶豪成交套数约是二手顶豪成交的2倍,但从成交价格来看来看,上海二手顶豪无论是均价还是总价都远高于一手豪宅。

  CRIC数据显示,2020年至今,上海二手顶豪成交单价TOP10门槛为34.73万元/平方米,成交总价TOP10门槛为1.41亿元/套,而一手顶豪成交单价和总价TOP10门槛仅为17.41万元/平方米和7548万元/套。

  对比上海3000万元/套以上顶豪的一二手成交数据后,我们发现,上海顶豪市场,最受追捧的项目并非声名在外的汤臣一品。

  从上海顶豪分布来看,2020年至今3000万元/套以上顶豪成交共5012套(含老洋房),分布521个项目,其中一手项目149个项目,二手项目(含老洋房)372个。

  一手成交受上海新房预售审核制影响,各区域成交差距相对较小,除了浦东项目占比最高之外,黄浦、静安、闵行数量相对接近。

  与一手市场相比,上海二手顶豪市场各区差距明显呈递减趋势。其中浦东由于面积为上海各区中最大,因此数量也是最多的。此外,徐汇成为了上海浦西3000万元/套以上二手顶豪项目最多的区域,长宁排第三。

  一手市场中,最热门的黄浦、静安两区仅排第四和第六,这主要是因为,徐汇和长宁(西郊、古北、新华路)长期以来一直都是上海老牌豪宅集中区域,不仅豪宅项目众多,整个区域无论是地段还是品质都丝毫不亚于同总价段的其他竞品,这里的项目虽然年限相对较老,但对上海来说这里不仅有情怀更能与Old Money为邻,典型项目有檀宫、新华路一号、云锦东方及多个老洋房集中区域。

  从价格来看,目前上海徐汇二手顶豪成交均价约17.4万元/平方米,成交总价约6000万元/套,长宁二手顶豪成交均价约14.3万元/平方米,成交总价约4700万元/套。

  从上海顶豪成交总价来看,无论是一手还是二手都以4000-5000万元/套为主流。其中,一手房的套均价格约4300万元/套,二手房的套均价格约4900万元/套。

  CRIC数据显示,2020年至今,上海二手顶豪成交总价TOP10门槛为1.41亿元/套,为汤臣一品。同时,上海一手顶豪成交总价TOP10门槛为7548万元/套。

  二手房整体价格较一手房更高的原因主要有两点:

  一方面是新房限价,这导致了不少顶豪项目出现了一二手倒挂的现象。另一方面则是因为二手顶豪整体成交面积明显大于一手房,CRIC数据显示,一手房顶豪套均面积330平方米,二手顶豪套均面积445平方米。

  2020年至今,1亿元/套以上的顶豪共成交51套,其中一手房仅5套,二手房46套。二手房1亿元/套以上的成交中,约三分之一为老洋房。一手房成交的1亿元/套以上项目为中鹰黑森林、云锦东方及汤臣一品,全部都是600平方米以上的超大户型。

  从上海顶豪成交单价来看,二手房成交均价可以说是“秒杀”一手房成交均价。

  CRIC数据显示,2020年至今,上海二手顶豪成交单价最高75万元/平方米,为华山路889号,该房源由889、891号组成,面积高达1131平方米,原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活先生的宅邸。华山路889不仅是2020年至今上海顶豪成交单价最高,同样也是上海顶豪成交总价“天花板”,为8.5亿元/套。

  上海二手顶豪成交单价TOP10门槛为34.73万元/平方米,汤臣一品排第24,成交均价27.47万元/平方米。

  上海一手顶豪成交单价TOP10门槛为17.41万元/平方米,需要注意的是,上海一手顶豪成交单价最高为26.34万元/平方米,该价格若排入二手房成交单价排名,仅排28。

  近年来,上海顶豪市场的繁荣,有一部分原因是因为“一二手倒挂”引起的,这就导致了一手房市场差价越大越好卖。

  一手顶豪的“繁荣”还需经过二手市场的检验。从2020年至今上海3000万元/套以上二手顶豪成交套数TOP10项目可以看到,绿城黄浦湾及汤臣高尔夫登顶,分别排名第一和第二,两者相差仅2套,其中绿城黄浦湾的单价较高达14万元/平方米,汤臣高尔夫总价较高,为浦东地区最早开发的高端别墅项目之一。

  需要注意的是,翠湖天地御苑与翠湖天地隽荟都是翠湖天地项目,分别为第二期和第四期,若将这两个项目合并为翠湖天地项目,则翠湖天地为2020年至今上海3000万元/套以上二手顶豪成交套数最多的项目,达67套。

  在2020年至今上海3000万元/套以上二手顶豪成交套数TOP10项目中,御翠园无论单价还是总价都明显较高,达20万元/平方米及8000万元/套以上,从成交情况来看,2020年至今每年都有约10套左右的稳定成交,该项目与汤臣高尔夫一样,都是早期老牌别墅项目,80%以上为独栋产品。       

  近年来,上海豪宅市场,在一手“打新逐利”的背景下,二手成交“一落千丈”,但从顶豪市场来看,受制于一手房的供应,二手房依然占据绝对优势。

  2022年市场全面回调,上海3000万元/套以上及5000万元/套以上二手成交降幅最少,相对更为坚挺。

  从购买人群来看,豪宅客户的年长客户数量在增加,30+的年轻新贵们在高端豪宅中几乎不见踪影,仅在3000万/套入门级豪宅中占比约20%。

  我们认为,上海核心地段顶豪依然有着不可替代的地位,随着整体经济的恢复,上海顶豪市场也将继续引领全国。