九条新政“狂飙”!沈阳二手房市场步入“五月天”

市场向军 樊永锋 2023-05-08 09:58:43 来源:中房报

  明明过了谷雨节气,5月6日立夏来临,沈阳的天气却并没有太多暖意,忽冷忽热的早晚温差,映衬着一季度宛如过山车一样的沈阳楼市。

  或许是3月末4四月初楼市后继乏力的显现,进入4月末5月初的时节,今年沈阳市的春季房交会选择提前一些时间开幕,在多项房地产新政策加码之下,沈阳从4月15日开始的春季房交会让经历了3月“小阳春”的楼市交易热潮持续升温。

  中国房地产报记者梳理发现,直至此次春季房交会,沈阳市从2022年12月30日以来出台九条房地产领域相关新政,涵盖了新房、二手房市场,一定程度上刺激了沈阳楼市交易。

  “三、五、一”条组合叠加

  中国房地产报记者在沈阳房地产市场走访期间发现,沈阳市当地中介和媒体更愿意将前述九条房地产新政统称为“三、五、一”条。

  而这种分类归纳的深意也反映了政策指定的初衷。

  其中,推行住房“以租换购”、实施“卖旧买新”个税减免、推行二手房“带押过户”,这是现行的“三、五、一”条沈阳房地产新政中的“三条”。

  不难看出,这些新政的出发点是进一步完善“租购并举”制度,拓宽保障性租赁住房房源筹集渠道。“三、五、一”条中的“五条”则是3月28日,沈阳发布的《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知》(沈房发2023年2号)中的五点明确意见:即科学安排土地供应,实施首套个人住房贷款利率动态调整机制,支持公寓类非住宅去库存,优化商品房预售资金监管和优化限购区域。“三、五、一”条中的最后“一条”则是“二八贷”,首套住房、二套住房商业贷款首付比例分别按20%、30%执行。

  上述“三、五、一”条新政中,“带押过户”最为受到市场关注。

  据沈阳市住建局相关文章解读,“带押过户”即产权人在没有全部偿还抵押贷款的情况下,将抵押房产过户给买方,结清房款后,买方继续在银行抵押并按合同约定偿还贷款。

  这种模式的优点显而易见,不仅大大压缩了二手房登记、交易等时间,客观上还利好二手房与新建商品房市场需求联动。

  二手房市场波动发展

  家住沈阳铁西区的孙女士,计划在房交会期间把自己在于洪区的两室一厅老房子挂到网上,她觉得虽然现在沈阳二手房市场的存量不小,但是“带押过户”新政是一个出手好机会。

  “搬到铁西之后,两个房子还房贷压力还是有点大的,影响生活质量了。于洪的房子虽然能用租金补贴一些房贷,但是这三年因为疫情的原因,都是短租,没有长租,所以租金经常‘断顿’,偶尔就要自己贴钱还房贷,现在有这个(带押过户)政策,趁着房交会挂上网,周边有学区,也许能出手,回回血。”孙女士告诉记者。

  事实上,“带押过户”政策始于去年年底。

  2022年12月30日,《沈阳市助企纾困稳定经济增长若干政策措施》新闻发布会上公布了20条帮扶企业的新政,其中房地产领域的新规就是二手房“带押过户”,这一政策出台叠加供需转换的地产市场潜在风向,也就顺理成章带动了二手房挂牌潮。

  这一情况从数据端来看十分明显,因为沈阳市的二手房成交量从2023年开年以来就呈现了高速成交的态势,3月上旬更是一度达到日成交量200套的记录。

  根据此前记者查询的记录,在某知名房产交易网站,2021年5月,沈阳市的二手房数量在该网站显示为超过15万套,而2023年3月下旬,已经回落至12.7万套。

  各种数据都在表明沈阳二手房市场相较2021年横盘时期,有明显的去库存迹象。

  不过需要看到的是,市场回暖的信号,加之“带押过户”政策的提出,也释放了大量卖方市场需求。

  根据诸葛找房数据研究中心数据,2023年1月第二周时,沈阳浑南区挂牌房源量稳居榜首,挂牌房源量为32589套;其次是于洪,挂牌房源量为23751套,铁西区则是在20000套与25000套之间,

  但截至2023年4月17日,沈阳浑南区挂牌房源量依旧在首位,挂牌房源量为35973套;其次是于洪,挂牌房源量为27924套,铁西区也突破了25000套大关。

  也就是说,在明显的去库存作用下,沈阳市浑南区和于洪区乃至铁西区的二手房存量依然不小。

  “以价换量”仍是大前提

  二手房市场从“凉透了”到“小阳春”,感受最深的还是房产中介。

  在沈阳市浑南区从事房产中介工作的王琦(化名)回忆起3月份时候带看量飙升,自己忙得不可开交的“高光时刻”,他依然津津有味。

  王琦告诉记者,沈阳的二手房市场回暖,很大程度是“以价换量”带来的复苏,因为之前沈阳二手房市场交易各种政策比较严格,叠加市场横盘,二手房价格很难维持住,尤其是高杠杆的投资者,“套现割肉”的情况下,二手房价格跳水带动了成交热潮。

  “不过现在带看量虽然还很高,成交却越来越难了”王琦说,“很多业主一看到市场好了,就把自己的房子价格也调高了,甚至出现了签约见面当天临时改价的情况”。

  而且,这其中还有很多还是“老破小”的二手房群体。

  沈阳市房地产业协会监事李栋认为,一些房龄老的“弃管小区”,这些小区建筑年代久远,又没有物业,如果不是学区支撑,那么基本上是没有什么增值点的。据其在今年3月末的文章中统计,沈阳市挂牌二手房中,总价在40万元以下房源挂牌量约在1万套左右,占挂牌总量约8%,60万元以下挂牌量约3万套,占挂牌总量约25%。

  在他看来,即使有十数万套二手房可以挑选,但实际上真正低总价、好地段、好品质的房源,其实也是非常有限的,换言之,二手房市场真正活跃流通的并不多。

  不过,包括王琦在内的一些房产中介从业者认为,沈阳市二手房市场活跃的真正拐点已经显现,因为沈阳市供地规模正在逐年缩小。

  中国房地产报记者先后梳理了沈阳市自然资源局公开发布的沈阳市2021年至2023年住宅用地供应计划,2021年沈阳市住宅用地供应计划为600公顷,2022年这一数值为483.9公顷,而2023年3月30日沈阳市公布的2023年住宅用地供应数目仅为145.7公顷。

  随着供地紧缩的持续,减少沈阳市新房供应量,二手房市场能够迎来王琦期盼的拐点。

  但这或许还需要很长一段时间。

  据沈阳中原研究部数据,2023年第16周(4月17日~4月23日)沈阳新建商品住宅新增供应11.4万平方米,环比涨102%,成交面积13.5万平方米,环比涨4%,成交金额14.8亿元,环比涨19%;截至4月24日,沈阳全市商品住宅存量1296万平方米,去化周期约24个月。

  目前沈阳的二手房市场,有人看涨,有人看衰,但最需要的或许是在波谲云诡的论调中找到稳定预期。