国家统计局:4月商品房销售面积、金额环比跌48%和39%

市场 2023-05-17 09:35:26 来源:丁祖昱评楼市

  2023年5月16日,国家统计局公布了1-4月宏观经济和房地产行业数据,在宏观政策靠前协同发力之下,4月经济全面恢复常态化运行,多数生产需求指标同比增速提升,服务业和消费恢复较快,就业物价总体稳定,经济运行延续恢复向好态势。

  但从房地产行业来看,尽管前四月销售金额同比增8.8%,整体好于去年,但月度数据由涨转跌,未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外,开发投资和新开工依旧疲弱,仅有竣工保持高位增长。

  我们认为,随着月末中央政治局会议召开,再次重申“房住不炒、因城施策”,支持刚性和改善性住房需求,定调延续积极,为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。但整体成交仍将进一步走低,点状回暖、城市分化将加剧。

  国家统计局数据显示,2023年商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元,增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%。整体市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。

  单月来看,2023年4月商品房销售面积7690万平方米,同比增长5.5%,环比大跌48%,商品房销售金额9205亿元,同比增长28%,环比下降39%。其中,商品住宅销售面积6715万平方米,销售金额8373亿元,同比分别增长8.1%和30.1%,环比下跌48%和38%。

  就4月数据来看,销售几乎腰斩,未能延续2月、3月的“小阳春”行情,体现出当前市场复苏动能衰退。这说明前期积累的刚需需求释放完毕,市场整体供求均迎来“拐点”。

  从CRIC监测的百城数据来看,4月百城成交面积环比下降28%,市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期,但仍显著低于2019-2021年同期水平。

  市场热度显著回落,南京、武汉、天津、重庆等强二线城市成交环比跌幅超过30%,南宁、昆明、长春等弱二线成交近“腰斩”,仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。

  国家统计局数据显示,2023年1-4月房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米,同比下降5.6%。其中,住宅施工面积542968万平方米,下降5.9%。房屋新开工面积31220万平方米,下降21.2%。其中,住宅新开工面积22900万平方米,下降20.6%。房屋竣工面积23678万平方米,增长18.8%。其中,住宅竣工面积17396万平方米,增长19.2%。

  前四月竣工持续保持高增长,竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点,增幅大幅收窄。累计增速回到2021年四季度。

  但新开工依旧萎靡,连续两个月降幅扩大。1-4月房屋新开工面积降幅较上月扩大2个百分点,降幅回到2021年一季度,单月新开工面积7099万平方米,创下2015年以来新低,与2022年月均开工量相比下跌35%,同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。

  目前房企开工意愿仍然较低,未来市场新增供应依旧短缺。

  国家统计局数据显示,2023年1-4月全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%(按可比口径计算),降幅较1-3月份扩大0.4个百分点,且连续两个月下跌。其中,住宅投资27072亿元,下降4.9%。

  单月来看,2023年4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%,较1-3月增加1.4个百分点,单月规模不足万亿,比2022年月度投资平均值低21%。

  开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累,供给端企业扩张、生产、开工意愿不强,另一方面,销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务,土地购置大幅下滑。

  综合来看,我们认为,因二季度仍是年内供应高峰期,短期供应量还有上升空间;从需求端来看,刚需疲软、改善缺位是大概率事件。

  对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,或将面临供给约束,整体成交还将平稳运行;

  对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市,仍面临阶段性的调整期,成交短期内难见明显起色,而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。