阵地丨今年最亮眼的城市,凭什么是成都?

市场 2023-05-22 08:50:10 来源:丁祖昱评楼市

  2023年至今,整个房地产市场走过了一个较为波澜的过程,各城市复苏情况不一,在这其中,成都从一二线热点城市中脱颖而出,成为今年极为亮眼的存在。

  从5月17日国家统计局的70城房价指数来看,成都新房价格较去年同期涨幅为8.7%,同比位列第一。较上月上涨了0.2个百分点,为近一年来次高水平。除成都、杭州,其余20城同比上涨幅度均不超过5%。

  不仅新房如此,成都二手房价格与上月同比涨幅持平,仍然稳居第一,连续两月创近一年最大涨幅。

  为什么是成都?

  据成都发布最新统计公报,2022年常住人口达2126.8万人,比2021年增加7.6万人,为人口增长最多的2000万城市。

  有不少00后表示,成都是他们的首选城市之一。据《成都青年发展报告(2022)》数据显示,成都人口中14-45岁的青年已经达到960.36万。

  2023年一季度,成都全市实现地区生产总值5266.82亿元,同比增长5.3%;在今年公布的上市公司年报中,116家成都A股上市公司中,有13家公司营收超过百亿;在《2023全球独角兽榜》中,成都10家企业上榜,为全球独角兽企业增长最快的城市之一……

  2023年成都市政府报告提出,今年还将创造大量就业机会,以更大力度促进青年特别是高校毕业生就业。

  一方面是年轻人口的持续涌入,另一方面是经济水平的不断提升,这都支撑着成都楼市的发展。

  2023年5月17日,国家统计局发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

  70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个,比上月分别减少2个和21个,二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个,比上月分别增加4个和1个。

  从整体数据来看,70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显,一二手房的价格基本都是小幅波动,呈企稳态势。

  在这其中,成都是个“特例”。

  2023年4月成都新房价格仍然出现较多增长,同比涨幅居首位,为8.7%,是为近一年来次高水平。杭州同比涨幅第二,为5.3%。除成都、杭州,其余20城同比上涨幅度均不超过5%。环比来看,成都新房价格环比上涨0.9%,仅次于银川。

  二手房方面,成都二手房价格同环比皆领涨全国,同比涨幅9.4%,连续两月创近一年最大涨幅。环比涨幅0.7%。

  不仅仅是2023年,近5年来,成都成交均价呈逐年稳步提升的状态。

  过去总价百万内住宅成交撑起了半壁江山,如今大成都内100万以内的住宅成交已逐年下降锐减到了两成(多在三圈层),而200万以上的住宅则取而代之占据了近五成的市场份额。

  分圈层来看,五年间一圈层住宅套均总价涨了134万,主城价值凸显;二圈层其次,五年间住宅套均总价涨了60万;三圈层五年间涨了23万,近两年来套均总价无变动。

  克而瑞四川区域负责人表示,近五年成都新建商品住宅成交均价的上涨,主要有两个原因:

  首先是自2015年起的限价政策,到今年己实际放开。2015年11月9日,成都市城乡房产管理局以成房发〔2015〕149号印发《成都市中心城区限价商品住房管理办法》。该《办法》共26条,自发布之日起30日后施行,有效期5年。

  其次是和供应相关,成都过去主城区的容积率长期控制在4.0左右,自2017年之后成都土地市场开始出现容积率2.0-2.5的供应,这就使得在2017年之后,成都市场上出现了很多相对低密度高质量的产品,随着这些产品的上市销售,带动了整体价格的上涨。

  事实上,自2022年以来,二手房才是成都市场的成交主力。

  克而瑞四川数据显示,2022年全年成都累计新增挂牌量超25.7万房次,全年成交14.8万套,超过新房全年成交总量13.9万套。

  全国范围内看,2022年全年成都二手房成交套数仅次于上海,涨幅全国  第一。

  2023年一季度成都累计成交了5.7万套二手房,创历史新高。相当于2021年、2020年全年的成交量,2019年半年的量。

  成都二手房如此火热的原因,主要归于两点:首先是新房市场无论是面积段还是总价段都以改善为主。对于首置刚需购房者来说门槛较高,大量刚需客户扎堆转入二手房市场。

  其次是信贷关系。过去很长一段时间,成都二手房,尤其是建造时间较久的老房源,银行按揭比例和利率都非常高,成都曾经是全国市场利率最高的城市之一,二套房房贷利率甚至高于6%,但现在无论按揭比例和利率都出现了下调,这对二手房的触动非常大。

  从成都二手房成交的具体情况来看,成交量虽然很大,但带不动房价,整盘价格涨不起来,少数板块涨价,多数板块持平或降价。

  从3-4月的成交数据来看,五城区和近郊5区,成交总价200万内是绝对主力,绝大部分区域的主力成交总价是100-150万元/套。而天府新区和高新区,则200万以上是主力。

  由此可见,成都二手房成交核心特征是150万以内、90㎡左右,这代表着真实的成都市场购买力。

  在2022年至今成都二手房成交量的推动下,大量改善需求被释放为新房注入增量,如果按一季度成都二手房成交量5.7万套的30%置换比例演算,预计新增1.7万套新房需求量。

  这也不难理解,为何2023年至今成都新房市场改善属性愈加明显,市场需求聚焦核心房产的特征也十分显著。

  克而瑞四川数据显示,一季度成都新房产品成交面积占比前三的依次为140-145㎡占比10%,较去年提高2个百分点,115-120㎡占比8%,较去年下降1个百分点,125-130㎡占比8%,较去年提高2个百分点。

  本轮成都楼市复苏是多个叠加因素推动的,其中有信贷、限购政策优化、购房条件放宽、供应结构等因素影响,但其中最重要的是,成都对资本和人才的吸引力,尤其是对大西部地区的虹吸效应。

  2022年12月21日,2022中国最具幸福感城市调查评选活动榜单揭晓,成都再度蝉联中国最具幸福感城市。

  从2009年初登榜单至今,已14年。成都的人口从也1200多万增长到2022年的2100多万,成为排在重庆、上海、北京之后的第四座超大城市,也是中国近年来人口增速最快的城市之一。

  有不少00后表示,成都是他们的首选城市之一。

  一线城市“太卷了”、“房价太高”,这是选择成都的年轻人中说的最多的话。

  “很多人都想找一个生活过得好的地方。”对于很多这一线城市打拼的年轻人来说“赚够首付的钱就回老家”似乎成为了一种固定模式。而在成都“留下来”并不是一种奢望。

  据《成都青年发展报告(2022)》数据显示,成都人口中14-45岁的青年已经达到960.36万,其中“蓉漂”人口达683.49万人,“蓉漂”青年的省外来源比例为32.90%。

  不仅如此,2023年成都市政府报告还提出,今年要重点推进十大方面工作,其中包括落实就业优先战略,实施重点群体就业促进专项行动,以更大力度促进青年特别是高校毕业生就业,全年城镇新增就业23万人以上,吸纳7万名高校毕业生来蓉留蓉就业创业。

  对年轻人来说,成都依然是一座“性价比”较高的宜居城市。

  近年来,成都房地产市场一直较活跃,即便在去年疫情严峻和行业下行的双重压力下,依然走出了“一枝独秀”的行情。2023年以来,更是在各大热点城市中脱颖而出。

  从目前来看,成都已成为行业、企业所重视的阵地。

  但需要注意的是,从2022年至今成都二手房市场成交量大增,成交价格并未出现明显上涨来看,未来动能或将减弱,在这波置换需求释放之后,后期若无新的政策刺激,市场热度或减弱。

  长远来看,在成都持续流入大量人口的背景下,楼市韧性相对较高。