没有最低只有更低 上海大虹桥区域二手房价也顶不住了

市场吴若凡 2023-06-29 09:06:42 来源:中房报

  上海大虹桥区域二手房价格似乎陷入了僵局。

  6月份,位于上海青浦区徐泾镇的瑞安蟠龙天地一期项目有二手房成交跌破“成本价”,仅为710万元,折合单价7.5万元,和高峰期相比跌幅近25%。

  要知道,蟠龙天地是整个徐泾乃至大虹桥区域的标杆楼盘,2020年项目开盘时曾创下3715组客户争抢948套房源的场面。

  如今,3年时间过去,这里也受到了上海二手房降温影响,往日风光不再。

  低价房源接连出现

  蟠龙天地是整个徐泾、或者说是整个大虹桥最热门、也是配套最完善的新房社区之一,在链家公开的成交信息中,成交单价一直维持在8.5万~9万元/平方米。

  6月下旬,位于青浦区徐泾镇的蟠龙天地突然冒出一套“超低价房源”,挂牌价只有750万元左右。最终,这套95平方米的三房以710万元左右价格成交,折合单价约7.5万元/平方米。

  这一成交价格打破了公众对于大虹桥的认知,但没有最低只有更低。

  不到一周时间,小区内又出现了一套“超低价”房源。用中介的话说,这一次,房东带着“满满诚意”而来,因为急于变现,直接降到了“地板价”。

  中介介绍,此次挂牌的房源是一套99平方米的两房,挂牌价750万元,折合单价约7.5万元/平方米,如果加上27万元的车位,实际单价只有7.3万元/平方米。

  此套低价房源一出现便吸引了各方注意,一度登上了贝壳青浦“热搜榜”第一位置,截至6月26日18点,累计访问量已经超过2万。

  据悉,前述两套房源均从今年2月份就开始挂牌,但随后的一个月处在无人问津状态,此后便一路降价,期间经历了5次价格下调,累计降幅达25%,最终以710万元成交。

  在当地中介看来,上述两套特价房源并不具备代表性,以先行成交的三房为例,中介刘明告诉记者,房子本身有一定的“硬伤”,首先在格局上属于“两北户型”,其次,房源位于马路第一排,受一定噪音影响。另一套正在出售的两房户型,相比三房在功能上有所欠缺,同时房子地处一楼,采光也受一定影响。

  除了上述两套房源以外,目前尚无其他成交案例。

  一直以来,蟠龙天地被众多业主寄予厚望,作为网红项目,当时备案价在5.5万~6万元/平方米,而周边的二手房价普遍在9万元/平方米左右,因为“高倒挂”,项目一度创造了上千人摇号的场面。

  目前,因二期和三期因为触发积分被限售,未来五年无法上市交易,现在可以交易的只有一期,主要户型有95~98平方米的3房、99平方米的2房和126平方米的三房。

  经粗略统计,蟠龙天地一期在售的房源共计挂牌量达到了23套,基本以96平方米~99平方米左右的小三房为主。挂牌的90多平方米低楼层房源中,单价在8万~9.5万元不等;大户型的单价普遍在10万元左右。不过,从近两个月的实际成交情况看,相比高峰期,总价已经下滑了近20%。

  在中介们看来,买家占据主导地位的当下,只有降价才能成交。而对于蟠龙天地的业主们而言,7.3万元的单价一旦开了头,其余房源的议价空间又要增大不少。

  “榨干房价水分”

  几套二手房低价成交并不能代表整个板块的价格,但是大虹桥二手房的热度在消退却是不争的事实。

  用中介的话说,大虹桥房价“倒挂”即将归零。

  以大虹桥板块另一个热门项目万科天空之城为例,目前该小区的实际成交均价已经从高峰期时的9万元/平方米回落到7.5万元/平方米。今年4月,万科天空之城三期项目,一套低区二手房以7.53万/平方米的单价成交。

  同样是受大虹桥板块辐射效应的另一个热门小区招商公馆,价格也从高峰期的近8万元/平方米有所回落。

  以一套96平方米的二手房为例,2022年7月,招商虹桥公馆一期低区的成交均价在800万元左右,折合单价8.3万元/平方米。今年5月,相同户型的成交价格仅为675万元左右,折合单价6.9万元/平方米。

  今年4月,招商虹桥公馆二期南区的一套低区房源以6.6万元/平方米的均价成交,而其2021年新房入市均价为6.1万元/平方米,对于房东而言刚刚“保本”。

  不到一年时间,价格跌幅超过15%。这也是缘何招商虹桥公馆三期最后一次开盘连积分都未触发。

  大虹桥从2010年开发以来,迄今已有近13年的历史,随着进博会和长三角一体化概念的深入,如今的徐泾地区已经成为虹桥商务区重要的居住承载地。不过,由于产业发展、人口导入的时间相对较短,自住需求也不旺盛。

  经走访过程发现,目前大虹桥区域内的住宅入住率并不高。中介表示,主要是由于绝对多数楼盘被“投资客”消化了。

  过去几年里,过度炒作和大量“投资客”的涌入使该区域产生了许多房价“泡沫”。在58安居客房产研究院院长张波看来,现在一些热门板块价格出现回调,其实是“榨干水分”的过程。

  “个别小区的二手房甚至出现10万元/平方米的单价,相比之下,内环内很多板块也只卖到10万元/平方米。”张波表示,那些板块按照正常逻辑和价值体系去评估明显虚高,这也是板块出现回调的原因。

  正常情况下,一二手房之间的价差应该在10%上下浮动,一旦超过则多少存在些“水分”。张波分析,目前,大虹桥区域的项目普遍处在4~5年的禁售期内,一旦解禁,大量的房源入市,届时,二手房市场才将迎来终极考验。如果后续抛盘情况持续增加,不排除跌破发行价的局面发生。

  中介则认为,目前,大虹桥区域已完全进入买方市场,对于刚需客而言,不失为是入市的良机。

  (应受访者要求 文中刘明为化名)