温州重推楼市新政背后:去化周期20个月,开发商拿地积极性不高

市场徐凡淋 2023-07-12 10:42:27 来源:中国房地产网

  温州接连出台多个新政刺激楼市。

  7月10日,温州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称“措施”),从二手房带押过户、打击虚假广告、公积金贷款额度等方面做了新调整,进一步保障购房者权益。

  在上述措施出台的前两天,温州还发布了购房“卖旧买新”财政补贴政策。市民换购新建商品住房在享受国家政策给予个人所得税退税1%基础上,温州再给予0.6%财政补贴,即叠加补贴1.6%,补贴范围包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、温州湾新区;补贴时间为2023年6月1日到2023年12月31日。

  接连推出楼市新政背后,是温州当前商品住宅销售出现下滑及高库存的现实景象。

  “市场每况愈下,连市场公认保值性相对较强的滨江CBD板块,成交套数和成交价格每个月都在下滑。”某房企温州区域负责人直言。

  “滨江CBD板块整个6月仅成交4套,对比5月份的12套一半都不到。”温州某房产营销负责人亦表示,1套中瑞曼哈屯,1套华润·滨江万象天地,2套华润九悦,不仅成交量下降,成交单价也下降了很多。

  “折扣力度上,部分项目频频探底,大部分楼盘创下区域内折扣力度新高。”上述温州某房企营销负责人表示,这一轮楼市低谷期不仅豪宅板块大幅下降,刚需改善板块的降价更加严重,持续走低的市场行情对购房者信心影响巨大。

  在商品住宅销售价格方面,根据国家统计局数据,温州新房房价指数从2022年2月开始已连续下跌12个月,在今年2月~4月迎来小幅上涨后,5月新房价格再次下跌0.2%;二手房同样自2022年2月连续下跌12月后,今年2月~3月迎来小幅上涨后再次进入下行通道,其中,4月下跌0.4%,5月下跌0.6%,在长三角城市群中属跌幅较大的城市之一。

  来自同策研究院的数据显示,今年上半年温州商品住宅成交292万平方米,同比增长32%;当前商品住宅库存989万平方米,创阶段性历史新高,去化周期为20.3个月。

  新房折扣探底,二手房交易也持续下行。根据C21世纪温州研究中心数据统计,2023年6月温州市区二手房成交量同比上月下降30.08%;成交榜单大多以杨府山、珑悦里等安置房为主,二手房成交环比量价齐跌。

  “目前,刚需购买力不足、土地市场降温及开发商拿地积极性不高是温州楼市的特点,在此背景下,温州推出一系列政策在一定程度上能够刺激楼市需求,进而提振开发商在温州拿地投资的信心。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

  对于此次温州新政,易居研究院研究总监严跃进表示,“卖旧买新”政策不仅可以享受个税退税政策,还可以享受额外财政补贴,有助于降低业主方出售成本,增加认购新房积极性,对一二手房市场有较好的导向作用。

  曾经,温州楼市经历过一段跌宕起伏的时刻。

  温州是一座有着2000多年悠久历史的城市,是浙江三大中心城市之一,也是中国民营经济改革开放的前沿阵地。改革开放初期,以“南有吴川,北有温州”享誉全国,遍布世界各地的温州商人被称之为“东方犹太人”。

  在房地产行业快速发展的第一个10年,温州房价曾有着近乎“疯狂”的上升阶段。

  根据温州大学房地产研究院当时的统计,2006年~2011年间,温州市区房价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米;2008年~2009年,全国商品房平均售价涨幅约20%,温州房价涨了近110%。

  房价快速上升,让这座城市聚集起了大量“炒房客”,曾经的“炒房客”杨涛(化名)在最高峰时,向银行借贷1.5亿元、民间借贷5000万元投入房产。

  2010年之后,全国限购、限贷政策密集出台。

  “炒房客”的恐慌与集中抛售让温州楼市率先崩盘。2011年时,温州房价33000元/平方米,仍位居全国高位;2015年,房价跌至16976元/平方米。

  根据国家统计局数据,截至2013年7月,70个大中城市中有69个城市房价同比上涨,唯有温州房价在下跌,一些新建商品房比最高峰时下跌了30%~40%。

  一夜之间房产缩水,杨涛持有的房产的市值跌到6000万元,资金链断裂,不少房产被公开拍卖。根据中国新闻周刊数据,2011年到2013年间,温州司法委托拍卖查封的房屋至少有3000套。

  对于温州楼市的发展,财经评论员刘晓博曾说,在中国楼市过去第一个10年里,温州房价被大幅高估透支。在产业结构方面,温州以劳动密集型的制造业为主,45.5%外来人口中,初中及以下文化占88.1%;吸引高学历年轻人方面缺少产业支撑,新兴产业方面又比同省的嘉兴、绍兴以及杭州相差甚远,影响了楼市发展基础。

  此次一系列支持政策能否令温州楼市回暖?

  温州市鹿城区滨江板块一房企市场部负责人并不乐观。他表示,现在温州多数楼盘都在打折促销,有些楼盘卖不动,在政府补贴的基础上采取给购房者返现的方式促成交,很多楼盘实际销售价格低于备案均价,对开发商来说去库存是当前面临的首要问题。