在行业协会的一次年度工作会议上，彭江择实在憋不住了，便起身去了门口的吸烟区。

  一支接一支，但往往是一支烟抽到半截又被他掐灭。

  这位浸淫海南房地产20余年的本土开发商显得格外低调，即便是参加重要的会议，他大多是选不显眼的角落坐下。在公开场合，他基本上不发言，不接受媒体采访。

  但过去10余年里，彭江择在海南东线缔造了他的“地产王国”——“千亩养生大盘”，并在海南房企普遍不看好的“逆势”下，他斥巨资在海口核心地段连摘两宗地。

  彭江择及他的企业，仅是海南本土房企在海南房地产行业“逐潮”的典型代表。

  有人称，回望10年，既是海南楼市繁荣的“黄金十年”，也是调控政策频出、房企和购房人焦虑的10年。

  10年里，超过30家规模型房企相继从内地奔赴海南，抢滩及“重仓”政策红利不断释放的岛屿之省。但10年间，“欢迎来买房”已换频“购房门槛抬高”，“全域限购”等密集的楼市调控政策，让海南楼市发生了深刻的变化。

  尽管许多开发商感觉有些不太适应，但海南“壮士断腕摆脱经济对房地产依赖”已成事实，构建具有自贸港特色的住房保障制度体系，也是海南未来必由之路。

  有机构专门做了统计，过去10年里，海南全省商品住宅新增供应面积达9971万平方米，约合100万套住房，平均每10人就拥有一套住房；全省商品住宅新增成交10781万平方米，若按人均住房面积35平方米计算，可承载300万人的住房需求。

  10年间，海南房地产就如大浪淘沙，有人乘风破浪、峰回路转；有人神情沮丧，黯然离场。

  我们以碎片的形式，从侧面记录海南房地产这10年间发生的深刻变化。下一个10年，海南房地产又将如何，也许有答案，也许没有答案。

  规模房企蜂拥登岛

  今年上半年末，海南本地一家房地产服务企业举办了一场盛大的10周年庆典。大半个海口的房企职业经理人，被活动举办方一一邀请到场。

  活动散场后，有人在微信朋友圈感慨地发了一条信息，称海南房地产10年的最大变化，就是将“小王”变成了“老王”。“老王”在这条朋友圈下回复“真爱无  敌”。

  “老王”即王路，海南本土房地产研究服务机构——锦诚·海岛服务商董事长。

  “锦诚”10周年庆典活动的当天，面对台下一二百名海南地产界精英，王路一改此前西装革履的刻板装束，一身宽松休闲装，走路带风般地上了舞台。

  台上，王路谈感想、谈情怀，讲述过去10年艰辛的创业历程。但他更多谈及的是海南房地产的未来。

  10年前，王路与另外3名年轻人创办一家地产服务类小微企业。在经历地产职业经理人、开发商等角色之后，他再度成为地产商的“乙方”。

  在王路再次选择创业时，正值海南国际旅游岛建设如火如荼，大批“嗅觉灵敏”的房企纷纷抢滩海南。据不完全统计，包括早期登岛的碧桂园、雅居乐等房企，过去的10年里超过30家规模型知名房企登陆海南岛。

  就在王路选择创业时，彭江择正在海南东线开发一个“千亩养生地产大盘”。10余年分期开发持续至今已接近尾声，彭江择因此而大获成功。

  对此，当地有人称其为“海南地产行业杀出的一匹黑马”。但彭江择不以为然。实际上，彭江择的“传奇”更应源于他最底层的生活磨砺：16岁远离家乡外出闯世界，修过皮鞋、干过木匠……

  彭江择的人生经历，跟海南本土多家房企的“掌门人”有着惊人的相似之处，年轻的时候从内地到海南闯荡，从最底层干起，最终缔造了他们的“地产王国”。

  在外地房企集中登岛抢滩海南市场之前，本土房企已经缔造了他们的“地产神话”，从建筑施工方转身成开发商，单一项目公司壮大成为集团公司，以企业名称为前缀命名的小区并不少见。

  过去10年间，随着外地数十家知名房企接踵而至，这种本土房企单一的开发格局已经被打破。8年前，记者曾写过《谁是海南的最大“地主”》一文，虽然部分本土房企手握大批可供开发的土地资源，但在市场“气势汹汹的拼杀”中，本土房企已逐渐处于弱势地位。

  因为，从“北上广深”一线城市涌来的房企，来势更凶猛、实力更雄厚，压根儿“不差钱”。更重要的是，他们有一套完整的开发体系和成熟的企业管理经验。

  海南楼市“高光时刻”

  由于独特的区域位置，以及一轮又一轮的政策红利释放，海南房地产历来是外界关注的焦点。

  有人把海南房地产发展历程大致划分成3个阶段：1993年至2000年房地产泡沫的破裂阶段、2000年至2005年的复苏阶段、2006年至2018年的发展阶段。

  其实还应加上一个，即“2018年至今的转型阶段”。过去10年，海南房地产正好在后两个阶段“骑缝”。

  以2010年年初宣布海南建设国际旅游岛为“分界线”，此后的海南房地产市场曾一度繁荣。

  “一个楼盘接着一个楼盘开盘，在开发商的造势之下，有些楼盘是‘万人空巷’的场景。”当地房地产资深人士邓涛告诉记者，最典型的是2015年12月28日海花岛的开盘盛况。

  媒体也报道了当时的情形：当天认筹到访人数10万人，开盘销售面积136万平方米，销售金额122.05亿元，创下平均每3秒钟就卖出一套房的纪录。

  过去10年，碧桂园、绿地、保利、宝龙、新城控股、中海、融创、万达、华侨城等30多家典型房企进驻海南。

  海南地产界称上述房企为“过江龙”，拿地、盖楼、售楼“三部曲”是房企的常规动作。为争得一块优质的地块，房员工使出浑身解数，四处打探土地资源供求信息，找有土地资源的本地房企合作，股权渗透拿下整块地块开发权。

  较早来海南拓荒的雅居乐，凭借其陵水清水湾超级大盘，再造了一座“海滨新城”。在过去10年海南项目备案成交TOP3中，雅居乐清水湾10年9次登榜，铸造千亿王者。

  10年开发企业签约成交TOP3中，雅居乐和碧桂园分别4次登顶，恒大2次。紧追其后的是融创、华润置地、鲁能及中信地产等知名企业。

  实际上，海南本地购房需求规模并不大，绝大部分是依赖岛外客源。

  “2015年前后，是海南房地产销售的高光时刻，做销售的小妹（售楼员）一年的佣金提成，少则几十万（元），多则上百万（元），她们开着宝马、奔驰等豪车上班是最常见的事。”海口一房产经纪机构负责人向记者回忆起当时的情形。

  2016年年初，在北京做律师的顾清艳来海南出差，空闲时到宾馆附近的楼盘转了转。与北京相比，她觉得“海南的房价好便宜”，便以单价7500元/平方米的价格，在海口西海岸片区某小区购买了一套150余平方米的房子。

  2018年，让顾清艳吃惊的是，其所在小区的房价，二手房市场挂牌价已涨至16000元/平方米。“等于买一套赚一套。”当时，顾清艳在微信里告诉记者。

  楼市新政密集发布

  2018年4月，海南实行“史上最严”楼市调控政策——“全域限购”。自此，海南楼市被踩了刹车。

  “全域限购”政策宣布后，在社交平台上广为流传一张黑底白字的图片，图片上仅3个字：“全剧终”。有人还将“全剧终”印在了全白的体恤衫上。

  “史上最严限购令”之后，也给该行业带来了连锁反应，开发商拿地开始变得十分谨慎，集团公司对区域投资决策也进行了战略性调整；大批房产经纪从业人员转战省外，大部分去了广西北海、防城港及云南西双版纳等地。

  “锦诚”在10周年庆典上，也为过去10年海南楼市调控政策进行了梳理——

  从2013年“海口限涨，房价增幅不高于收入增幅”，到2015年“海南省去库存方案，促进房地产转型”，再到2016年“‘双暂停’时代，调控升级”；从2018年“海口限价17300元”“全省全域限购”，到2021年“全岛商办限300平方米分割单元”，再到2022年“海口限价放宽，主推城市更新”……

  10年间，海南楼市调控政策及“补丁政策”密集发布。以海南“全域限购”政策为例，至今已执行了5年之久。

  在近几年海南省房协的年会上，海南房企大佬都要吐槽行业的境遇：楼市低迷，企业整体经营状况不佳，资金压力大，企业大幅裁员……

  从“欢迎到海南买房”到“购房门槛抬高”，海南房地产在10年里发生了深刻的变化。

  记者也注意到一个细节，从2018年开始，海南统计部门发布季度或年度统计数据，不再以专题简析的形式，专门解读“海南房地产开发运行情况”。在此前，“房地产开发运行”解读却是“重头戏”。

  海南“以壮士断腕决心摆脱经济对房地产依赖”的提法，也是始于2018年。尽管房地产并非海南三大主导产业，但它仍是十二个重点产业之一。但与过去相比，房地产在海南的“地位”已不再凸显。

  海南力推安居房项目，并就“安居房建设和管理”上升至立法层面。为突出住房保障属性，此前“安居型商品住房”的提法被简缩的“安居房”替代。

  《海南省住房和城乡建设事业“十四五”规划》中明确，“十四五”期间，海南省要建设25万套安居房，新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户（含发放住房补贴），稳步推进棚户区改造，完成城镇老旧小区改造任务21万户。

  今年年初召开的海南省住房和城乡建设工作会议，“城市更新”被重点提及。海南两大重点城市，三亚仍着力安居房项目建设，海口力攻城市更新，开工的14个城市更新项目一级开发总投资超过500亿元。

  值得一提的是，去年7月，海口37家企业共同发起成立了“海口市城市更新协会”，他们希望以抱团的方式在城市更新中有所作为。

  海南在努力摆脱经济对房地产依赖，已经从最初的口号付诸了行动，并正在积极探索和致力于构造符合海南省情的住房保障体系。今年8月2日，海南省政府召开专题会议，研究构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系。

  10年路口上的抉择

  那么，10年里，海南究竟出让了多少土地，又盖了多少商品住宅呢？

  “锦诚”方面专门做了一个统计：在过去10年间，海南出让商品房（含商品住宅及商办）建设用地1884宗、共计92457亩，这相当于4.5个海口海甸岛的面积。

  其中，住宅用地出让建筑面积6341万平方米，相当于350个三亚凤凰岛计容建筑面积；全省商办用地出让建筑面积4541万平方米，相当于330个海航总部大楼。

  海口商品住宅均价在10年间涨幅132%，这也印证了律师顾清艳“买一套赚一套”的说法。

  10年间，海南商品住宅均价变化：海南从11282元/平方米，涨至18623元/平方米，涨幅65%。其中，海口从7493元/平方米涨至17355元/平方米，涨幅为132%；三亚从22373元/平方米涨至28142元/平方米，涨幅为26%。

  但是，在房价10年变化的背后，二手房价格倒挂及“流通性差”，在当前海口是一个不争的事实。

  前不久，顾清艳与记者联系，因为个人家庭原因，她想把海口西海岸的那套房产转让。她告诉记者，她参考了周边的房价，以19000元/平方米挂网转让，“两个月了，除了几个中介给我打了电话，几乎无人问津。”

  2018年以后，当初雄心勃勃进驻海南的房企，部分已将重心转移他地，有些区域公司被降格为城市公司，有些在项目停滞的边沿奋力支撑。

  但有些房企及时调整发展战略，从传统房地产开发的角色转为城市运营服务商，或依企业自身优势及时调整产业发展方向。

  手头资金充裕的彭江择本来不想再从事房地产行业，但在好友极力说服下，于去年在海口一口气连拿下两宗商品住宅地块。作为本地房企，在众多房企尚处于观望态度之下“逆势而为”，动辄数亿元拍地确实需要巨大的勇气。

  作为本土企业的海南福安集团，早在2016年开始企业转型。去年10月，福安集团“掌门人”连式林接受中房报记者专访时称，2016年以后，他们就很少再做传统房地产开发，企业转型开始做共享农庄、农旅康养等项目开发和运营。

  保利、万科、北辰等房企在海南也深度涉足安居房开发建设；仁恒置地与美视集团合作并全面操盘360余亩的海口美视高尔夫项目于上月开工，这种“你出地+我出钱”的“联姻”方式，也是企业实现共赢的一种模式。

  被朋友称为“老王”的王路，再度闯入地产行业，从最初4人合伙制的“智囊团”，发展至今已是70多人的新型地产服务商。

  实际上，王路及其企业发展，就是海南房地产这10年发展的缩影。

  即便如此，王路及其合作伙伴也面临着企业发展瓶颈和压力，他们也试图改变。比如依托现有的“房地产传统服务”平台基石，进行科技赋能，比如导入AI技术的运用。

  在台上，王路动情地说，告别“宏大叙事”的过去，专注“精细化生存”的未来，做时代的企业，从而影响时代。（文中彭江择、顾清艳为化名）