北京商业租赁市场止跌回稳,品牌首店加速在京落地

市场 2023-09-19 11:54:45 来源:丁祖昱评楼市

  线下持续回暖、租金止跌回稳,成为近期北京商业租赁市场的关键词。

  CAIC数据显示,二季度北京市优质零售商业首层平均租金环比上涨0.18%至27.15元/㎡/天,空置率环比下降0.27个百分点至7%。

  从数据上可以看出,北京商业市场整体进入复苏回暖态势。

  其中,餐饮行业引领消费复苏,娱乐业态需求释放。购物中心业态重点向餐饮方向调整,社交需求也明显增长,二季度北京娱乐业态在营店铺数环比增长10.3%,购物中心的休闲娱乐、体验社交等多元消费场景逐渐强化。

  在复苏背景下,各类品牌首店也加速在京落地。通过首店上新、新品首发等活动,持续激发消费潜力,西单、CBD、三里屯等商圈活跃,引领时尚潮流。

  今年以来,线下消费回暖,北京商业零售市场持续恢复。

  北京市社消总额同比增速由降转升,上半年社会消费品零售总额7005亿元,同比增长4.5%,较一季度提升5.2个百分点,其中时尚类、出行类商品表现较好。

  随着整体消费市场环境的逐渐向好,餐饮、主要实体零售业态等线下消费持续回暖,北京各商圈及购物中心客流也明显回升,线下消费热度不断增强。

  尤其是二季度以来,购物中心积极推进品牌调整与运营升级、创新消费场景,市场活跃度较一季度再次提升。上半年北京市限额以上主要实体零售业态中,百货店和购物中心零售额同比增长18.3%。

  客流量与线下消费明显增加以及相继出台的促消费相关举措和扶持,增强了商业市场业主的信心。

  二季度,北京市购物中心租金进入止跌回稳转折点,优质零售商业首层平均租金环比上涨0.18%至27.15元/㎡/天,空置率环比下降0.27个百分点至7%。

  从克而瑞监测的北京重点商圈来看,二季度多数商圈首层平均租金环比上涨,空置率环比下降。其中朝阳门外商圈表现较佳,去化较明显,且租金稳定。

  在大宗交易方面,商业成交同样回暖。

  今年上半年,北京商业物业成交7单,共计40.0亿元,成交金额占比30.0%,相比于过去几年,明显增长。过去几年受疫情影响较大的商业物业投资正呈回暖趋势。

  在整体消费市场向好的背景下,北京商业租赁需求扩张。从克而瑞监测的北京购物中心样本数据来看,二季度在营店铺数量环比增长2.2%。

  具体来看,前期压抑的餐饮和社交需求释放,带动相应租赁市场增长。

  线下消费中,餐饮行业引领消费复苏,餐饮收入增速大幅提升。上半年北京市餐饮收入同比增长37.3%,增速高于商品零售35.4个百分点,较一季度提升23.8个百分点。

  其中,到店就餐需求更为旺盛,限额以上餐饮收入中到店实现的餐饮收入同比增长39%,高于平均水平近2个百分点。

  反应到租赁层面,从监测的购物中心样本数据来看,业态向餐饮方向调整,以满足消费诉求。以北京为例,重点监测的购物中心装修中业态调整数据显示,上半年调整为餐饮业态的铺数达66个,占比达37%。

  另外,社交需求释放,娱乐业态在营店铺数环比增幅最大。二季度,北京市样本购物中心娱乐业态在营店铺数量环比增长10.3%。

  今年以来,北京首店经济发展呈现稳中向好的态势,持续激发消费活力和潜力。

  1至5月,共有403家品牌首店落地北京。从首店类型看,中国(内地)首店有37家,北京首店有366家。按照计划,北京今年预计引进品牌首店800家左右。

  同时,北京市为吸引首店品牌进驻,陆续推出了相关举措和活动。

  上半年,2023全球首发节暨硬科技嘉年华在北京启动。同时,北京市商务局会同各区打造了三里屯太古里、国贸商城、北京SKP等12个全球首发中心,持续开展新品发布、新展首秀活动,吸引更多首店新品落地北京。

  据克而瑞北京监测,上半年北京新落地典型品牌首店业态以餐饮、时尚生活、服装业态为主,分别占比32%、26%和24%,其中国内品牌占比超7成,约20%的首店为体验类业态。

  就落地项目而言,大悦城、三里屯太古里等成熟标杆项目更受首店品牌青睐。

  上半年北京首店品牌入驻项目最集中的为西单大悦城,其次为朝阳大悦城、京西大悦城、三里屯太古里、西三旗万象汇等成熟核心项目和新开业项目。

  其中,新兴品牌占比22%,首店品牌落地区域以朝阳区为主。

  据克而瑞北京监测,2023上半年品牌首店中,新兴品牌(2020年以后成立的品牌)占比约22%。首店品牌拓展较集中在西单商圈,占比约16%,其次为CBD、三里屯、朝青和西三旗商圈;区域拓展以朝阳区为主,占比约40%。

  2023年以来,餐饮、时尚生活、服饰等行业租赁需求的增长,推动北京商业地产市场进入复苏回暖态势。整体来看,随着经济的逐渐向好及政策的相关扶持,业主方对于今年的商业租金涨幅有一定的心理预期。

  今年北京预计还将新开业超10座购物中心,新增商业建筑面积超150万平方米,大体量项目的集中入市会加剧当前市场的竞争。这要求商业项目在招商调改、运营营销、差异化打造等方面投入更多的精力,以应对消费诉求和竞品市场的不断变动。