市场 2023-10-07 13:53:59 来源:丁祖昱评楼市
进入2023年,我国住房租赁市场发展进入快车道,支持住房租赁市场发展的导向仍在延续。
在政策的利好下,2023年前三季度,越来越多的参与者进入到住房租赁行业,国企的市场占有率不断提升,中高端的租赁市场活力加速激活,金融创新也在加速发力中。
根据不完全统计,2023年前三季度共约有143条住房租赁相关政策发布,出台的租赁住房相关政策涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面,租赁供应仍是各地住房租赁政策的主导方向。除此以外,前三季度各地方政府发力住房租赁市场监管和金融税收相关政策。
租赁供应:2023年全国住房和城乡建设工作会议上,提出新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间),各地加速保租房供应,深圳深圳提出新的“十四五”保租房建设目标,扩大保租房建设规模。7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,推动城中村改造,为保租房持续扩容。中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中,将城中村改造纳入金融支持范畴。
市场监管:4月27日,住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局《关于规范房地产经纪服务的意见》,各地加强对住房租赁企业资金监管,规范房地产经纪服务,完善住房租赁服务机制。
金融税收:8月16日,中央国家机关住房资金管理中心发布《关于优化住房公积金提取政策进一步规范提取行为的通知》,支持“租购并举”的住房制度建设,进一步优化住房公积金提取政策、规范提取行为。2023年7月31日,国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施的通知》,提出将符合条件的项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。
集中式公寓房源规模方面,至2023年8月,核心八城集中式公寓规模超86万间,其中,上海集中式公寓规模超23万间,位列核心八城首位。上海、深圳两城以20万+的市场规模远超其他一二线城市,近一年大量新开房源入市,规模同比增长均超30%。
新增集中式公寓规模方面,2023年1-8月,核心八城新增房源量达6.29万间,上海以3.9万间新增房源远超其他城市,自2017年起,上海布局大量自持、配建及纯租赁地块用以建设租赁住房,租赁总建面规模近1500万㎡。2023年上海进入租赁住房井喷期,大量新建租赁大社区集中入市。
2023年以来,民企、外企以及国央企纷纷涌入住房租赁行业,创建自有长租公寓品牌。从进入企业类型来看,地方国企占比超50%,地方国企作为保租房筹集的主力军,快速推进住房租赁业务落地。2023年年初济南城市发展集团、成都兴城集团等先后成立“城发成家”“兴城之家”租赁运营品牌,北京的首创城发集团推出“首创和园”,上海的西部集团成立“西部乐巢”。
此外,国内外资管公司也开始布局租赁赛道,5月领盛投资宣布全面开启中国长租公寓领域的战略性投资布局,并推出全新长租公寓品牌“COZI可遇”。中介系贝壳租房在成都站打造首个长租公寓自营品牌项目——贝壳·海盐公寓。住房租赁行业发展稳定,吸引各类企业参与住房租赁行业中。
近年来,国家队企业厚积薄发,管理规模TOP30企业中,有11家企业属于国央企,资产规模持续增加,相较于去年同期,管理规模增长2.6万间,拓展房源规模超过房企系和创业系企业。其中,上海城方、浦发有家等国有长租公寓品牌依靠租赁大社区,管理房源规模迅速上升,上海城方新增管理规模超5000间。
国央企新增管理房源基本落于上海,2023年1-8月上海作为新开租赁大社区最多的城市,新增房源量已超2.46万间,基本以地方国企开发为主,预计第四季度将有3万间房源完成建设或入市运营。随着地方国企建设项目不断落地,未来国企的市场占有率将不断提升,作为住房租赁市场“压舱石”,稳定市场整体租金价格。
从2023年1-8月核心八城集中式长租公寓租金涨跌幅情况来看,8个月内核心城市中广州、上海集中式房源价格波动较大,广州受城中村改造影响,集中式房源租金价格持续提升,上海大量保租房房源入市冲击租金价格。北京、深圳杭州等城市集中式长租公寓租金涨跌幅均保持稳定发展,涨跌幅基本保持在1%-3%之间。
从核心八城2023年1-8月核心八城个人房源的租金涨跌幅来看,租金涨幅呈先扬后抑,1-4月整体租金涨幅较大,5-8月之间仅有微涨。各城市整体涨跌幅基本保持在6%以内。
个人房源作为租赁市场的供应主体,与去年相比,2023年1-8月,个人房源一房挂牌租金下降3.24%,二房租金价格不变,三房和四房及以上价格大幅上涨,四房及以上价格上涨超17%。
从成租情况来看,2023年1-8月,上海个人房源租赁市场中,三房、四房及以上的大户型成租量占比从2022年的18.35%提升至22.54%,提升4.19%。疫情后,改善性租住需求逐渐释放,大户型在供需两端表现优异。
从核心八城中高端长租公寓房源量来看,至2023年8月,中高端房源拓展规模近万间,总体房源量增长达20%。近两年,随着经济的增长和生活观念的转变,更多高净值人士选择中高端长租公寓,北京、上海中高端长租公寓出租率基本保持在80%以上。多家住房租赁品牌相继推出中高端长租公寓产品线,北京、上海中高端的金领及服务式长租公寓占比超10%。
以上海为例,上海作为中高端长租公寓品牌的首选城市,近两年中高端长租公寓市场规模得到了显著的增长,仅8个月内上海新开中高端长租公寓就达到了15家品牌,2023年中高端长租公寓市场规模预计将超50亿元。
2023年8月8日,“上海城投”官方发布消息称,城投宽庭也正在加快实施资产证券化,计划年内发行上海市国资首单保租房公募REITs产品。目前,已有青岛、天津、上海等多省市的保障房项目正在筹备公募REITs上市。
除此以外,已发行的保租房公募REITs也在积极的进行项目扩募上的持续发力,扩募新的优质租赁住房资产,能够提升租赁住房资产包的整体质量,提高经营效益、扩大规模,通过‘降本增效’,提升现金分派,增加投资人收益。我国保租房公募REITs正在搭建从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入REIT”,再到“REIT滚动投资,做大资管规模”的可持续滚动体系,增强保租房资产的吸引力。
“十四五”规划纲要明确提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。随着“十四五”进程的推进,住房租赁行业也在积极发展中,“租售同权”也在逐步落地,更多的新青年新市民通过住房租赁产品实现“安居宜居”。