广州购房市场中的年轻人

市场吕颖雅 2023-10-17 09:39:23 来源:中国房地产网

  房价降了,年轻人购买力也降了。

  有人说,有1000个年轻人就有1000种不买房的理由,但归根结底,最终都指向了资金问题。有开发商营销负责人就发出感叹,现在35岁以下的年轻人购买力逐渐减弱,很多人完全依赖父母才能购房。

  还有人说,当下还在购房的年轻人分为两类:家里有钱的和家里有一点点钱的,前者称之为“改善”,后者归结为“刚需”。

  成长的象征:提前布局学位房

  时隔5年,生于1995年的韩莉(化名)再次踏入大学校园。

  本科毕业后,韩莉曾在一家广告公司工作,但工作强度大、工资不高,随后在父母的安排下进入一家国企担任文秘。然而,无法适应工作氛围的她在2021年初决定回家成为“全职女儿”。在接下来的两年多里,她结了婚,并花了整整一年备考,最终如愿考进了广东一所大学的全日制研究生。

  韩莉之所以能够做出一系列看似任性的决定,是因为她家在广州海珠区的客村拥有两栋房子出租,每月收入固定在3万元以上。

  韩莉的父母住在海珠区的逸景翠园,在韩莉结婚前,为了与女儿保持“一碗汤”的距离,早在逸景翠园购置了一套房产,作为女儿的婚前财产。然而,结婚后的韩莉却希望拥有属于自己和丈夫共同奋斗的资产,因此他们决定再购房。

  他们购房的目的并不是为了改善居住条件,因为无论是住在逸景翠园,还是与公婆一起住在越秀区的房子里,都已经足够舒适。他们关注的是越秀区的小面积学位房,尽管生育计划至少还需等两年,但这并不妨碍他们的决心。

  “连房产中介经纪人都觉得难以置信,居然还没有怀孕就开始考虑学位房。”韩莉笑着说,但学位房是他们未来规划中唯一缺少的,预算为300万元,首付可能还需要双方父母帮助,月供靠丈夫以及自己兼职做一些设计私活,韩莉认为这是她成长的象征。

  在韩莉看来,身边的朋友对待购房的态度大致可分为两类:一类是父母早早就为他们购置了房产,一般没有再买的必要;另一类则根本没有购房的打算,认为租房也能拥有幸福感。

  可以说,“啃老族”成为了当下依然在购房的年轻人的主力军。“95后”甘心“被啃老”的父母,他们多数生于1970年前后,在2010年~2020年的房地产黄金时期具备了一定的经济基础,提前布局了两三套房产,为子女准备好了婚房,导致这本应是近几年解决的刚性需求被提前透支了。

  留在广州安家,慎重考虑刚需房

  与韩莉不同的是,同样是1995年出生的郑浩(化名)是一个真正的刚需购房者。

  外地人郑浩和女朋友即将结婚,决定留在广州安家。然而,他们的预算只有150万元。两年前,这样的预算在广州几乎找不到合适的选择。但在当下,“刚需天堂”增城可以随意选择,而在白云区的四镇也能找到满意的三房。

  郑浩表示,国庆假期他去了白云区钟落潭看房,发现各种打折和优惠层出不穷,便宜的甚至不到15000元/平方米。70多平方米的带主套三房已经相当不错,甚至还有不到80平方米的四房户型。

  业内人士透露,近一两年广州近郊和郊区的房价有所下降。但作为一线城市,房价即使再降也有一定门槛。因此,楼盘为了迎合预算有限的年轻人,竭尽全力将户型做到极致,将总价控制在可以接受的范围内,让更多年轻人有机会上车。

  然而,与韩莉的坚定以及对价格波动的不敏感相比,郑浩对购房仍然感到犹豫。他的一位同事两年前以23000元/平方米价格购买了增城朱村板块的房子,但如今房价已跌至18000元/平方米甚至更低。这意味着近几年在郊区购房的年轻人都血亏了。且即使想降价出售,也难以找到愿意接盘的人,因为增城新盘的供应量实在太大。

  郑浩说,从9月开始,他一直关注楼市政策的变化,一方面担心市场会回暖,另一方面又担心郊区的房价会继续下跌。他心里没底,因为一旦付完首付后,他的银行卡里可能只剩下几百块钱,所以他必须慎重考虑。

 年轻人减少,市场需求发生改变

  近两三年,广州楼市也发生了变化,无论是地价上涨、产品定位、还是最终呈现出的品质感,都发出了楼市已经进入改善时代的信号。

  土地拍卖市场的成交最有代表性。今年截至目前,广州楼面地价TOP10地块已经刷新了四次,越来越多的高价地块诞生表明,市场成交将大步向改善型产品靠拢。

  而在市场端,根据克而瑞的数据,2021年广州四房房源的成交量首次超过了两房,仅次于三房;到了2022年,广州四房房源的成交市场占比已经达到了28%,创下了历史新高。

  这其中最根本的原因是人口结构的变化。

  贝壳研究院的数据显示,2020年以来,从市场需求结构看,重点 50 城市改善购房群体(35~45 岁群体)占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。刚需购房群体(30 岁以下购房群体)成交占比由 2020 年 37%下行到 2022 年的 34%。

  国家统计局数据也显示,2019 年~2022 年,20 ~30 岁人口由 2.35 亿逐年降至 2.15 亿,35~45 岁人口由 2.19 亿增加到 2.28 亿。到 2025 年,改善性需求群体和刚需群体的差距将进一步拉大。20~30 岁人口将降低到 2亿,35~45 岁人口将增加到 2.46 亿。显然,改善性需求占比的提升将成为未来市场交易的新趋势。

  另外,短期内改善性需求占比的提升也受到政策利好的影响,尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等政策,释放了较多的改善性需求。