阵地丨办公租赁市场深陷“降租潮”

市场 2023-11-13 08:36:10 来源:丁祖昱评楼市

  楼市下行的背景下,办公租赁市场正迎来大规模“降租潮”。

  比如北京,平均租金已连续八个季度环比下跌。

  再来看上海,平均租金在过去六个季度持续下降。

  与此同时,北上广深四个城市的甲级写字楼的空置率均处上升趋势,其中,三季度深圳空置率最高,达到了23.6%。

  重点城市办公租赁市场依然处于下行阶段,并且没有明显的企稳态势,而这一调整期还将持续一段时间。

  供需失衡导致的租金下降,已成为了办公市场的一个重要特征,四大一线城市平均租金环比齐降。

  先来看北京,据克而瑞北京监测,三季度北京甲级写字楼平均租金环比下降2.03%至10.11元/㎡/天。这已经是北京办公市场租金连续八个季度环比下跌。

  从重点区域来看,北京重点商务区租金环比二季度几乎全线下跌。其中望京及酒仙桥和泛CBD商务区租金环比降幅最大,租金环比均下跌3.2%。

  这也意味着,北京办公租赁市场目前还远未恢复至疫情前水平。

  从租金水平来看,对比一线城市,北京甲级写字楼平均租金仍然是最高,其中上海以7.16元/㎡/天排在第二位。深圳三季度因样本新增入市项目,平均租金数值虽有所上涨,但整体租金环比仍呈下降趋势。

  上海办公市场也不容乐观,整体租金水平仍处于下行通道。

  根据CAIC数据显示,2023年三季度上海全市甲级写字楼租金为7.16元/㎡/天,环比下降0.8%,相较于2022年第一季度租金环比下降了3.2%。值得注意的是,上海办公租赁市场租金也已连续六个月下跌。

  非核心区域商务区租金下跌明显。

  CAIC数据显示,第三季度,上海非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降0.93%至5.32元/㎡/天;核心区虽较为坚挺,但平均租金环比也下降了0.6%。

  租金降幅最大的区域是徐汇滨江,在第三季度的平均租金环比降幅达到了12%左右。然而核心商务区,比如南京西路商务区平均租金也下降了4.68%,在各大商务区中降幅领先,虽然典型标杆项目如上海大厦、金茂大厦租金等租金坚挺,但受租户的租金承受能力下降影响,导致该区域租金整体降幅较大。

  实际上,在市场收缩的背景下,部分业主方采取以价换量方式,增加竞争优势。

  从空置率来看,四大一线城市三季度空置率环比均有所上涨。

  CAIC数据显示,三季度北京甲级写字楼空置率环比上升1.7个百分点至17.1%;上海甲级写字楼空置率已突破至20.5%,环比微升0.9个百分点。广州和深圳三季度空置率环比也增加了2.57个百分点和4.1个百分点。

  今年以来,四个城市的甲级写字楼的空置率均处上升趋势,截至三季度,深圳、广州、北京和上海今年空置率分别上升5.4、3.7、3.0和1.1个百分点。

  一线城市中广州写字楼空置率最低,为14.71%;上海和深圳空置率已突破20%,其中深圳空置率最高,已达到23.6%。

  各城市重点商务区空置率也是涨多跌少。

  具体以上海为例,重点8个商务区中有5个商务区空置率较二季度明显增涨。同时,北京也是如此,10个重点商务区有8个空置率增涨。

  实际上,供应面积的增加,叠加需求的减弱,是导致空置率上升并引起租金下跌的重要原因之一。

  同样以上海为例,据CAIC监测,2023年Q3上海甲级写字楼市场共4个新增供应项目合计33.1万平方米体量入市,截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1665万平方米。从吸纳量来看,受房地产销售市场低迷、需求不足以及外部环境的不确定性的综合影响,经济内生动力较弱,三季度全市净吸纳仅为10.8万平方米。

  在这种供需失衡的情况下,租金下降、空置率上升已成为了市场的一个重要特征。

  办公租赁市场远未恢复至疫情前水平,不确定因素犹存,整体仍处于缓慢恢复期。租金下降、空置率上升,已经成为了贯穿2023年办公租赁市场的关键词。

  短期来看,持续上升的高空置率市场态势将继续利好租户方,预计四季度租金水平或将继续下跌。

  长期来看,随着企业效益的回暖、市场需求的恢复等,预计一线城市办公租赁市场逐步企稳。