超90家!代建行业掀起规模战

市场 2024-04-24 09:22:48 来源:丁祖昱评楼市

  在房地产行业下行的背景下,代建是为数不多仍保持热度的细分赛道。

  进入2024年,代建行业阵营仍在不断扩容。前有招商蛇口宣布成立“招商建管”,后有融创正式对外官宣代建平台“融者共创建管集团”,代建企业的竞争将愈发白热化。截止到一季度,布局代建的企业已超过90家,TOP200房企下属企业有70家,民营企业占一半。

  2024年一季度TOP20代建企业新增签约3464万方,是2023年全年的29%。17家企业代建总合约规模超千万,其中总规模超过一亿平米的2两家,超过5000万平米的有3家。

  代建行业“规模战”一触即发。

  代建市场快速发展。

  一个明显的表现是,2024年以来房地产项目代建公开招标稳步增长。

  根据招标信息监测,一季度代建中标项目总计达118个,同比增加32.6%,2023年同期这一数字是89个。增量创近年单季度最高。

  对比2023年下半年,代建市场热度明显回升。

  长三角是一季度中标代建项目的主要集中区域,118个项目中有73个项目在长三角地区,占比超过六成。珠三角、中西部和环渤海地区中标项目数分别占比14.4%、13.6%、10.2%。

  三四线城市是代建增量的主要来源,一季度中标代建项目有59.3%位于三四线,占比接近六成。一线城市占比为11.9%。二线城市是28.8%。

  一线和核心二线城市对代建需求并不多,开发商往往亲自下场,所以代建下沉将是必然趋势。比如嘉兴、温州、湖州等三四线城市活跃较高,其中嘉兴一个城市的中标代建项目就有15个。

  一季度中标代建项目基本都来自政府平台委托,包括城投公司、政府部门、事业单位及其他国企,总计占比约94%。

  城投+代建合作模式将成为未来增量的重要一部分。

  根据绿城管理层在业绩会上的表述,未来三年预计维持政府代建收入占比25%、城投类和纾困类收入占比30%、15%。

  自2021年以来,城投公司成为拿地主力,但2021年至2023年城投拿地项目开工率不足三成,而城投参与拿地且已开工、开售的土地中,合作开发的比例达到34%。2023年已开工项目合作比例接近50%。

  这意味着城投拿地之后独立开发的能力和意愿均较弱。多数城投依然需要以盘活资产为主,寻求合作开发、代建、转让等机遇。在此背景下,将推动行业加速探索城投与代建企业合作模式。

  代建行业正掀起一场“规模战”,为拓展代建业务,提高市场份额和品牌竞争力,代建企业加快扩充合作资源库。

  除了与地方政府合作以外,企业之间“抱团”已成为代建企业扩张规模、抢占话语权的一条有效路径。

  从合作形式来看,代建企业已从原先的单项目合作拓展到集团战略合作。比如金科开管于3月与绿城管理签订战略合作框架协议,双方将充分发挥各自优势,围绕代建业务在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作。在此之前,金科开管曾与世纪金源集团腾云华力签约合作。

  行业竞争愈发激烈,代建企业之间的“抱团”有利于实现资源共享、优势互补,减少发展阻力,实现1+1大于2的效果。

  另外,部分代建企业率先试水合伙人制度,以“直营+加盟”的模式扩大合作范围,促进规模发展。

  而随着不断有规模房企入局,代建企业的竞争将愈发白热化。这也将倒逼各企业构筑自身核心管理服务能力,凸显差异化特色。

  目前来看,代建细分赛道已经形成,部分企业专攻不同领域,增强市场竞争力,其中代建综合实力10强企业基本已确立自身定位和特色方向,比如绿城管理立志做最大的房产开发服务商,蓝城集团是中国小镇开发的先行者,金地管理聚焦商住、商办、政府代建三大核心等。

  代建业务潜在的增长空间巨大,一方面城中村改造加速落地,在保障房政策加速推进下,双轨制下建设需求增加;另一方面市场调整稳定后每年新房市场规模大概在8亿平方米左右,按照欧美发达国家代建参与度30%左右,整个新房市场也有2-3亿平方米代建空间和规模。

  由于优质的代建项目有限,未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。

  同时,代建行业也面临多方面挑战,比如相关的法律法规仍不健全,服务标准、权责界定等都有待完善。此外,企业自身模式都有完善和提升空间,特别是品牌和专业管理能力。

  总的来看,如何做好复合的“第三方”,对于所有代建企业都是一个新的挑战。