“以旧换新”的政策东风，最终还是吹到了一线城市。

  如果2023年以前，以旧换新政策还是“小打小闹”，那么2024年随着深圳、上海的加入，该政策已成为“去库存”的重要抓手。

  到目前为止，已经有54个城市发布住房“以旧换新”政策，与此同时，各城市已经演化出五种不同的操作模式。

  “以旧换新”政策有效果吗？有。

  比如无锡，启动十天后，首批次已成交25套。南京项目来访认购有了明显的好转。

  但也有城市多数购房者“只看不买”。

  整体来看，采取换购模式的城市市场反响相对积极。

  2023年以来，不断有城市加入“以旧换新”阵营。

  随着一线城市深圳、上海的加入，以旧换新政策效应被推向高潮。

  5月6日晚，深圳发布楼市新政，其中一条指出，提升二手房交易便利化，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

  深圳成为首个明文支持“以旧换新”的一线城市。

  另外，一线城市上海于5月3日推出住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

  4月27日，南京官宣加入存量房“以旧换新”行列，由南京安居建设集团收购市民存量住房，首批试点限额2000套。

  据CRIC不完全统计，推出“以旧换新”政策的城市已经扩充至54个。

  实际上，“以旧换新”背后反应的是二手房越来越难卖。一二手房置换链条需要被打通，才能促进改善需求释放。

  随着政治局会议定调“去库存”，“以旧换新”也成为消化存量房产的政策抓手。

  未来，加入“以旧换新”的城市，也会越来越多。

  通过梳理各城市不同的模式，目前各城市已衍生出了5种操作模式，分别为代售模式、旧房换购模式、回购收储模式、发放换新补贴和“旧转保”。不少城市同时采用两种及以上“以旧换新”操作模式。

  总的来看，代售模式是最常见的模式，54城中有29城采取这类模式，占比超半数。

  代售模式是指房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。

  上海和深圳便是采取此类模式。

  这种“帮卖模式”效果如何？

  根据CRIC调研来看，落地效果平平，多数购房者“只看不买”。比如如深圳，4月中旬绿景白石洲项目启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。

  效果之所以不明显，原因也很好理解。这种帮卖模式下，“卖旧”是关键，但目前市场情况下，二手房普遍交易周期拉长，而新房锁定期一般只有90天，代售模式很难从实质层面提升二手房流通性，再加上缺乏行政力量介入，在信息平台搭建、交易成本等方面并不具备优势。

  相较于代售模式，采用换购模式的城市市场反响相对积极，项目来访认购有所好转。

  “旧房换购”通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。

  54城中有19城采取换购模式，比如郑州、南京、武汉等城市均采取此类模式。

  换购模式也是在5种模式中表现最好的一种模式。

  从CRIC调研数据来看，南京在4月27日推出“以旧换新”后，五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升，较平日周末增长20%-200%不等，燕子矶、江北部分项目认购量提升50%-200%。

  无锡4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。

  郑州的收购主体城发集团积极反馈，试点首日就有64组存量房源通过初审，如果换购计划推进顺利，预计将释放100万平方米新房购置需求。

  换购模式虽然效果最好，但也存在三个弊端。首先，试点规模小，无锡、宣城、太仓等多数城市计划套数都在200套以内。其次，对旧房要求高，比如青岛明确规定房龄不能超过10年。此外，所换新房多为指定的项目，可选择范围小。

  补贴模式效果则不明显。原因在于，各城市补贴比例通常不会超过新房总价的3%，参考过往各地购房补贴、契税补贴的案例，财政补贴对住房销售的拉动效果不如预期。

  从现有模式来看，换购模式是“以旧换新”5种模式中表现最好的一种模式。

  当前置换链条中核心在于如何快速“卖旧”，“以旧换新”一定程度上可以可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。但整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，想要以点带面取得明显成效，仍需调动多方资源配合。