市场编辑部 2024-07-05 08:39:11 来源：丁祖昱评楼市
在“沪九条”推动下，上海楼市正在迎来一些积极变化。
6月新房成交面积环比上涨64%，成交规模创年内新高。
相较于新房，二手房率先完成筑底反弹。6月二手住宅成交面积约为197.4万平方米，同比增长89%，成交规模创近三年单月新高。
从国家统计局公布的70城房价也可以看出，至5月上海新房价格环比已连涨24个月，同比则连涨67个月。
上海仍然是全国楼市的典型，“沪九条”发布后，限购政策放松、首付比例及利率的下调刺激一波购买力进场，带动市场回暖。
上海，是四大一线城市中，率先响应并落实央行5月17日信贷政策的城市。
5月27日“沪九条”大幅放松限购，包括但不限于外地户口购房社保年限“5变3”、单身也能买外环内二手房、二孩及以上多子女家庭可增购1套等。
上海政策调整范围和力度远超北京及深圳。过去因为限购而积累的潜在客户需求被释放，从而推动成交量明显增长。
CRIC数据显示，6月上海新建商品住宅共成交80万平方米，环比由负转正增长64%。不过，新房成交仍不及去年同期，同比仍减少21.4%。成交均价约77417元/平方米，环比下降5.4%。
整体来看，上海新房成交量价正在回归常态。
从累计数据来看，2024年1-6月上海商品住宅成交面积320.66万平方米，同比下降38%。
从项目开盘和认购情况来看，6月以来全市已超20个楼盘完成认购，平均认购率在80%以上。
值得注意的是，“沪九条”落地后，七批次房源有3个项目触发积分，且开盘“日光”。在此之前已连续两批次无新盘触发积分。
具体来看，中海领邸认购率272%、触发积分50分，新杨思上园二期认购率212%、触发积分40.04分，招商时代潮派认购率132%，触发积分37.6分。
上海市场需求向大户型改善迁移。
CRIC数据显示，6月上海主力成交户型面积为90-140平方米，占比达到58.9%，接近六成，相较于5月份占比微降10.2个百分点。
从上半年成交结构来看，200平方米以上面积段成交占比明显增加，1-6月占比达到了15.5%，而去年同期仅为3.5%。
今年上半年，上海新房“越贵越好卖”。
6月，上海新房成交主力总价段为500-800万元，占比达到27.4%。此外，总价2000万元以上高端商品住宅成交面积占比达到了16.9%。
今年3月以来，上海豪宅热销的消息不断。
3月28日，中海·顺昌玖里销售额达到196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；4月18日新鸿基滨江凯旋门开盘，212套房源当天全部售罄，揽金70.27亿元；4月21日融创外滩壹号院二期开盘，当日售罄，销售额达99.97亿元，成为今年内上海单盘销售额TOP2的项目。进入6月，均价14.6万元/平方米的中海领邸·玖序认购率达到272%，实现2小时内清盘。
上半年豪宅供应量增加，推动成交量进一步上升。
据克而瑞上海机构统计，2024年上半年上海累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端盘，其中20盘开盘首日去化率超7成。
从成交层面来看，6月上海总价3000万元以上高端住宅共成交209套，同比增长294%。
上半年，上海总价3000万元以上高端住宅成交了1544套，成交规模是近10年来最高，是同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。
上海豪宅市场之所以走出独立行情，一方面是因为市场供应规模增加，推动成交进一步增长，另一方面，前期供应少导致部分购房者持币等待多年，这部分压抑的需求集中释放，此外，部分豪宅项目倒挂依然存在，这也进一步推升交易活跃度。
相较于新房，二手房率先完成筑底反弹。
据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据显示，6月二手房网签套数达到2.6万套（统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等），环比5月上涨39%。
从近两个月日度成交数据来看，以“沪九条”出台的5月27日为节点来看，上海二手房的成交在短期内大幅上涨，5月27日至6月30日，上海二手房日均成交整体上了一个台阶，日均达到871套，远高于5月1日至26日期间的日均561套。
从二手住宅成交情况来看，CRIC监测数据显示，6月上海二手住宅成交面积197.4万平米，环比增长38%，同比增长89%，成交规模创2021年7月以来新高。
前6月二手住宅累计成交813.4万平方米，累计同比增长2%。
基于一二手通盘考虑，二手房市场成交回暖在一定程度上有望打通底部置换链条，将热度逐步传导至新房，通常这个传导周期会在一个月左右。
作为首个跟进“517新政”的一线城市，上海房地产市场正逐步回归常态。新房、二手房市场热度有所上升，二手房成交方面表现更为突出，新房市场中高端豪宅成交走出独立行情。
目前，上海政策组合拳几乎“应出尽出”，短期内政策底已至，接下来存量购房需求有待持续释放，随着二手房成交率先筑底，部分潜在置换需求被激发，有望带动新房成交回稳。
