从购房团蜂拥到房子越卖越多,珠海楼市经历了什么?

市场江小亭 2024-09-25 08:46:19 来源:中国房地产网

  珠海楼市正以新的姿态迎接挑战与机遇。

  虽都是最早一批对外开放的经济特区,不同于深圳的“深圳速度”,“宜居宜游”成为了珠海的特有标签。

  2019年,伴随粤港澳大湾区规划横空出世,位居粤港澳桥头堡位置且生态宜居的珠海一时风光无两,加持以斗门区为先的限购政策松绑,区域楼市也开始高频高调出现在全国视野,吸引一批又一批外地购房团。

  楼市热度推高后,紧随而来却是房地产行业的整体下行,从全国购房团蜂拥,到随后的量价齐跌,库存高企,不过短短几年时间。

  如今,房地产迷雾尚未散去,珠海虽凭借其独特的旅游城市标签和生态环境优势,仍然吸引着部分外地购房者的目光,但也面临着新的“去库存”挑战与“产品”机遇。

  卷土重来的“购房团”

  将时间拉回到2019年,随着粤港澳大湾区规划的正式发布,与当时已开通的港珠澳大桥,以及包括诸如横琴粤澳深度合作区、深珠合作示范区、第二批自贸区等各类政策礼包的不断倾斜,区域发展的强预期被拉满。

  基于有发展概念炒作与现有环境生态条件,加上彼时珠海局部区域的限购松绑还在带来直接刺激,外围目光开始不断聚焦这座城市。

  “全国的自媒体人都带着自己的粉丝开始了珠海的团购之路。”有市场人士不乏如此形容着当时盛况。

  当年春节后的成交已有明显提升。据合富研究院数据,2019年3月珠海全市新房成交了4718套,环比2月上涨 167%,直接创下调控以来28个月网签新高,其中限购最先放松的斗门区便贡献了全市49%成交量。

  彼时,亦不乏有媒体用“虎视眈眈”形容着这群来自全国各地的购房团。

  蜂拥而来的外地购买力搭乘全国楼市上行态势,珠海迎来了房价一路猛涨。

  据机构公开数据,到2021年上半年时,横琴、拱北、吉大等一些板块均价已来到“4”字头,彼时佛山房价最高区域的还在“3字头”,东莞也仅有南城和长安站上“4字头”。

  随后官方开始收紧调控,全国楼市也逐步进入下行周期,“维稳”“托底”成了高频词。

  虽然一辆辆大巴拉来珠海购房的场景不再频现,但外地购房团并没有完全消失。

  日前,位于珠海凤凰山脚下,背山面海的恒荣城市溪谷三期便罕见迎来一组河北唐山的购房团,根据项目方公布的热销海报显示,该购房团成员为恒荣置地于唐山开发的唐城·壹零壹业主,累积为珠海项目贡献2000多万元销售额。

  相较于数量稀少的南下北方客户,重新北上的港澳客户更加不容忽视。

  得益于两地间的房价差距,以及加持诸如“港车北上”政策实施、深中通道通车等利好推动,港澳地区人士正成为当下珠海外地购房团的主要组成,并再一次给珠海仍相对低迷的房地产市场带来一定热度。

  如上半年珠海全市网签量第一项目即为卖了1064套的澳门新街坊,该盘属于澳门居民定向销售项目。

  有专门带队的中介机构人士也提到,如今从香港去往内地的“睇楼团”几乎每周都有,且面对更友好的房价,香港人在内地置业一般更为“爽快”,成交表现尚可。

  房子越卖越多

  虽当下仍有少数外地客户贡献成交,但面对整体热度下行及本地客群购买力有限,珠海市场依旧表现疲软,板块分化明显。

  来自珠海市商品房预(销)售专网统计的显示数据,全市2024年上半年仅网签9834套住宅,同比下降26.45%;另外价格方面也在持续探底,珠海中原数据显示,8月份全市新房成交均价约2.26万元/平方米,同比回落10.43%。

  量价齐跌的同时,抛售现象加剧,并伴随而来不断高企的存量。

  目前来看,整个珠海范围仅贝壳平台的二手房挂牌房源已超过5.1万套,倘若以70%的贝壳珠海市占率计算,全市二手房挂牌量或超过7万套。

  庞大二手房体量的背后是长期维持高位状态的新增挂牌量,根据贝壳每月新增挂牌数据统计,仅今年1~8月,平台新增挂牌房源累计已达3.7万套,月新增挂牌普遍去到4000多套以上。而相对应,却是每月仅数百套的成交量。

  “抛售是一方面,同时近年来交付楼盘增多,且限售年限缩短,也使得一大批次新盘纷纷挂牌。”有房地产中介机构人士对此提到。

  新房方面亦遭受着库存承压,虽近年来珠海涉宅地成交持续“缩表”,新增房源数量自2022年以来也开始大幅下降,但考虑到新房市场本身去化速度放缓,库存依旧保持高位。

  珠海中原地产数据显示,截至8月底,全市住宅已批库存 374.3万 平方米(35193套),同比增长8.38%,库存去化周期 22.14个月。

  市场回归产品力之争

  一边是“天量”库存,一边则是市场参与主体的全力“去库存”。

  除了近年来政策层面的步步解绑,于房企角度,也是从价格战到卷产品、卷服务的多样化手段搬出。

  近日来看,为冲刺“金九银十”,珠海多个盘再度加码降价幅度。位于斗门湖心路的百万级大盘东方威尼斯因清盘推出单价仅7999元/平方米的特价工抵房引发市场关注,即一套建筑面积约130平方米房源,总价约百万元便可拿下。目前湖心路周边其他在售项目均价普遍在1.2万~1.5万元/平方米。

  价格回落之外,以头部房企为先,正同步发力产品。

  就当前珠海市场,舒适度更高的板楼变得更为常见,产品优化的宣传也从更多开发商口中释放,典型像珠海市占率最高的华发,便于年内高调喊出要做“新一代好房子”,做优+5.0产品;

  与此同时,建筑新规的出台,也给房企的产品升级提供了更大发挥空间,新入市项目得房率正越来越高。

  不过值得注意的是,当房企主力“去库存”时,因利润空间压缩,抑或个别企业自身危机,“保交房”之外,亦不免出现部分早期承诺配套迟迟未能兑现情况,诸如某些项目配套商业的未能如期落地、运营艰难等。

  不仅如此, 正如大多数市场观点所认为,珠海楼市过去能快速发展起来,各式各样的规划、概念是关键,由此吸引大批“炒房客”,随之推高区域房价。

  但目前来看,部分板块远没有跟上兑现速度,进一步加深区域楼市寒意,当中不乏一些过去的网红概念合作区。

  从呼声高到兑现难,过程中对于购房者而言,也渐渐对“强概念”祛魅,而更加回归好产品本身,回归自住明显,网签数据显示,改善型产品较为受欢迎。

  一直以来,珠海都坚持“绿色发展”理念,严控污染企业准入,守护着区域生态环境;另外在城市的规划建设中,珠海也没有全然追捧高密度高楼大厦,而更为注意人与自然的关系,也使得虽同属特区城市,产业结构的丰富性与经济增速远不及深圳,但珠海的相对“慢节奏生活”同样是一大独特魅力点,并吸引而来不少外地买家。

  如何找到生态保护和经济发展的平衡点,或是珠海的关键一步。