深度研究丨广东新房成交规模领跌,如何探寻市场发力点?

市场 2024-10-21 10:43:05 来源:丁祖昱评楼市

  广东已连续18年蝉联中国人口第一大省,外来人口、出生人口同样遥遥  领先其他省份。人口指标的方面的优势,为广东带来了大量的潜在住房需求,但近年来,广东新房成交量跌幅却高于其他省份,2024年上半年广东商品住宅销售面积同比下降36%,在省级行政区中跌幅第一。

  不过从广东省的当前市场特征来看,部分区域、产品仍存在一定结构性亮点,项目流量、库存压力等指标表现较佳,在地方调控角度,“稳市场”仍有较多发力点。

  目前广东有53%板块去化周期在2年以上,这些板块的库存规模占比61%。在成交规模收窄的背景下,要加快去库存脚步,更需要严控高库存供地。2024年以来,广东低库存板块的供地力度明显加强,但拿地企业仍以央国企和地方平台为主,对于这些板块新增供地,在相关控规、税费、上市节点等方面也需要给出更多优惠性调整。

  建议重点加强高品质住宅建设,一方面增强消费者的获得感,并在一定程度上消减房价的下行趋势;另一方面开辟住房产品的新赛道,通过产品的更新换代,做大行业需求规模,助力新房市场更快地走出高库存泥淖。对于适宜的中档项目,也应保持适量的增量供应。在内生需求充沛的近郊板块,价格适宜的刚改项目依旧能够取得不错的销售表现。

  统计局数据显示,2024年上半年,广东省商品住宅销售面积仅2832.8万平方米,同比2023年同期降幅高达36%,降幅在31个省、自治区、直辖市中排第一,成交规模大幅收缩。

  横向对比来看,2024年广东全省商品住宅销售面积仅占同期榜首城市山东省成交面积的68%,而2023年上半年这一比重占到86%。

  追溯近10年历史数据,此前广东省占首位省份成交面积的比重最低也在八成以上,由此可见,广东省商品住宅销售面积收缩得还是比较严重的,与首位省份的差距进一步拉大。

  近年来,广东省各地方积极出台政策稳定市场,但新房市场方面,各城市均面临较大的压力。

  与广州、深圳等一线城市相比,三线城市商品住宅成交规模缩量更为显著,降幅均在35%以上。尤其是惠州,前8月商品住宅成交建面仅241万平方米,同比降幅高达47%,传统热点三线佛山和东莞压力也十分巨大,同比降幅分别为34%和36%,稳定市场压力更大。

  就广东各城市成交金额领先的板块特征来看,大多数销售主力均为城市的中高端项目。按样本城市TOP3板块的中位数统计,高流量板块的新房价格平均达到了城市均价的1.4倍。其中广州赤岗、佛山千灯湖成交均价更是达到了全市均价的2倍以上。

  典型如广州赤岗板块的琶洲南TOD项目,该项目位于致力于打造全国首个CBD+TOD+POD综合体(交通+商务+绿网),地块住宅部分容积率2.5左右,主推四房户型,项目单价高达12万元/平方米,自2022年开盘以来成交金额已经超过200亿,深受广州高端客户认可。2024年在广州设计新规下产品力得到了进一步提升,二期户型的得房率普遍达到90%以上,2024年以来领取销许377套,动态去化率超过七成,合计成交金额近70亿元,再度“断层式”领跑广州项目销售排行榜。

  进一步联系板块的市场份额来看,深圳民治、东莞南城板块的成交金额均达到全市的一成以上,已然成为全市的成交主力之一。民治板块位于深圳龙华区,是当前深圳楼市流量的主要支柱之一,从“关外”后花园到深圳中轴新城,到城市副中心,再到今天的都市核心区,龙华已然成为目前深圳的都市核心之一,民治板块的成交均价达到了7.1万元/平方米,已然超过了深圳全市的平均水平,板块库存和项目流速指标也明显好于全市平均。譬如中洲迎玺花园和鸿荣源尚云花园2024年以来成交套数均突破400套,主打三房、四房产品的中洲迎玺花园成交总价更是突破40亿元,成为龙华区销冠项目。

  从城市指标来看,目前广东省主要城市新房去化周期均已经达到2年以上,远超过住建部和自然资源部所设定的“18个月”警戒线,其中东莞、惠州、汕头、中山等城市狭义消化周期更是达到30个月以上,整体库存承压。但是从各城市内部的区域差异角度来看,各城市仍有不少板块的去化指标表现优异。

  考虑到部分板块已经进入开发尾期,在售项目不多,计算消化周期指标意义不大,就库存规模超过100套、平均单月流速超过10套的板块的统计结果来看,广东仍有大约26%的板块库存指标处在18个月以内,这些优质板块狭义库存仅为总量的15%左右。大约一成左右的板块去化周期在一年以内,譬如广州金洲、大学城,深圳新桥等近郊板块库存规模均超过10万平方米,在各板块中处于前列,但是凭借相对充沛的需求规模,以及对于狭义库存指标的优秀控制,其消化周期仍在得以控制在一年以内。

  但是联系广义库存指标来看,目前广州金洲、大学城均囤积了大量的待开发项目,中长期库存压力依旧较大,地方主管部门短期内新增供地仍需慎之又慎。

  不论是对于地方主管部门、地产开发商、消费者还是融资机构而言,这些优质板块的潜在和在开发项目的去化前景依旧值得期待,尤其是那些成交流量较高的板块,在缺乏确定性投资标的当下,其潜在投资机会更值得精耕细作。从地方供给端来看,在这些板块的供求平衡策略上,更应当做好长期发展规划,确保土地供给的高质量和适当节奏,避免短期供应优质低密地块过多,影响板块发展预期。

  综合各城市不同面积段的去化压力和市场流量来看,有11个“城市+面积段”组合表现相对较佳,去化周期均在2年以内,且大多数月均流量均在5万㎡以上,需求规模相对较大。主要集中在广州、佛山、深圳等市,并以90-120㎡为主。对于这些城市的待建项目而言,可适当加大相应面积段的产品份额。对于地方主管部门而言,应进一步加强相应面积段新房的供给节奏管控,避免这些面积段产品也落入去化困难的境地。

  典型如广州的120-140㎡面积段,多年以来消化周期均维持在20个月以下,2024年二季度以来新增供应量低于成交量,但在快速下降的市场热度下,新上市项目的开盘去化率多在二成以下,更多的成交数据还是来自持销项目,2024年4月以来,120-140㎡产品的成交有66%来自持销项目,有新增供应的项目仅贡献了不到四成的交易量。由于120-140面积段的去库存速度不及成交规模的收窄,导致实际去化周期依旧有增无减,目前该面积段的消化周期已经达到了2年以上。且广州的100-120㎡面积段也正在面临着同样的发展趋势。

  从个体项目视角来看,不论是流量还是去化压力角度来看,都是大户型高端项目整体表现更佳,但是部分中档项目也能取得不错的去化表现。结合主管部门对于发展“好房子”的最新解读来看,不应当只是关注高总价、高品质的稀缺项目,对于那些适销对路,能够改善一般收入家庭居住条件的中档及刚需类产品,也应当保持适当的供应节奏,只有各档次产品共同发力提升产品质量、保障优质项目的供应节奏,“优化增量”才能真正落到实处。

  就高流量项目的特征来看,各城市TOP10项目均以中高总价项目为主,在11城纳入统计的110个高流量项目中,超过七成的项目套均总价超过各自城市的单套均值,其中广州、深圳更是有超过一半的高流量项目,套均价达到全市平均的2倍以上。典型如广州金额销冠项目琶洲TOD,主推四房户型,项目单价高达12万元/平方米,套均价突破2000万,深受高端客户认可,2024年以来动态去化率超过七成,合计成交金额近70亿元,持续“断层式”领跑广州项目销售排行榜。

  也有少部分低总价的刚需项目跻身各城市流量榜前列,这些项目共性特征是价格优惠力度较大,且周边有一定的基础配套。以深圳龙岗园山板块的某项目为例,项目位于3号线永湖站东侧,主推90-120平方米的三房、四房产品,2024年一季度开盘去化率仅个位数,但凭借大幅度的折扣优惠,二季度以来项目持销表现不错,项目所属板块目前交易均价4.2万元左右,而该项目最新报价为3.6万元/㎡,2024年8月成交套数也继续高居板块首位。

  在广深以外的普通地市,则有更多低总价项目交易流量表现较好,占比超过1/4,其中肇庆的流量前十项目中,更是有8个项目套均价低于全市平均,且主要位于肇庆非主城区域的外围县市,这些项目凭借地缘客户的需求,以及低于全市均价,但在本县市仍属尚佳的产品品质,仍然获得了更多的购房者认可,项目成交金额也得以超过主城的一众高总价项目。

  以2024年新增供应超过50套住房的项目为统计样本,测算各项目的动态去化率(统计期内的备案成交套数/领取销许套数)。从统计结果来看,在广东省近600个样本项目中,有大约三成的项目动态去化率高于80%,且不乏一些成交金额排名并非特别靠前的项目,如广州越秀天悦金沙,2024年成交金额排在广州的49位,但其动态去化率甚至突破了100%。

  进一步区分不同档次项目的去化表现来看,可以看到总价段在本市1-1.2倍的品质项目中,高去化项目占比最高,有37%的项目动态去化率超过80%,其次是达到全市平均2倍以上,意料之中的,有34%的项目动态去化率超过80%。此外值得注意的是,对于低于本市套均价0.8倍的项目,也有28%的项目动态去化率表现不错。

  总价段在全市1-1.2倍的项目,主要面向城市的普通改善客群,主力面积段多在100-120㎡区间,以三房、四房产品为主(约76%项目符合这一特征),在当前的市场背景下,此类产品的需求优势更为明显。以广州白云区的越秀天悦金沙为例,项目主打120㎡以上的大户型产品,虽然2024年5月开盘去化表现一般,但二季度以来每个月也能保持相对平稳的成交量,近期项目的去化周期也维持在20个月左右的相对合理范围,且整体价格仍较为稳定,其中大户型产品的备案均价更是回升至3.8万元/㎡以上,较低点上升了4000元左右。此外中档项目还有广州城投·湖山雅筑,深圳鸿荣源珈誉府等表现不错,开盘去化四成左右,达到城市均值2倍。

  低总价项目方面,细究其特征来看不难理解:大多为加速降价去库存的中低档项目,典型如深圳光明区的满京华金硕,项目处于深圳新湖板块,2024年板块累计成交均价4.7万元/㎡,低于深圳平均三成左右,在2023年末,该项目的消化周期接近60个月。2024年以来该项目主力产品备案价格持续下行,2024年9月90-100㎡备案均价降至4.4万元/平方米,较年初大约下降了9%,营销折扣力度大约为八成左右,部分低价房型的均价已经跌至4万元/㎡以下。坚决的价格让利也获得了不错的去化表现,2024年以来该项目新增销许186套,备案成交396套,动态去化率高达213%。

  作为新房市场下调幅度最大的省份,2024年以来广东省各地新房去化节奏明显放缓,新房成交面积普遍下降超过二成,房价水平也随之快速下滑,据国家统计局公布数据,广州、深圳的二手房同比跌幅均已超过一成,降幅高于大多数一二线城市。至三季度末,广东主要城市新房消化周期同比增幅均超过20%,攀升至两年以上,属于需要控制土地出让规模的“去库存”范围,其中汕头、珠海等城市去化周期更是增至40个月以上。

  虽然各城市总量趋势指标表现不佳,但是从结构性差异来看,仍有部分板块、部分产品类型,以及少数优质项目能够取得不错的去化表现,就项目开发运营角度而言,结构性机会依旧值得重点关注。

  在地方管理角度,面对需求端的量缩挑战,2024年以来广东地市积极出台了一系列稳市场新政,一方面大幅下调供地规模,并积极增加优质地块供应,2024年前8月广东省土地出让规模同比下降53%,其中宅地平均容积率仅为2.5,创下2011年以来新低;另一方面在公摊、计容优惠政策方面,也率先出台了一系列利好新政,以期提升新增项目的产品力,开辟“需求新赛道”促进新房市场销售,目前广州已有珠江天悦、国贸云上等逾10个项目实得率超100%,去化情况均好于广州当前市场平均。

  我们建议可推进现房销售制度试点,为去库存留出更多调整时间。

  自上年年初以来,现房销售即已被多个省市的住建部门会议或通知所提及,2024年初,广东省明确提出,“将支持有条件的项目进行现房销售”。2024年9月,深圳挂牌了一宗要求全部现房销售的宅地,建面29万㎡,不受户型政策限制,无配建,要求做到“交地即交证、交房即发证、现房交付”。

  发展现房销售的正面作用,不仅仅仅在于“防风险”,可以减少烂尾楼、降低购房者交房焦虑,于市场调控角度作用亦不可忽视,现房交付在客观上拉长项目的入市供应周期,降低了短期内新开盘项目与持销项目的客源竞争,为去库存留出了更多时间。另一方面在土地财政角度,加快推进现房销售也没有过多地影响地方基金性收入稳定。

  尤其是对于当前库存压力高企的广东市场而言,短时间内新上市项目的减少,会有利于持销项目的库存去化。