2024年5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，中央支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

  这项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现存量商品房去库存、加快保障性住房供给，同时在房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

  进入三季度，收储进入落地期，地方层面超50城表态支持、29城发布征集公告。截至目前，已完成收储甚至已转化为保障房并投入运营的城市有福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等城市。其中福州、重庆、天津、青岛均是租赁住房贷款支持计划的试点城市，收购项目大多用于配租而非配售。

  本文以郑州、重庆两个典型城市为例，结果发现配租型保障房落地效果普遍好于配售型商品房，对于配售型保障房而言，落地效果不一，主要和入市项目所处区位、配套、价格密不可分。

  2024年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开。国务院副总理何立峰强调商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

  同日下午，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

  6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，提出要加强统筹协调，建立工作专班，地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。

  6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。

  三季度，存量住房收储进入落地期，保障性住房再贷款支持加码，各地房源征集公告密集发布，多城已开启首批保障性住房配租、配售。

  中央保障性住房再贷款支持加力。9月24日，央行3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。这意味着央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。另据央行披露的再贷款发放进度，截至二季度末，金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，人民银行已审核发放再贷款资金超过120亿元。

  地方收储加速落地，截至目前，已有超过50个城市表态支持国有企业收储，其中既有广州、深圳等核心一二线城市，也有萍乡、滁州等三四线城市，更不乏兰考、灌南、赤壁等县级行政单位。29个城市已落地首批房源征集细则，明确了参与征集的商品房需满足的条件。

  据CRIC统计，全国已有至少29个城市发布了收储细则，要求主要集中在区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等几方面。

  具体来看，前期出台的收购细则普遍要求底层资产为现房或达到竣备条件，且以整栋整单元的住宅物业为主，并主要用于配租型保障房用途，随着支持力度加强，收购细则在房源资质、面积、性质等方面进行了优化，要求开发状态为四证齐全，且可同时用于租和售。这一调整有利于扩大底层资产收购池容量，并促进买卖双方收购效率。

  截至目前，已完成收储甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多，福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等少数城市有项目落地。其中福州、重庆、天津、青岛均是租赁住房贷款支持计划的试点城市，收购项目大多用于配租而非配售。

  2024年7月29日，郑州市正式开始首批配售型保障性住房配售工作，郑州也由此成为全国范围内率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市。

  首批配售分为3个配售项目和1个预登记项目，共计1999套房源。其中，配售项目是指项目已建成（基本建成），可直接配售至个人家庭的配售型保障性住房项目，共推出1099套房源，包括沁河苑项目570套；惠康佳苑项目322套；郑住雪松苑项目207套。所有项目均为精装修交付，房屋均价在5200-7200元/平方米之间。

  郑州推出配售型保障性住房，以主城外围四环沿线项目为主，低价销售、封闭管理。首批1242组家庭满额摇号，客户优选靠近城区，且性价比高的项目。据郑州机构调研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因为区位较好得加价格便宜，均为满号摇号。相较而言雪松苑受欢迎程度较低。

  从郑州配售型保障房入市对于楼市影响而言，毋庸置疑造成了新房房价的持续下滑，未来库存压力还将持续加剧。目前政府公示配售型保障性住房项目多数位于主城四环沿线，2024年四环沿线商品住宅均价11255元/平方米，同比下滑8%，在主城各环线中下滑幅度最大。

  按照首批保障性住房释放价格，约为周边新房均价50%～70%，二手房均价80%～90%。过多投入市场，势必对周边刚需项目形成冲击。精准对标主城四环沿线120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均价10184元/平方米，且当月约20%的项目降价，市场仍处于下降区间；2024年8月库存约9180套，去化周期约3个月，未来压力更大。

  2024年9月2日，重庆市首批公租房转为配售型保障性住房项目开始申购，价格仅为周边市场化新房的3折，约周边二手房的5折。

  其中民心佳园项目与附近融创竣爵堡相隔1公里左右，融创竣爵堡8月挂牌二手房均价为16354元/平方米，成交价12598元/平方米，相邻的松龙国际8月挂牌均价也达13300元/平方米，成交均价9566元/平方米，而民心佳园项目申购房价仅5820元/平方米。

  美丽阳光家园项目也是如此，美丽阳光家园项目申购房价4560元/平方米，而紧邻美丽阳光家园的经济适用房建立广场二期8月挂牌均价为7495元/平方米。

  不过申购条件较为苛刻，申购人必须是已入住民心佳园、美丽阳光家园公租房的承租人，申购房源也必须是已承租房源，并且无拖欠租金、保证金、物业费，无转租出借等违规违约行为；申购成功后，可出租、继承，但不能上市交易。

  虽然目前暂未披露申购登记数据，不过从CRIC重庆机构调研数据来看，两项目认购情况一般，除了因为客户基数有限之外，民心家园地理位置优越，周边配套齐全，但是小区因没有正规物业，人员混杂；而美丽阳光家园整体地理位置较偏，购房性价比较低。

  除了公租房转配售型保障房项目之外，重庆2024年8月有多个新建配售型保障房项目进入申购环节，其中，九龙坡、大渡口、高新区、北碚区这四个区的保障房项目已进行购房意向登记填报。从售价来看，价格仅为同板块商品房的5-7折。

  虽然目前暂未披露申购登记和认购数据，不过从官方披露的社区产品户型来看，品质并没有太大差异。横向比较价格和地段来看，九龙宸曦无疑是性价比较高的项目之一，预期也将实现热销。其他项目对比而言，基本相当于商品房7折左右，对于刚需客群吸引力相对有限。

  从郑州、重庆两个典型城市来看，配租型保障房因低于周边平均租金，加之配套设施完善，往往能取得不错的招租效果。而对于楼市影响而言，主要是延缓了刚需客群的入市步伐，尤其在楼市行情略显低迷的当下，刚需客群购买力降级严重，租赁相较于购买而言，成本可控，因而对于部分购买力捉襟见肘的刚需而言保租房的确存在一定的吸引力。

  对于配售型保障房而言，郑州、重庆落地效果不一，因而对楼市的影响也略显不同。郑州的落地效果好于重庆，主要和入市项目所处区位、配套、价格密不可分，若项目热销势必会带动一二手房下行，加剧竞争；若项目销售一般，则对楼市影响则较为有限。

  我们认为，即使部分城市会出现像郑州这样落地后短期内加剧区域内部市场竞争的现象，但是从地方政府和问题企业角度而言，还是利大于弊。对于地方政府而言，目前保障性住房项目，以历史划拨土地利用为主，通过盘活方式提升了原事业单位/机关单位闲置土地的利用率；对于房企而言，后期若增加存量住房收购的比例，则更大程度缓解企业的回款和销售压力，助力去库存。