“感觉购房机会来了！”

  近日走访多个二手房交易中心发现，市场热闹非凡。购房者张女士表示，我从年初就开始看房，一直等到现在，感觉现在贷款政策好，利率合适，不想再错过了。

  卖房者也活跃在市场中。一位老业主陈先生表示：“市场有热度，价格也不错，我就想把闲置的房子卖了，改善下自己的生活。”

  10月份，上海二手房市场犹如被点燃的火焰，成交量一举创下新高，受“9·29新政”刺激，整体成交量明显回暖。来自“一房一万”的最新数据显示，上海10月二手房住宅成交套数环比大幅上扬约70%，达到2.2万套，让整个房地产市场为之一振。

  今年一系列信贷政策的优化调整无疑是这次市场回暖的重要推手。银行贷款额度充裕，放款时间大幅缩短，首套房和二套房贷款利率稳定在吸引购房者的区间。同时，房地产调控政策在坚守“房住不炒”原则下，朝着稳定市场方向发力，给买卖双方吃下“定心丸”。

  随着一系列宽松政策的实施，原本潜在的购买力被激活，纷纷涌入市场。房产中介们更是忙得不亦乐乎，上海链家同润二店店长陈建辉表示，10月的业务量较9月翻了一番，带看量与成交量大幅增长。在“三改一”政策出台后，大量购房者获得资格，其中近半数以上为首次置业且刚获得购房资格者。

  与二手房市场的火爆相比，新房市场则稍显疲软。虽然也有一定的增长，但总体而言，新政给新房带来的利好不及二手房。一些紧邻市区且同环线价格最低的洼地成为此次新政的最大受益者，而外围传统区域的成交则起色不大。

  58安居客房产研究院院长张波表示，目前同一区域内的新房价格相比二手房要贵 10%以上，若核算成本，现阶段购买二手房较为划算。不过，随着人们对居住品质要求的不断提高，一些家庭为改善居住条件，如更换更大面积的房子、选择更好的居住环境等，依然会选择购买新房。

  忙得不可开交

  房产中介机构人士作为市场的敏锐感知者，对10月的火爆行情感触尤深。

  “10月业务量较9月翻了一番，带看量与成交量大幅增长，我们忙得不可开交。”上海链家同润二店店长陈建辉表示，在外地户籍社保“三改一”政策出台前，置换客为市场主力军；政策出台后，大量购房者获得资格，其成交客户中近半数以上为首次置业且刚获得购房资格者。

  上海链家宜川店店长刘娟则表示，10月宜川板块二手房成交了100多套，相比9月增加约30%，即多了三四十套。购房人群包括置换者、首套刚需者以及一些单身且社保满3年的人，成交总价在100万至600万元之间。有人卖掉两三百万元的房子，从郊区外环外换到了市中心。刘娟还提到，大户型购买群体较少，四五十平方米的刚需盘是成交主力，占比一半以上。她认为11月份市场应该也还不错。

  我爱我家北蔡店店长杨晨光感触更深，他表示，门店10月份成交量是9月份的3倍，以置换客为主，成交价格在300万至500万元之间，基本为首套房，小房换大房。近期市场上房源较多，抛售者众多，尤其是2019至2020年前后买进的小户型房子，因满2年免增值税而全部降价抛售。

  在杨晨光看来，交易量提升源于税收政策变化，个人对外销售住房增值税征免年限从 5年调整为2年，且取消了普通住房与非普通住房标准，减少了住房交易成本，在一定程度上刺激了二手房交易。杨晨光算了一笔账，“五改二”政策后，一套500万元的二手房可节省近30万元税费。外环外二手房交易量高，主要是因为购房门槛低。

  此外，孩子上学是购房人群的重要考量因素之一。在上海，优质学区周边的二手房一直备受瞩目。部分家长为让孩子获得更好的教育资源，会选择购买学区房，这在一定程度上推动了二手房成交。陈建辉透露，其所在板块房源价格在300万元以内，除首次置业人群外，约四成购房者是为孩子上学而买房。

  新房略显疲软

  相比二手房市场的活跃，新房交易量稍显疲软。

  上海链家研究院的监控数据表明，10月上海新房成交量为5283套，环比增长43%，同比增长4%；成交金额467亿元，环比增长10%，同比增长9%。10月仅有20个楼盘开盘入市，环比减少近半成，其中3个楼盘触发积分。虽有融创外滩壹号院等豪宅支撑，成交均价仍维持在较高位置。

  从各总价段成交情况来看，400万~600万元、600万~800万元总价的新房成交依旧是主力，其中600万~800万元总价的新房成交环比涨幅最大。而这批房源正好对应着上述买入中外环间新房的刚需、刚改客群。

  一些紧邻市区且同环线价格最低的洼地，成为了此次新政的最大受益者。

  这些楼盘恰好能满足刚需购房者的预算与需求，比如浦东周康板块的港城中环汇·云启（成交336套）、宝山南大板块的保利·海上瑧悦（成交121套）、中环·金茂府（成交85套）、中環置地中心·润府（成交63套）、大华·公园柏翠（成交52套）。

  与之相比，外围传统区域的成交起色不大。嘉定某新盘的营销负责人张华表示，他们项目销售情况一般。虽然现在首付比例只需15%，但项目单价在6万元/平方米，总价在700万元以上，属于刚需改善项目，导致购房人群以置换客为主。然而，这些客户原本的房子未能出清，无法形成闭环。

  58安居客研究院研报显示，目前一线城市市场的热度反弹在10月下旬已有所趋缓。换言之，11月一线城市热度很难持续如10月一般保持高位，市场热度会高于8、9月水平，但难以超过10月。因此，预计本轮调整仍存在一定的脉冲效应，但后续政策持续跟进后，市场有望呈现波折向上的态势。