时隔5年重启的土地储备专项债，被视作房地产行业“强心剂”，目前进展如何？

  中国债券信息网数据显示，一季度全国各地发行地方债券规模合计2.84万亿元，同比增长80.9%，创历史新高。这笔巨额资金近6成用于偿还旧债，约4成是新增债券用于重大项目建设。其中新增债券中的专项债券发行9602亿元，同比增长51%。

  这些新增资金主要投向哪里？根据企业预警通数据，近万亿元新增专项债资中，约31%投向市政和产业园基础设施，21%投向交通领域，10%投向棚户区改造，5%投向土地储备，4%投向城镇老旧小区。

  市场期盼的大规模土地收储行动仍未落地。据企业预警通数据，目前，广东、吉林、河南等16地公示了收购存量闲置土地项目信息，资金规模超过1853亿元。但实际执行的只有广东、四川、湖南以及北京，共发行土地储备专项债524亿元，在新增专项债中占比5%。

  按照2017～2019年土地储备专项债发行经验，其占新增专项债比例均超30%，故市场此前预计今年土地储备专项债规模也会在万亿元左右。

  当前，土地储备专项债发行节奏显然偏慢。

  广东山东成“借钱大户”

  今年政府工作报告指出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

  不过从数据看，一季度全国有29个发行主体发行新增专项债券，规模为9602.4亿元，为今年新增专项债限额的21.8%，发行进度偏慢。

  “主要是让位于‘置换债’发行，同时各地项目或仍在储备当中。2025年虽有14地区开展‘自审自发’试点，但大规模落地仍需要时间。”华创证券固收首席分析师周冠南认为，随着相关方案陆续出炉，接下来新增地方债供给将开始逐渐放量，加快进度。

  广东是今年首个发行新增专项债的省份，一季度发行金额为1617.5亿元，居第一。今年备受关注的土地储备专项债，也由广东“打响第一枪”，发债规模超300亿元。

  山东是广东之外另一个突破千亿大关的省份，为1048.3亿元，聚焦保障性安居工程与交通基建，济南轨交、青岛老旧小区改造等项目获重点支持。

  其后是江苏、四川、河北及北京，一季度新增专项债分别发行954亿元、800亿元、544亿元及532亿元，经济大省、债务风险较低及项目准备成熟地区发债进度较快。

  长期以来，专项债都是基建项目重要的资金来源。2019～2024年新增政府专项债累计投资项目12.9万个，项目总投资额158.2万亿元，资金主要投向市政和产业园、交通、棚户区改造、医疗卫生等领域。

  民生银行首席经济学家温彬分析称，从今年一季度专项债资金用途来看，投向房地产领域的资金占比显著提高。一季度发行的新增专项债券中，用于项目建设的资金规模为8438亿元。其中，房地产领域占比18.6%，比去年全年上升7个百分点，主因是多地启动专项债券收储土地。同时，各省大力推进城中村和危旧房改造、加快城镇老旧小区改造；投向基建领域的资金占比为64.6%，低于去年全年的69.3%，但仍保持较高水平。

  土地收储待提速

  收储是2025年土地市场的一大看点。自政策明确重启土地储备专项债以来，各地运用专项债收储的实际落地进展较慢。

  从已公布土地收储资金规模来看，广东省拟收储214宗地位，涉及资金440.08亿元，居首位；山东省紧随其后，拟收储190宗地，涉及资金231.28亿元；四川省拟收187宗地，涉及资金177.91亿元。此外，江西、福建、广西、湖北拟收储土地金额均超百亿元，湖南、天津均超90亿元。

  但从实际发行情况看，仅湖南、四川、广东和北京四省市分别发行了94.15亿元、6.21亿元、307.19亿元和116.87亿元土地储备专项债，总规模524.42亿元。

  北京、广州率先打响收储“第一枪”。截至3月底，北京已完成124宗闲置土地的处置工作，总面积达1873亩。根据北京市规划和自然资源委员会公布的数据，124宗被收回的闲置土地中，48%将用于保障性住房建设，32%用于产业升级和科技创新，20%用于公共服务设施和生态修复。

  广州收回了83宗长期闲置土地，面积超过2100亩。对收回的闲置土地进行“微改造、微更新”，不拆除原有建筑，而是通过功能置换盘活空间。

  但相比于庞大的闲置土地规模，收储速度依然过慢。更严峻的是，全国商品住宅待售面积已连续3年攀升，资金沉淀压力显著。

  中国国土资源经济研究院发布的《2024中国土地市场报告》显示，全国累计闲置土地面积高达67.8万亩，按照当前平均地价计算，折合价值超过2.3万亿元。截至2024年底，全国TOP50房企合计持有闲置土地约18.3万亩。

  清华大学土地资源管理研究中心主任叶剑平估算，每亩闲置的建设用地，平均每年造成约18万元经济损失。按此计算，全国闲置土地每年导致的经济损失超过1200亿元。

  结合历史经验，国海证券测算，近3年新增专项债额度为3.65万亿～3.9万亿元，以新增专项债额度的30%估算，2025年土地储备专项债规模为1万亿元左右。银河证券预测，未来2～3年，每年土地储备专项债资金规模达5000亿～7000亿元，有望带动更多城市土地市场乃至一二手房市场加速修复。

  土地收储为何难落地？中指研究院政策研究总监陈文静表示，根据调研结果，地方收购存量土地存在多项难点，主要包括用于收购存量土地的专项债额度不清晰、收购价格难确定、被收购主体较为单一等。预计未来打通各个收储堵点、加快收储节奏，将是政策着力点，相关配套政策也有望继续完善。

  几日前，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时强调，要落实好各项（收储）相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。

  多位机构人士预计，2025年地方债发行高峰或发生在二三季度，新增专项债券发行将提速，有力支持重点项目建设，土地收储行动也将加快落地。