成片的云朵漂浮在湛蓝的天空上，城市绿意浓浓，汽车疾驰在如画的道路上。
“康巴什区的烂尾楼基本没有了，去年已有新楼盘销售，卖得还可以。”出了鄂尔多斯高铁站，记者打车前往康巴什区，在和出租车司机闲聊中司机说道。
康巴什区是鄂尔多斯市2004年在一片沙地中建设的新城，到2009年这座新城已初具规模。
在煤炭产业等效应带动下，鄂尔多斯房地产市场曾有过高光时刻：2010年，康巴什房价每平方米已过万元，价格高的甚至卖到2万元/平方米，比肩北上广。最疯狂的时候，鄂尔多斯市内只要有楼盘开盘，立即就被抢光，一派盛景。
变化急转直下。因煤炭出路受阻、民间借贷链条雪崩、经济发生波动，鄂尔多斯楼市在2011年轰然崩塌：老城区东胜出现房地产泡沫，康巴什这座新城也因住宅楼大片空置、无人问津，被外界冠以“鬼城”之称。
这几年，鄂尔多斯市政府通过多种方式实现去库存，“切实加大房地产去库存力度”等字眼频频出现在政府工作报告中。
“直到2020年才逐渐有新建楼盘入市，之前一直在去库存。” 一位不愿透露姓名的鄂尔多斯市住建局人士对中国房地产报记者表示。
如今，随着政府迁移，城市医疗、教育等配套设施完善，以及人流涌入，康巴什区房地产市场已在逐步回温。
就鄂尔多斯楼市格局来看，绕不开的是东胜、康巴什区、伊旗等区域。上述鄂尔多斯市住建局人士在接受中国房地产报记者采访时表示，2015年-2020年强力去库存后，目前新建项目主要集中在东胜铁西区，康巴什北区和伊金霍洛旗阿镇。
来自鄂尔多斯市住建局信息显示，截至6月底，全市共有房地产开发项目171个，建设规模1675万平方米，计划投资总额553.5亿元，已完成投资230.2亿元。其中东胜区有房地产开发项目65个，建设规模728.2万平方米；康巴什区有房地产开发项目29个，建设规模324万平方米。1-8月份，全市批准预售商品房392.94万平方米，同比增长82.16%。
“市场太久没有供应新房了，需求都被抑制住了。”东方斓郡销售人员徐磊表示，“现在来买房的改善型购房者偏多，再就是外来工作的。”
对于当地经济和房地产市场能够在短短几年间走出来，上述住建局人士表示，去库存和棚改是关键。鄂尔多斯市有自己的产业，房地产行业并不是主要支柱产业，调整好思路在煤炭能源产业带动下，很快就走出来了。
数据显示，2020年，鄂尔多斯常住人口215万，GDP达3533.66亿元，排在内蒙古自治区第一位。
9月12日-16日，记者在康巴什城区看到，剧院、博物馆、文化艺术中心、会展中心、新闻中心六大地标性建筑物错落有致，全长8.9公里的主干道鄂尔多斯大街自西向东贯穿城区，干净整洁的道路两旁三步一景，五步一园；北边再远处，是无数新房正在拔地而起。
康巴什区楼市复苏也是鄂尔多斯楼市的一个缩影。
回暖的楼市
鄂尔多斯楼市正在回暖。
“今年7月底项目开盘销售，起价在8680元/平方米，一共420套，主力户型为130-140平方米三居室，现在已经销售过半。”位于鄂尔多斯市康巴什北区熙湖明珠项目的营销负责人告诉记者，主要是鄂尔多斯本地人买得多，也有周边城市的客户。
记者注意到该项目户型偏大，问其是否属于改善型楼盘时，该营销负责人称：“这也是刚需盘，鄂尔多斯地域辽阔，楼盘户型整体偏大，且这里二孩家庭居多，小户型房源难以满足多口之家的需求，我们设计之初就因地制宜，可有效解决居住空间不足的棘手难题。”
“可能也注意到了，项目总高都在21米以下，这也是北区新盘的共性。按照鄂尔多斯市委市政府关于康巴什区建设高品质、低密度居住小区发展定位，熙湖明珠项目严格执行，使新建住宅楼高不超过21米这道关卡，所以新盘楼层都没有超过6层。”该营销负责人向记者介绍，按照目前规划，北区是未来5年康巴什区重点发展区域。
走访北区另一个新盘项目东方斓郡时销售人员徐磊介绍，“市场太久没有供应新房了，需求都被抑制住了，现在来买房的改善型客户偏多。”
在和这名房产中介交谈过程中，时不时有购房者前来看房、咨询。一对年轻夫妇告诉记者，目前他们住在伊金霍洛旗阿镇，那里不能上学，这次看房是为了将来小孩上学，“我们也看了二手房，太贵了，单价高、户型大，基本上都要180万元起步，就不考虑了；新房还能供得起。”
徐磊表示，由于当地教育行业蓬勃发展，学区房给房地产市场带来一定热度，目前康巴什区一二手房已经出现价格倒挂情况。“今年鄂尔多斯市一中有34名学生考上清华北大，居内蒙古榜首，也是因为康巴什整体教育质量较高；2016年康巴什区房价开始回暖，最贵的片区2015年4000多元/平方米就能买，2016年价格已涨到8000多元/平方米，现在均价已经在1.7万元/平方米。”
徐磊称，早些年康巴什区被称为“鬼城”，当地人也在反思，当年居民整体文化水平不高，很多事情并不懂，所以现在认为还得抓文化，把孩子培养起来。这些年康巴什区重点打造教育，很多下面旗县的人希望孩子有好的教育环境，也慢慢来在这里买房读书。
前述项目营销负责人也告诉记者，当前很多家庭选择“二孩”房，不只是要面积大，购房关注教育配套占有很大比例。她表示，当前康巴什区在加快建设西部教育名城这条道路上成效显著，义务教育阶段除了学校数量上的增加，教育品质也迈上了新高度，教育成为最亮眼的康巴什名片。
“如果小孩不着急上学可以选择新房，现在北区整体规划已基本完成，学校、医院等配套设施也在建设，从现在算预计再过4年左右落地。”徐磊称，“二手房价已经到了‘天花板’，再加上目前康巴什区已经落地教师轮岗政策，教育将逐步均衡化，长期来看升值空间有限。但着急上学的话，还是建议买二手房。”
据介绍，康巴什北区新开盘项目正在配套全教育资源，除了已有学校，还要增加幼儿园、小学、初中、高中学校，让优质教育资源成为吸引购房者的重要因素之一。上述项目营销负责人表示，“国势之强由于人，人材之成出于学，有优质教育资源蓄势赋能，我相信我们一定会干出一番成绩。”
徐磊也表示，“康巴什房价现在是鄂尔多斯最贵的，除去学区因素，环境也很好，地方虽然不大但公园遍地都是，非常适合居住。”
由于康巴什区二手房集中在当地核心区域，9月12日下午，记者来到康巴什核心区域了解情况，一位二手房中介告诉记者，“现在市场流动性一般，一个有经验的中介一个月能卖一两套房子就很好了。早两年时，可能上完学就把房子卖了，现在卖房和买房的人都少了很多。”
据该房产中介介绍，目前康巴什二手房根据所在学校片区不同，价格也有所不同，单价在1.2万-2万元/平方米，“如康巴什区一中因能考入市一中的升学率较高，周边小区房价最贵，均价在1.7万元/平方米，最贵的可以卖到近2万元/平方米。”
上述鄂尔多斯市住建局人士在接受中国房地产报记者采访时表示，2015年-2020年房地产市场强力去库存后，目前新建项目主要集中在东胜铁西区、康巴什北区和伊金霍洛旗阿镇。
综合来看，老城区东胜就和全国大多数三线城市一样，配套成熟，市场更偏向于内生型；新房主要集中在东胜铁西区，项目以改善型产品为主，均价在6899元/平方米。二手房市场主要以学区房活跃为主，价格在11000元/平方米上下。
鑫通城书香苑项目是一个地处东胜老城区和铁西区接壤的项目，均价在5680元/平方米。该项目经理介绍，“项目户型在98-214平方米，属于刚需加改善型项目，性价比很高。今年6月开盘，1095套已经卖了800多套，现在已接近尾盘状态。客群主要是本地客户，年龄在30岁左右。”
更靠近铁西核心区的瀚悦·华府因周边学校、医疗配套更为齐全，价格也更贵一些。根据销售人员介绍，该项目均价在12000元/平方米，以改善型客户为主。
康巴什区作为新城，目前新房集中在康巴什北区，市场上除去改善型产品外，也有不少刚需盘，均价在8000-10000元/平方米；二手房市场，则因近些年政府重点推动教育质量发展，对房地产市场拉动日益明显，对下属旗县及周边城市有很强吸引力，目前二手房市场几乎都是学区房，房价在1.2万-2万元/平方米。
伊金霍洛旗虽然只是鄂尔多斯下属旗县，但因伊金霍洛旗阿镇是鄂尔多斯市政务服务中心办公所在地，加之与康巴什核心区域只有一桥之隔，新房价格在8500元/平方米，相对便宜，同样吸引了一部分人在此买房。
来自鄂尔多斯市住建局的信息显示，1-8月份，全市新建商品房销售485万平方米，同比增长19.77%。东胜区新建商品房销售170.83万平方米，同比增长42.16%，其中商品住房销售114.68万平方米、7864套，同比增长50.05%、55.44%。康巴什区新建商品房销售55.1万平方米，同比增长232.61%；其中商品住房销售44.26万平方米、3247套，同比增长146.53%、178.54%。全市住宅均价4424元/平方米，中心城区（东胜区、康巴什区）住宅均价6899元/平方米。
房价曾比肩北上广
相比更广为人知的鄂尔多斯羊绒品牌，煤炭更像是鄂尔多斯经济发展的财富密码。
2000年前后，鄂尔多斯小煤窑遍地开花，局限于当地开采条件和技术，大多规模较小。直到2000年，国内最大的国有煤矿企业神华集团入驻鄂尔多斯，一边和当地政府合并整治小煤窑，一边对产业链进行整合，带动了当地煤炭经济发展。
这时，恰逢中国煤炭行业“黄金时代”，鄂尔多斯有着全国煤炭总储量的六分之一，不少人借助煤炭实现快速富裕。有当地人笑着对记者说，因为“羊”“煤”“土”“气”，鄂尔多斯彻底扬眉吐气。
统计数据显示，2008年，鄂尔多斯人均GDP达10万余元，同比增长19.9%，超过全国人均GDP2.3万元近5倍；到2009年，鄂尔多斯人均GDP超过20万元，赶超香港，吸引了全国各地的“淘金客”蜂拥而至。
为了承载更多人口，2004年，当地政府决定在距离老城区东胜区南边25公里左右的沙地开辟一个新区，这就是康巴什区，康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。到2009年，这座新城已经初具规模。
在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产市场爆发。“那时候卖得多买得也多，开盘就被抢光，很多人一买就是好几套。”一位不愿具名的当地人士回忆称，市场陷入了买房、银行抵押借贷、民间放贷、再买房的循环中。
“几乎全民放贷。因煤炭产业很多人可以说是一夜暴富，最开始是买房囤积资产，到后来将房子拿去银行办理抵押贷款，再将钱用于民间放贷，放贷赚到钱后又去买房。”上述不愿具名的当地人士表示。
2005年-2010年，房价的一路攀升几乎是鄂尔多斯人的共同记忆。资料显示，2005年，鄂尔多斯住宅均价为1000元/平方米，2006年均价1800元/平方米，到2007年大涨至均价5000元/平方米，2009年涨至7000-8000元/平方米，2010年均价达到1万元/平方米。
房价狂奔过后，泡沫终将破灭。2010年开始，实体经济下行，煤炭出路受阻，鄂尔多斯煤炭经济支柱式微，城市出现经济波动，银行贷款收紧，楼市一片低迷。老城区东胜出现房地产泡沫，康巴什区这座新城也因住宅楼大片空置、无人问津，被外界称为“鬼城”。
“房地产市场最好的时候是在2010年，2012年因贷款收紧房地产进入低谷，2013年房子开始没人买。房价最高时可以卖到1万元/平方米，低时只有4000元/平方米。”谈起鄂尔多斯这些年房地产市场变化，上述鄂尔多斯市住建局人士向记者介绍。
去库存和棚改见成效
2010年左右，鄂尔多斯房价曾比肩北上广，此后因经济调整开始下滑，甚至一度被外界称为“鬼城”，经过这几年发展，如今的鄂尔多斯房地产市场正逐渐回温，起落间鄂尔多斯是如何走出来的？
上述住建局人士对记者表示，当地经济和房地产市场能够在短短几年间走出来，去库存和棚改是关键。
“主要还是依靠减少供应和增加需求。”该住建局人士向记者介绍，2016年-2017年，东胜以推进棚户区改造为抓手，和一般“原址回迁”和“货币化安置”两种拆迁补偿方式不同，考虑到自身高库存情况，当地政府选择将“货币化安置”改成置换“房票”形式进行安置。
“被征收房屋的棚户区居民需要房屋居住，就给他们房票，购房时房票可以抵购房款。这样，既能解决住房问题，也能消化一部分房地产库存。”上述住建局人士介绍，“被征收的地块大部分用作市政建设，比如扩建道路、广场。”
公开资料显示，“房票”全称为鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户。该票分7种面额，标有平方米数、地段类型、每平方米单价等主要信息，是当地政府推出的一项房屋征收与补偿实施方案。
方案规定，对于已签订征收协议的拆迁户，其拆迁房评估价值全部以“房票”或“地票”形式发放给棚改户。凭借“房票”，拆迁户可在一年期内到政府已经回购的商品房小区房源中，自行选购安置房；多出的“房票”可多次实名转让，不足部分则可购买市场上流通的“房票”以补贴差价。对这类交易，只要双方程序合规，政府并不从中干涉。
除去大量存量房外，早年房地产扩张也使得当地出现了一大批烂尾楼。“项目必须要完善，当时将一部分小区纳入政府选房平台后，我们向多家银行申请棚改资金贷款，用于购买商品房回迁安置，再按照3200元/平方米左右标准把钱给到开发商，要求他们赶快重启建设。”上述住建局人士表示。
值得注意的是，东胜区推行“房票制”不久便开始在二手市场流通，有着急套现的棚户区居民以一定折扣将其出售。
不过，总体来看，“房票”对于鄂尔多斯房地产发展进程来说利大于弊，既能帮助政府完成去库存，同时棚户区居民得以安居，开发商加速资金回笼。
数据显示，2015年到2016年，鄂尔多斯东胜区房票中心采购了三批棚户区安置房源约1万多套，之后陆续公示房源信息15次左右供居民选择；一直到2018年，完全停止房源供给。
同时，针对烂尾项目，鄂尔多斯曾专门建立房地产项目超市，即给房企和有合作意向的单位或投资机构搭建对接平台，促进合作或项目重组，推动相关项目盘活。截至9月15日，东胜入市项目个数为24个，面积约2256243.52 平方米，其中未开工项目13个，五证齐全项目11个。经过投资方多次考察，最终决定对东胜的千秋国际项目和准格尔旗的御景花园住宅小区进行投资。
对于下一步房地产市场发展，鄂尔多斯市住建局表示，加强房地产市场监管和调控，进一步优化土地供应结构，科学确定土地供应节奏，建立地价房价联动机制，严格落实房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，实行商品房预售价格备案和“明码标价、一房一价”制度，深入落实和不断完善促进该市房地产市场持续平稳发展的长效机制，实施房地产市场精准调控，着力稳房价、稳地价、稳预期，有效应对房地产市场出现的新形势，促进房地产市场持续健康发展。
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