近日，上海城投控股(600649)发布公告称，公司拟发行总额不超过25亿元的保障性住房非公开定向债务融资工具，期限不超过3年(含3年)。公告显示，本次保障房定向工具的发行对象为全国银行间市场特定机构投资人，所募资金全部用于公司所属上海城投置地(集团)有限公司在上海青浦徐泾、上海松江泗泾、上海松江洞泾等大型居住社区的保障性住房项目开发。
上海城投总经理孔庆伟表示，“十二五”期间，上海城投将继续加大保障性住房的建设力度，计划投入135亿元，建设和筹措250万平方米、超过4万套的保障性住房。而在早前，上海城投还与中国平安(601318)、中国太平洋(601099)保险集团(以下简称“中国太保(601601)”)等做过保障房信托融资计划。
“保障房建设的资金短缺是各地政府共同的难题，上海城投作为上海市政府的融资平台之一，有承担保障房建设的义务；对于金融机构而言，保障房并非无利可图，只要各种保障条款设置得好，其收益率还是相对较高的。”上海银行界一内部人士表示。
城投样板
“目前各种融资渠道相继对保障房敞开了大门，例如，短融、中票、企业债、机构投资等都对保障房项目放开。但保障房建设资金仍然缺口很大，以上海城投为例，去年以来已经做了3笔融资计划。”上述银行界人士表示。
保障房的融资来源主要有四种模式：一是政府财政，包括中央和地方财政投入、住房公积金贷款、土地出让净收益、地方政府发债等；二是企业自有资金；三是企业贷款；四是企业发债，包括发行中票、企业债、公司债等。
上海保障房建设采取“大集团对口大基地”的模式，除上海城投外，地产集团、建工集团和城建集团等都已投入上海保障性大型居住区的建设中。其中，上海城投在保障房建设中所占份额为10%～15%，目前有160万平方米保障房在建。
在保障房各类别中，棚户区改造房由于最终要出售或租赁给原住户，有还本来源，且有政府资金支持，再借助发债，能较大比例解决资金问题。经济适用房和两限房最终出售给个人，资金回款有保障，拥有一定的利润空间，也可以用发行债券方式融资。而公租房和廉租房无法还本，且低息，因此，资金筹集不能靠发企业债，只能依赖土地财政。
“在当前的产品设计中，机构投资者投资保障房并非无利可图，而是有着十分可观的稳定收益。”上述银行界的人士表示。以去年上海城投控股与中国平安签约推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元用于支持上海保障性住房建设为例，该产品采用了固定收益和浮动收益相结合的方式，债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。
“之所以将收益率设定为固定利率和浮动利率结合，主要是考虑收益稳定和市场波动相结合因素，一方面，偿债主体也希望能稳定利息支出成本；另一方面，也希望能够根据市场利率变化进行相应调整，令融资成本更有弹性。”一位上海城投人士解释说。
此外，为了保障资金的安全，“平安—城投控股保障性住房项目债权投资计划”同样取得上海城投总公司的信用担保。
机构投资的盛宴？
一位曾投资上海保障房项目的投资总监告诉本报记者，保险资金自身的成本大约是6%左右，但是，保障房建设资金的周转速度快，加上政府政策上的支持，例如，指定土地划拨、承诺回购期限等强制性的要求，对于机构投资者而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要，而且收益还是可以预期的。
“上海的保障房项目大部分是有一定实力和背景的机构投资者参与建设，像我们这样的小基金很难进去，一是因为资金规模不大，没有和政府谈判的实力；二是对于风险的把控能力相对弱。目前这样的体制下，保障房的投资只是机构的盛宴。”上海一家新设立的房地产基金执行总裁表示。
以去年太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”为例，该项目是以债权形式投资上海地产集团投资建设的公共租赁房，并选择资质良好的偿债主体和实力雄厚的担保方。同时，太平洋资产管理公司为该债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制。
“设置保底收益，一方面，可以维护投保人的资金安全，另一方面，可以吸引更多人参与进来；保障性住房的债权投资期限一般较长，符合险资尤其是寿险资金期限长的特点，有助于公司实现资金的匹配管理。”中国太保的相关人士表示。
据了解，此次中国太保的公租房基金方案是按照租金和地价联动方式来运作的，预计公租房的租金水平在市场租金的60%～80%。按照市场化租金水平67.7%计算，预计年盈利区间在5%～10%。实际上述测算仍属保守估计，如果REITS政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率可能达到18%。
一位接近上海房管局的人士透露，现在机构投资者与城投公司合作，不管采取何种合作方式，在谈判的过程中最关键的是资金使用成本的分歧，如果要求的回报率太高，以公租房为例，将来的租金收入可能都偿还不起需要支付的利息，显然不是可持续的模式。因此，对于机构资金来说，不论采取何种投资方式进入保障性住房，首先要看这个项目能否实现内部收益平衡。比较可惜的是，在目前的这种模式下，市场上一些有一定资金规模、使用比较灵活的基金基本上被排除在外，很难进入大的保障房项目建设。
(来源：中房报)
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