中房网讯(记者 殷雯)房地产市场有一个现实的逻辑：土地关乎住房供应，人口关乎市场需求，供应和需求共同作用于房价走势。而未来难有更大量、更便宜的地这是开发企业面临的共同问题。当土地政策面临改革之际，供地量这个左右行业发展的重要指标成为各方关切。
一线城市抢地模式将持续
16日，北京又有6宗经营性地块入市，成交总价达111.85亿元。新年伊始，北京已累计17宗经营性用地成交，出让金接近370亿元。根据链家地产市场研究部统计，比去年同期增加14宗地块，土地出让金增长10倍。
链家地产市场研究部张旭分析称，综合来看，2014年因为有大批自住型商品住房上市，土地成交规模也大幅超过去年，预计在低价房的平衡下，整体房价上涨趋势放缓。但纯商品住宅用地规模被挤压，有可能成为商品住宅价格上涨的推动因素之一。
前不久，北京市国土资源局披露了2014年北京市住宅用地供应计划。根据计划，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。这意味着，今年的北京纯普通商品房供应仅占全部宅地的30%。
“在当前行业集中度扩大、淘汰率上升、利润率下降的趋势下，纯商品住宅用地已成为兵家必争之地”，亚豪机构副总经理任启鑫认为，鉴于土地存量是房企可持续发展的“硬指标”，今年房企之间的拿地竞争也将持续激烈。
2013年全国住宅用地的供应量达13.8万公顷。据悉，该供应量为历年最高，相当于前5年平均水平的143%。如此体量的供应规模，仍然满足不了开发企业的需求。
国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽对中房网表示，根据人口需求和土地规划纲要，2010年到2020年，用地需求是50多万公顷。从总数上，全国供需平衡是可以实现的，关键是城市区分的问题。
的确，来自克而瑞研究中心数据显示，从2008年至2013年，一二线城市的地王地块数量占比一直处于绝对性优势，大致为九成左右，而三四线城市地王数量明显偏少。一线城市“地热”、房企“抢地”形势将持续。
开发供地制度难以快速转变
十八届三中全会后，中央确立的改革思路是建立市场配置资源的环境，大幅度减少政府对资源的直接配置。
具体判断上，业内也产生了对土地“招拍挂”制度的变革猜想。2013年，一些涉及“内定”的出让地块被叫停。业内产生了一些臆断：相关管理单位也在关注和反思制度存在的问题。
近日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在某针对房地产开发企业讲座中表示，“利益制衡与慎重稳妥决定：房地产开发用地政策较难很快改变”。
在中央的财税制度没有改革的前提下，率先实现这一步的改革难度不小。政府财务体系已运行多年，地方债也晋升为全国的改革“心病”，短时间打破政府对土地财政的依赖显得不切实际。
一方面，现有的征地、土地招拍挂制度支撑着政府重要的收入来源；另一方面，各地政府根据情况对土地净收益按一定比例用于固定支出，分配给保障性住房、农田水利建设、教育基金等方面。地方政府的这种财务体系已经根深蒂固。
窦敬丽认为，土地腐败集中于基层环境的较多，很少有省部级出现问题。改革和完善土地出让方式的下一步解决办法是调整目前政府的土地划拨制度，显化土地价值。把房地产用地价值显化，保障房用地不再采用划拨方式，而是协议出让。
她还透露，2014年政府将缩小土地划拨范围，基础设施用地变为有偿使用将得到落实。
目前来看，尽管土地一级市场不会存在大规模改变，但在盘活存量上企业仍有一定机遇。国土资源部已经开始对低效存量土地在开发开始试点。
农地将成为建设用地供应主体
土地改革问题上，另一个惹人关切的焦点是农村集体经营性建设用地能否用来建设住宅。部分开发企业对此显得盲目乐观，据悉，此前就有北京的小产权房仍违规出售，且每平米上涨3000元。
窦敬丽续称，宅基地的抵押和流转无法短时间实现，小产权房更是难以合法。“至少近两年，农村集体经营性建设用地用于房地产开发不太可能”。
“这项改革工作的复杂性，很多人显然没有考虑到”。她认为，三中全会已过去两月，国土部在推进农村集体地改革的文件尚未落实，是因为这个工作涉及的问题太复杂，推进的比较缓慢。
消息称，国土资源部也在针对土地改革的重点领域中的“农地”问题，总结地方试点经验，起草出让、租赁、入股的指导意见。
她判断，未来农村集体经营性建设用地将成为建设用地供应的主体。一级市场的供应主体将一分为二，一个是国家、一个是农民。土地二级市场仍难以根除流通限制，因为土地制度的这种安排，才使得宏观调控具有可行性。
秦虹认为，中央对建立城乡统一用地市场的表态，并不是简单地说允许农村集体经营性用地与国有城镇用地同权同价。所谓“农村集体经营性用地”所指的只有“乡镇企业用地”，并不包括宅基地。但在规划和用途管制的条件下，现在的乡镇企业用地未来用途还是工业，不能用于房地产开发。
土地价格上行未来难减压
日前，国土资源部相关领导在2014年全国国土资源工作会上透露了未来在土地改革上的方向和要求，这是国土资源部首次对十八届三中全会有关土地改革部分进行方向上的指明和进一步的阐释。
值得注意的是，国土资源部相关领导表示，今年土地供应政策将有所调整，国土资源部正研究差别化的行业用地政策和标准，拟压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，减少工业用地，要以盘活土地存量为主，严控增量。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。
为防止摊大饼式的特大城市群无序扩张，国土资源部部长姜大明表示，目前国土部正在和住建部配合修订城市土地利用规划和城市建设规划，给各地城市的扩张划定一个边界。
现实的逻辑是：土地关乎住房供应，人口关乎市场需求，供应和需求共同作用于房价走势。这些表态在业内来看，将对房价上行难以避免造成压力，甚至有部分媒体将其解读为一线城市即将“断供”。
业内常用土地供应量、适龄购房人口增量等数值来预估未来的市场行情。地产名嘴任志强也曾以2012年土地供应量不足为依据，成功言中2013年3月房价暴涨。压缩供给的消息自然牵动了业内敏感的神经。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于东部三大城市群的核心城市来讲，尤其是一二线城市，短期内土地供应规模将受限，未来几年地价持续上涨承压，仍会出现“地王”。
对此，克而瑞研究中心则认为，中长期来看，东部区域特大城市的土地势必会显得更加稀缺，但短期内特大城市由于建设用地存量尚在，供地量不会锐减，特别是宅地还会继续保持一定增长，土地价格和住宅价格不会因此而出现大幅的上涨。
不再新增建设用地并非意味着今后这些城市再无土地供应，而是指集体用地和耕地转化为城镇建设用地这个过程被限制，但特大城市的住宅用地供应还将继续保持增长。一方面国土部已强调在减少工业工地的基础上要适当增加居住用地；另一方面，新一届政府对房地产调控的主要思路即增加住宅的供应。
按照国土局的界定，按照中心城区常住人口界定，未来将有上海、北京、天津、广州、深圳、东莞、南京、杭州、佛山、苏州等 10 个城市受此政策影响。
扫描上方二维码，关注中房网公众号