中房网讯(记者 殷雯)房地产有一种产品可以“先找客户，再盖房子”，这种产品叫“物流地产”。
近日，在一非正式场合，毛大庆向中房网等媒体透露，万科正学习工业地产巨头普洛斯，研究具体布局，并有望引入美国老牌私募黑石。
携手基金进军城市仓储
万科涉足物流地产，也无外乎是基于对市场空间和回报的双重看好。
新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移，城市购物中心快速发展，电子商务的崛起，以及移动互联网消费的推动，都给仓储物流地产都提供了广阔的成长空间。
同时，作为工业地产的一种，相对低廉的土地价格让物流地产同样容易引来投资者的关注。曾有工业地产开发商透露，工业地产回报远高于商业地产，看似“非主流”的工业地产投资净收益率在6.5%-7%左右，国内多数写字楼的收益只有3%左右。
在市场和运营角度上，仓储物流地产被业内认为是相对于产业园、总部基地，更有市场需求、更容易进入的产业地产环节。一时间群雄逐鹿，以马云的菜鸟网络、京东、苏宁为代表的电商派，以普洛斯、丰树为代表的外资，以陆家嘴、复地为代表的传统地产商，三路人马共同拉起圈地物流地产的热潮。
毛大庆认为，中国电子商务还有处于初级发展阶段，物流地产围绕大都市周围的高铁、机场布局，空间很大。特别是近期京津冀一体化，城市群建设将给物流地产带来很多想象空间。
金融化、专业化是万科选择做物流地产的方式，“万科不会靠这个圈地”，如果要做，万科会中规中矩的踏实的做。他透露，万科正在与黑石探讨合作，向普洛斯做学习。“找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路”。
同时，他介绍，物流地产的难点也在于找客户。物流地产并不是开发商想做就行的，物流地产的业主是企业，如果企业不认可，未来空置率将对资产形成压力。
对于引入黑石基金，毛大庆表示产业变革、外部环境变革、带来整个团队都在变革。他举例称，德国的一个商业地产巨头公司里三分之二是财务，其他的是建筑师，负责项目定位。德国做购物中心的大量工作是跟基金一块，而盖房子变成服务外包了。
多元化应对天花板难题
国内与著名基金合作，国外携手著名开发商。长期以来，万科凭借这种品牌优势，除了主流刚需住宅产品以外，拓展多元化领域，形成了其特有的核心竞争力。
“木秀于林风必摧之”，毛大庆表示，“万科的目标不是做长的最高的树”。万科现在做的多元化，正是在“构建一个生态系统”。这显然是管理层，就成长天花板思考后的结果。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中房网表示，2008年至今，房地产行业处于一个上升期，即使是处于“白银十年”的当下，行业增速仍然偏快。他预计，“天花板”问题最终肯定会迎来，但不会太快，这个结点或许是未来10年后。
万科正在做面对天花板的准备，或许国际化、养老地产、物流地产就是一系列应对措施。毛大庆表示，“万科的多元化为了追求有质量增长，所以要搞事业合伙人、城市服务商。这些动作虽然没什么联系，但目的都是为了让企业加固短板”。
对于近期马航飞机失联事件引起的马来西亚中资房企震动，毛大庆明确表示，“万科肯定不去马来西亚这种国家。如果去成熟市场利润空间有限，那就有限，但是安全、稳定”。对于国际化发展的诉求，他认为，“万科并不会寄望通过国际化，将业绩从2000亿元提高到3000亿元，国外市场容量不一样。万科最关注的还是品牌的输出”。
谈到经济形势和房地产发展时，毛大庆认为，现在市场出现“三个透支”：第一，透支一线城市地价上涨空间；第二，透支二三线城市未来购买力；第三，透支消费能力，低龄置业突出，购买力年轻化。而这三个透支在一起，“房地产肯定失调”。
今年万科的策略还将是平价，适当强调利润率的基础上，保持销售速度。对买地会适度警惕，保持现金流安全。不追求规模化是万科管理层的统一认知。好比中国GDP要重视质量问题，否则衡量不了任何东西。
一句话足以表现万科面对上有“天花板”，下有“追兵”的心态：“维持销售老大，能当就当，当不了不用纠结，我们还是要健康发展”。
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