上海市社联第8届学术学会活动月系列活动
易居论坛：住房市场“双体系”构建步伐应加快
中房网讯 楼市新常态发展的思路在逐渐明晰，关于住房市场双体系的再思考也成为新的课题。以“我国住房市场‘双体系’的经济学分析”为主题的易居论坛10月28日在上海举行。作为上海市社会科学界联合会2014年第8届学术学会活动月的系列活动之一，此次论坛以上海市社联为指导单位，上海易居房地产研究院和上海市经济学会城建专业委员会为主办单位。来自高校及相关研究机构的诸多专家、学者与会。
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在论坛演讲中提出，以市场机制为主导配置住房资源，以住房保障体系建设来满足居民的基本住房权利，规范保障住房的建设和公共资源的配置，逐步改善居民居住条件，满足多层次的住房需求，是我国住房市场双体系发展的基本原则。重视住房市场双体系的架构搭建，能够较好地实现住房拉动经济和解决民生的目标。
上海市经济学会城建经济研究专业委员会主任虞海发主持论坛。
发挥住房拉动经济和解决民生功能
会议认为，住房市场双体系架构的规划，伴随了我国住房制度改革的全过程。1994年7月，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动。此次会议提出了住房商品化的改革方向，同时也提出要实施安居工程，从而将住房商品化与住房保障体系的建设结合起来。
2010年12月，中共中央经济工作会议上提出：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。此次会议正式提出了双体系的范畴。
随着当前限购、限贷政策逐渐取消或放松的同时，对住房市场如何持续、健康发展提出了新的要求。针对房地产市场调控，住房城乡建设部新闻发言人在10月28日明确表示，用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。
对于住房市场的“双体系”，易居论坛与会者总结认为， “保障+市场”并行是其重要特征。即对一部分住房供应和价格实行市场化自由定价，国家征收房地产税；而对另一部分社会保障性住房，进行科学规划，确保价格的合理和稳定，满足特殊群体的住房需求。
张永岳在演讲中表示，住房“双体系”的构建有一个历史沿革过程，体现了住房改革的历史使命。在90年代后期，取消福利性住房制度后，国家大规模推动住房的市场化，同时结合宏观经济的走势，逐渐把住房建设作为经济的增长点。进入新世纪以后，在房价持续高涨的背景下，住房保障的概念逐渐增强，特别是近几年住房保障推进的速度明显加快，前所未有。新一届政府完善了发展思路，重新正视住房的发展目标，力图让住房拉动经济和解决民生的双重功能都得到更好地发挥。
北京中房研协首席研究员、《中国房地产年鉴》主编李战军以保障房的名称变化为例，表示目前保障房的各类创新形式很多，包括廉租房、公租房、自住房、共有产权房等。保障房名称的不断变化，一方面说明住房政策在不断变化，另一方面也说明保障房的前途和地位处于不确定的变动过程中。这些问题需要在住房市场双体系中得到解决。
主持论坛的虞海发，则从商品房市场进行分析，表示国家住房发展目标是和整个房地产市场走势密切相联系的。今年房地产市场总体偏低迷，但预计部分经济指标从第四季度开始会有一个缓慢上行的态势。目前市场各方参与者总体上是一个谨慎乐观的态度。双体系架构的构建，将利好住房发展目标的平衡。
“双体系”面临诸多问题亟需解决
论坛上，与会者分析认为，经济体制改革的渐进性是我国住房市场双体系形成的历史原因。住房市场的多目标性和住房商品的多重属性是住房双体系的直接动因。国内在很长一段时期内都缺乏明确的住房发展目标，这使得我国住房政策缺乏系统性、一致性和连贯性，这是政策原因。
住房市场双体系发展的过程中，也产生了一些核心问题，主要体现在以下几个方面。第一是在市场机制下，政府和市场的边界到底如何设定。第二是如何依据中国不同区域特征来搭建双体系。第三是在双体系下应如何审视空置问题。第四是如何提高双体系在住房市场的覆盖面。
华东师范大学商学院房地产系胡金星副教授认为，可以从经济学的理论来看双体系发展存在的问题。政府、企业、住房消费者是市场运行的主体。该市场的运行中不能形成一般均衡时的均衡价格和均衡产量，即不能形成瓦尔拉斯均衡，而只能使供求双方在偏离瓦尔拉斯均衡的适当位置上的均衡，这是一种短期的不稳定的动态均衡。
双体系建设自然需要借鉴国际经验。从国际市场看，住房市场双体系主要有以下几个类型。第一类是美国模式：以市场为主导，完善的金融、法律体系为支撑。第二类是新加坡模式：以政府为主导，完善的住房公积金体系为支撑。第三类是香港模式：政府与市场并举，多层次并行。
但借鉴并不代表可以盲目照抄照搬。张永岳对此表示，我国双体系住房市场的发展借鉴了新加坡的住房公积金制度，美国的商品住房市场及我国香港地区的有关经验，在政府主导下，开始逐步形成政府市场并举的双体系住房市场。但我国住房金融、法律体系还有待完善，住房体系和住房结构的层次性还有待丰富。
华东师范大学商学院谢福泉副教授也表示，双体系存在一个协调性的问题，即里面的比例是多少。无论从学术角度还是从实际情况看，包括商品房和保障房，都存在失衡的问题。对于这些问题，未来还是需要积极进行探索。
政府职能的正确发挥是关键
与会者认为，住房市场双体系的架构构建，需要密切关注政府职能的发挥。
张永岳表示，在住房市场的双体系中，房企本身的功能和职责是没有争议的。但是，目前对于政府职能的范畴是存在一定争议的。政府不仅是一个市场监管的主体，在双体系中，也成为市场参与的重要组成部分。由于住房市场受到土地一级市场的垄断性和多重目标的制约，因此未来还是需要用均衡分析的方法来看待，即坚持动态的均衡，从而实现各类调节。
李战军表示，今年房地产市场形势并没有想象中的糟糕，部分舆论其实是夸大了市场降温的幅度。客观地说，全国房地产市场并没有什么大问题。尽管在今年9月份的投资增幅数据在继续下滑，但从绝对值看，国内别的产业依然不能和房地产相提并论。同样的，近期一些销售业绩低迷主要是和去年异常火爆行情做的对比。但如果对比前几年的数据，依然体现了高速增长的态势。所以，站在地方政府的层面看，关键问题不在于救市与否，而在于地方政府是否愿意退出行政性干预的舞台。
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，政府对于住房市场双体系的参与程度，决定了双轨市场所达到的非瓦尔拉斯均衡的效率。现实中，不同国家住房市场所呈现出的特点也大都表现在政府的参与程度上。
虞海发表示，新一届政府在反腐力度上持续不减，形成了高压的姿态。市场对此反响较好。政府这样一个动作，也可以构成未来住房双体系背后的政治基础。
兴和房产董事长孙元祥表示，目前住房市场双体系在构建过程中，存在一些乱象。比如说，一些有竞争能力、资金状况好的房企拿不到保障房的建设指标，而一些中标的房企却没有资金支持。此类问题的产生，来源于体制下的官员政绩效应。部分地方政府官员希望做出政绩，所以在住房建设审批上违反程序，管理失当，造成该体系的混乱。
谢福泉表示，所谓政府和市场的边界问题，其实主要就是政府参与市场的尺度问题。当然，除了关注政府、企业这两类变量外，还需要关注第三方的其他力量。这在国内还是比较欠缺的，值得未来的探讨。
同济大学副教授祝华军表示，政府的规制制度是政府限制市场行为的主要手段，它是相对于市场经济制度而存在的一种制度，包括政府的财政政策、货币政策和相关立法等。在住房市场双体系的过程中，政府需要关注企业的竞争性问题，包括寡头垄断、有限竞争、纯粹竞争等。但总体上，保障房和商品房的供应层面，应该和房企住房建设的积极性相挂钩。
民间智库为理论和实践作贡献
祝华军表示，合理确定“双体系”的边界，是促进住房市场双体系发展的重要因素。这其中，如何确定市场机制与住房保障机制的合理边界，达到两条轨道协同发展的目的，是住房双体系能否取得成功的重要环节。
与会者提出了一些构建的思路。比如针对住房金融体系现状认为，住房金融体系的不健全是影响居民购房需求、影响商品住房市场发展和保障性住房销售的重要因素。在多年的住房改革下，我国逐步建立了以住房公积金为基础的住房金融模式。在构建的过程中充分借鉴了新加坡的住房公积金模式、德国的合同储蓄模式、美国的住房抵押贷款模式，建立了住宅储蓄银行，并以立法的方式推动了个人购房抵押贷款。但在规范公积金的运作方式、住房储蓄机制建设、住房抵押贷款规模和二级住房金融市场的完善等诸多方面还有待加强。
在消费者收入的层面上，孙元祥表示，国家层面应该更注重民生的保护，除了反腐重大举措外，还需要想方设法地提高消费者的收入水平。唯有让消费者有比较宽裕的支付能力，刺激消费，才能真正构筑可持续的双体系模式。而在土地市场的层面上，崔霁表示，住房市场双体系构建，应该注重土地这样一个变量。比如在存量土地的开发方向上就需要创新，这将利好住房产品的新规划。
在物业管理层面，李战军表示，过去地方政府比较偏重从供应、分配等层面来看住房问题的解决。而社区背后的住房管理、群租现象的治理、治安管理等方面却没有得到有效解决。对于此类问题，未来还是需要做到位，光回避尖锐问题并不可行。胡金星则以上海浦东某板块的物业管理服务为例，认为整个补贴不到位、人员组成复杂，都使得相应的住房管理绩效没有达到预期目标。未来在此类物业管理上需要强化力度和创新。
在新型城镇化的层面上，谢福泉表示，新型城镇化下的住房市场双体系发展，应关注三个因素：土地、人口和经济，即土地的城镇化、人口的城镇化和经济的城镇化。此类因素最后都会传导到房地产市场上。目前此类要素都还处于一个不均衡的状态之中，这是未来住房发展需要考虑的问题。只有这样，双体系的构建思路才会更清晰。
研讨进入尾声。上海市社联学会处李嘉俐副调研员对本次论坛作了充分肯定，认为在新时期下对住房市场双体系的研究和探讨，尤其是涉及区域市场的内容，在国内还是属于比较新颖的。这对我国新常态楼市经济的发展，势必是一个系统性的、富有内涵的智力支持。对于此类有高度的学术研讨和政策建议，无论从学术层面还是实践层面都有比较好的指导意义。
上海市经济学会副会长郝德良总结认为，住房市场双体系的构建，目标就是要让市场和保障这两条线各自发挥积极的作用，即让政府扮演一个正确的角色，进而促使消费者居住改善的目标实现。作为民间智库的易居论坛，其立意较高，既有扎实的学术基础，也有浓郁的人文情怀。这对于今后住房市场双体系的构建，自然会带来理论和实践层面的积极支持。
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