2014年10月30－31日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、天津市房地产业协会、中国建筑标准设计研究院联合主办的“第六届中国房地产科学发展论坛”在天津举行。近千名业内人士共聚津门，探讨房地产业的创新转型。
在会上，包括万科集团总裁郁亮、绿地集团董事长张玉良、华远地产董事长任志强、中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫以及新加坡、荷兰、日本、韩国、香港地区在内的50余位房企领袖、建筑师和中外专家在会长发表了主题演讲。从市场分析到企业发展，从技术创新到政策提议，不同领域的大佬，都有自己独到的见解。
中房网(www.fangchan.com)特精选了各位嘉宾的精彩观点，以飨读者。
华远地产董事长任志强：“这次调控，是一次不到位的调整”
所有的媒体都认为宏观调控政策的修改是救市，我个人认为，宏观调控的修改不是为了救市，而这一次的调控，是一次不到位的调整。
说这次调整仍然不到位，就是所有银行都在用0.7倍为理由，仍然没有恢复合理的个人住房消费信贷。那么是不是他们真的就因此而赔钱了？前两天公布的世界十大最挣钱的企业，其中有四个是中国的银行。中国的银行这四家企业当中利润率最高是49%，利润率最低是39%，平均利润里是43%。而世界上其他六家最高只有6.8%的利润率，相比可以看出中国并不缺钱，也没少挣钱。
但是新政策出台以后我们可以看到迅速恢复的市场信心，尽管利率又会不到位，但是交易已经开始出现了回升。如果政策到位的话，9月份应该是我们这一轮下滑的最低点。此后开始出现陆续回升的情况，但波动继续会有，我个人判断底部运行约到明年9月份。
其实房地产业最希望的是看到宏观经济出现了不利的状况，因为每次宏观经济出现不利条件的时候对房地产行业都是最好的，而每次中国固定资产投资上升或者过热的时候打压的就是房地产市场。
从目前的情况看，房地产行业已经回归到一个不加限制的市场条件，就是由市场决定资源配置和由市场决定价格。但如果市场决定价格，就必须建立相应的长效机制，而中国目前对房地产市场最大的问题是没有建立相应的机制。到目前为止，市场上仍然在执行利用保障房进行财富的再次分配，而不仅仅是保障居住权利。另外在土地供应问题上，在土地制度上我们也还没有建立完整的长效机制。
天津市国土资源和房屋管理局副局长王莙：新形势下天津市房地产市场迎来新机遇
天津房地产市场应该说十年来是一个持续平稳健康发展的态势：房地产开发投资是稳步逐年增长的，新建商品房交易量交易价格十年来稳中有升，土地供应、房屋上市和销售三者之间关系是合理的，住房消费结构也日趋优化。
今年以来，在整体宏观经济影响下，天津房地产市场和全国其他城市一样出现了一个阶段性调整，但是，市场长期稳定增长的基本态势没有发生逆转，市场潜在需求依然很大。
同时，天津还有特有的一些政策优势、经济优势和投资环境优势，这些优势正在逐步显现。
万科集团总裁郁亮：斑马论——白银时代依然是贵金属时代
你看斑马，相信斑马是白底黑纹还是黑底白纹，完全取决于你自己的看法，你觉得斑马是白色为底，那么它的黑色条纹存在，你觉得黑色为底，那么还有白色希望存在。
同样的道理放到房地产行业来看。说它是悲观的，黑色的。是因为前三季度这个行业成交金额下降10.8%，而主要城市超过30%左右，开发商都在叫苦连天。而且房地产上涨已经结束，看起来好像大中城市这两个月开始下降，媒体等待了多年的房价下跌和调整已经出现了。目前内地一些城市土地出让过大开工规模过大的城市去库存压力增大，有的需要六年甚至八到十年。但土地地价已然居高不下，但是土地调整没有完成。从这些来看，我们的行业还是日子不好过。
但是我们也可以发现一些亮点，尽管成交和2013年相比下降，但是和2012年同期比还有接近20%的涨幅，如果年化下来，每年10%的增长。一个每年10%增长的行业，而且8万亿左右的规模，说这个行业不好好像说不过去。
其次，价格调整是好事，价格调整有利于去库存，价格调整有利于改善并提升居民购买能力，让更多人可以买房子。
而对库存压力大的城市来说，随着投资减少供应下降存货压力也会调解。
土地市场调整，为我们发展商找到了新的机会。市场调整为我们行业有长效政策提供了空间。在价格猛涨的时代，政府不断的出急救方法试图压制房价迅速上升的火头，而这个外部环境已经可以让我们静下心来探讨一下这个行业的长效政策了。
所以说这个行业是白色的，有希望的还是黑色的暗淡的，纯粹取决于每个人的看法。
从现状和未来分析来看，白银时代的机遇和挑战，我们认为白银时代是成立的，过去我们每个发展都赚钱的时代，房价单边上涨的时代、规模迅速膨胀的时代已经结束了，我们来到了白银时代，白银时代仍然是有希望的。
对万科来说，我们相信白银时代是贵金属的时代，我们并没有来到青铜时代，我们更没有来到黑铁时代，我们还远远没到烂铅时代，所以还有足够的时代等着我们。
绿地控股集团董事长张玉良：构建百年住宅 推动创新转型
在过去二十多年当中，中国经济实现了高速的成长，中国的房地产在这种背景下也有了很好的成长，也取得了很好的成绩。但同样也暴露了很多问题，我们直接或者间接地已经感受到，比如说我们在国内很多城市都能看到很多短命的，不可持续的建筑模式。但同样在全球去看可能就不一样。大家现在经常出国，看看欧洲、美国、澳大利亚的房子，都是上百年的。
近年来国家、社会、行业、企业实际上在各个层面都在探索，寻求解决它的出路。比如住建部、中房协亲自牵头和日本合作，探索百年住宅这个命题，解决我们当前城市整个问题当中的一部分。
“百年住宅”就是要能使用一百年以上的优质住宅。它具有建筑耐久、结构与管线的分离、空间可变、品质精良、经济集约的特点。
从这五个方面来看，我们觉得“百年住宅”这项住宅创新还是有很大的文章可以做，也是我们提高竞争力满足社会需要和政府倡导相结合的一个非常有益的尝试。
从我们的试点来看，它是成功的。它的结果是实现了建筑长寿化、品质优良化、建设产业化、绿色低碳化，当然还有我们正在实施的智能化智慧城市的移动互联网信息的全方位应用。
天津住宅建设发展集团有限公司总经理康庄：天津住宅集团——绿色建筑的生产流水线
天津住宅集团是一个全产业链模式的企业集团，是“绿色建筑的生产流水线”。
我们有四大产业板块：房地产开发、新型建材与部品制造、工程施工总承包(包括装饰装修)、住宅产业方面的科技与服务。
在这些年的发展过程当中，我们在土地整理、策划、科研、设计、开发新型建材与部品制造、建筑工程总承包、建筑装饰装修、房屋销售、物业运营管理的全产业链各个环节都具有我国的最高资质，我们在集团的内部实现了全产业链强强联合，进行了有效衔接。
我们的目标是打造一个产业链，把住宅产业做成一个按全产业链方向去发展的一个产业，并用集成创新的方法发展成熟适用的技术体系。
下一步我们还要在技术体系上做进一步的提升，结合自身的优势，在完善PC体系的基础上探索研究钢结构域砂加气墙板建设体系。
亿达集团有限公司副总裁暴洪奎：亿达集团产业园区发展战略分享
1998年国家明确提出大力发展软件和信息业，在全国各地批准设立了十一个国家级软件产业基地。我们亿达集团的大连软件园成为其中唯一一个有民营企业负责投资开发建设运营和管理的软件园。
经过国内外专家反复认证，我们确立了大连软件园发展的三大战略，从此走上了产城融合发展的企业转型之路：
第一个战略是官助民办。所谓官助民办就是政府不投资，提供规划审批优惠政策，牵头招商和基础设施建设及政策支持等，那么园区所有开发建设，运营与管理全部按照市场规则完全交由企业自行运作。
第二个战略是国际化。大连软件园创办至今始终把全球领先的软件与信息服务企业作为重要的合作伙伴，为此我们几乎拜访了全球所有领先软件与信息企业，邀请他们到大连考察落户。
第三个战略是产学研一体化。大连软件园创办之初我们就清醒地认识到人才是关键，为了保障园区人才的供给，2000年我们与中软联合创办大连成都南海三所计算机大学，现在在校生超过三万人。也是中国最好的民办计算机大学。
大连软件园的成功除了得益于三大发展战略的实施，还离不开科学缜密的园区规划、现代舒适的物理建造，特别是全面周到的客户服务。
在园区建设中，亿达严格按照高品质、高智能、高技术、低密度、低能耗、低碳三高三低的规划理念，有机整合办公楼产业楼以及居住、商业、教育、娱乐、园林交通等各项配套设施，在最小半径内实现工作与生活的完美结合。
天房集团董事长张建台：加快金融创新，提升资本质量
金融是天津的一篇大文章，从2006年开始国务院提出要鼓励天津滨海新区进行金融创新，先行先试，因此投融资在天津房地产改革发展中一直有重要地位。我们坚持了三个优先，一是利用金融政策和各种金融工具优先支持天津市重点项目建设。二是优先支持产城融合，城乡一体的城镇化优质项目，三是优先支持保障房建设，教育地产等社会效益比较明显的项目。增强了资金支持项目的针对性、时效性，提高了公司服务城市建设满足群众需求的能力。
第二方面就是创新金融手段，拓宽融资视野，以酒店产业为依托，精心打造国际化融资平台。在天津市委市政府的大力支持下，集团确定了通过商业地产在境外发行REITs，将三个品种的酒店打造成平台，开展资本运营管理。经过反复研究和多方比较，最终选择在资产产品运营比较成熟的新加坡证券交易市场发行该产品，实现了境内国企资产在境外证券化。目前我们已经完成了REITs的提交工作并基本完成了审批，将它作为收益权进行融资，产品只需要按期付息，不需要归还本金，而且无需转移产权，利率比较低，大致在5%左右，应该说大大低于国内的平均水平。特别是境外银行会配比一定的贷款，利率更为低廉，仅为4%左右，大大降低了资金使用成本。
第三方面是抢抓资本市场机遇，突破传统信贷束缚，使融资工作为企业转型升级保驾护航。
我们一直坚持一个思路，就是融资计划前置，不把企业命运完全交给银行。我们应该不仅从产品创新特别是在现在市场波动比较大的情况下，融合拓宽融资渠道特别是低成本的取得资金，恐怕是我们这些开发企业持续发展的关键。
我认为在当前的环境下，抢抓资本市场机遇突破传统的融资方式的束缚，积极探寻新型融资模式，对于开发企业逐步转型和持续发展大有益处。
中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫：新型住宅工业化的根本是提高住宅品质
中国房地产业尤其是经过最近三十年的发展，当前来看，不可避免的面临着环境、资源巨大的课题和挑战。因此，根据中国现实发展，可持续建设应该是咱们当前的住宅产业现代化和新型住宅工业化的最重要的核心和主题。
从当前传统住宅的建造方式和当前探索等方面的一些实践来看，过去一些传统生产和建造方式、住宅和房地产开发过程，包括调研设计、施工、使用、维护等环节，实际上有些住宅并没有处理好现实和未来的关系，它的寿命和质量是不尽如人意的。
我国建筑业和房地产业总体上来讲和国外先进行业国家相比确实当前这个阶段是中国工业化程度低、劳动生产和效率也很低的情况，由此造成了工程质量的安全问题还是很多的。
要实现我国住宅产业现代化的技术升级和转型，就一定要实现更加长久可持续的新型住宅工业化道路。
这些年，中国建筑标准设计院从科技部、建设部的一些技术政策方面课题来看，提出了住宅从产业化的角度建造一种新型产品。即要在发达国家的经验教训基础上立足于当前我国的现实，建设一个低能耗、高品质、长寿化的住宅，一种新型工业化面向未来的新型住宅产品，一种适应工业化房地产开发和建设的产品。
这种新型住宅工业化实际上最核心的就是一种生产和建造方式的变化，从根本上来讲，它应该是去提高住宅的品质更加的长久，从国家层面解决这些资源和环境的问题。
BuildingSMART中国分部秘书长、中国建筑标准设计研究院BIM建筑设计研究所所长魏来：“BIM全流程应用，五年内很难实现”
BIM是一种信息化模型，贯穿于整个建筑全生命周期的一个信息化使用方法。在BIM基础之上，我们能做大数据，能做信息化，能做智慧化。
BIM能给房地产行业带来什么？对开发商而言，第一是实现了投资风险的控制；第二是实现精细化管理的手段；第三是提供技术更新方式，包括通过BIM形成大数据后进行集成采购集约化；第四是提高单产能力。
但因为BIM这个东西的体系远远比当年的技术复杂，加之人员的短缺，令目前的BIM项目非常难以操作。
有很多人问我们如何拿BIM模型能够从设计阶段流转到施工阶段，甚至流转到运维阶段。我给大家一个答案，这个事在五年内基本上很难实现。因为我们现在多的是这种模式，问题在于每一个BIM只考虑自身利益，而不会考虑上下游关系。
如果要求他去考虑上下游关系，比如说我们的设计院，设计院用BIM的时候，一定考虑的是设计院的利益，而不会考虑施工的利益。要他在BIM的时候考虑施工方的因素，我觉得这是强人所难，因为设计院并不具备这样的能力。
但如果现在存在一个第三方BIM团队，能够上对开发商，下对我们所有的专业团队的时候，我们就可以把BIM这个事情往下推进。
中国建筑设计标准院给出的一个解决办法就是把BIM里面软件、硬件、人员协同、体系途径操作等等这么复杂的体系问题简单化，包容在一起，形成一个BIM容器。
开发商只要提需求，不管这个需求如何在这里通过BIM的手段运转，我们直接给出答案就可以了。对于开发商来讲，中间的BIM容器实际上就是由您的BIM代理人或者第三方咨询去做的事情。
中国中建设计集团有限公司总建筑师赵中宇：BIM神器详解
BIM的英文全称是是Building informatian modeling。它是一个建筑物理和功能特性的数字表达，是一个共享成果和决策依据的信息资源，也是一个导入提取和更新完善的协同作业。
对于建筑行业来讲，BIM不仅仅是数据的传递，而是信息化的项目管理方法。
它能给工程和建筑行业带来比较直观三维渲染，宣传展示；能实现工程造价的快速算量，精度提升；实现建设、装修过程中的精确计划，减少浪费；同时可以通过虚拟建设进行多样对比，对项目实施效果和品质有效管控；通过虚拟施工，实现高效协同；通过模型演示进行场景分析；并能进行碰撞校验，减少返工。
在设计阶段，BIM能解决包括方案设计、下一步单项工程分析、专项分析、可持续性分析、规范校验、三维协同等等问题。
在施工阶段，BIM可以帮助我们进行施工深化设计，同时可以进行场地使用与规划，材料场地跟踪，数字化加工等等。
在运维阶段，BIM成功的案例不是特别多，但是通过我们对未来的预判，在BIM大的平台下，我们可以在未来运营过程当中完成竣工模型、维护计划、系统分析、资产管理、空间管理等等功能都可以通过BIM实现。
人居环境委员会主任委员王涌彬：“绿色建筑不够，我们还需要绿色住区体系”
我们正在经历全球最大规模的城镇化，也正在经历这种最激烈的生活方式、社会结构方面的变化。我们正在承受的这种资源的压力和环境挑战是空前的，而且在大规模城镇化过程当中，正在丢失我们悠久灿烂的文化。
我们虽然有全世界最大的开发量和最快的开发速度，但是到目前为止也没有一个清晰的住区规划的理论和体系，都是从国外相关的一些地区引进来的，真正自己的这种体系还没有建立，而且我们虽然拥有七亿多城市人口，六百多座城市，两千多座县城，一万八千多座城镇，但是离城市文明还有很远的距离。进入二十一世纪以来，我们建设了近百亿平方米住宅，但是总体技术含量还很低。
绿色建筑非常好，非常重要，但是它不能完全解决我们新型城镇化所面临的各种复杂社会问题、文化问题、环境问题等等，因而我们需要拥有大尺度的标准，这样的开发体系和我们目前的开模式相匹配，“绿色住区体系”因此应运而生。
绿色建筑是在全寿命周期内最大限度地节约资源、环境保护、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间。而绿色住区则是在全寿命周期内，最大限度地满足人们的居住和社会生活，保护环境、传承文化、承载居民绿色生活方式的健康社区。这个全寿命是指全寿命的社区，当然包括建筑。
绿色住区的主要作用和创新点，第一是通过产品创新创造市场，创新发展；二是得到银行金融支持，持续发展。三是名企率先参与绿色住区开发建设，转型发展；四是获得政策支持，跨越发展；五是企业+社团+政府的绿色住区共建模式引领，联合发展。
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