中房网讯（记者 陈伊颖）2014年下半年，房地产圈被全民经纪人、事业合伙人、互联网思维、房产众筹等多个新名词反复刷屏。对普通人群而言，全民经纪人和房产众筹是其中门槛最低，可参与度最高的两项。
但相对于全民经纪人明确的佣金返还制度，房产众筹多样化的操作规则与收益回报，让许多人对其运作流程与收益可得无法有一个完整的认识。甚至平安好房CEO庄诺也曾公开表示，目前的众筹其实是种营销式的“伪众筹”，只是在赚取利益差价。
作为我国较早开展P2P业务的网站之一，团贷网在去年6月时，推出了国内首款房地产众筹产品“房宝宝”，将房产众筹常态化。作为跨界新宠，究竟房产众筹是利用互联网为开发商作嫁衣，还是通过互联网为购房人降低了房价？
访团贷网、房宝宝推广总监李先全
中房网：去年时许多网站房企都推出了众筹活动和产品，众筹的发展突然地飞跃，您认为目前国内的房产众筹，算是发展到了什么阶段？这一阶段的特点是什么？
李先全：虽然从2012年12月国外美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产开始，房产众筹已经有几年的发展历史，有几家做得也很不错。但是目前国内房产众筹还属于起步阶段，2014年可以看作是房产众筹元年。不过发展速度还是蛮快的。这从去年下半年多家知名房企跟电商展开的跨界合作和多家房产众筹平台的诞生就可以看出。因为国内几乎没有比较成功的经验可以遵循，所以各家房产众筹平台和意向房企都是在摸索中发展，寻求适合自己的创新商业模式，所以目前的房产众筹呈现出多样化。
中房网：市面上的房产众筹存有理财性、投机性、优惠性等多种样式，许多人认为它更像是个噱头，实际收益度不高。您觉得房产众筹最终要实现的目的是什么？
李先全：不可否认，目前市面上房产众筹模式的多样性，也不能否认某些房企为了提高知名度和完成营销任务而借助房产众筹这一新鲜概念来进行炒作。但是，总体上来讲，房产众筹的多样性是由目前这种商业模式的发展阶段所决定的。还是刚才那句话，房产众筹证处于起步阶段，各平台都在寻求适合自己的模式。虽然商业模式不同，但只要是适合自己的，那么就是值得肯定和发展的。
从实际收益来看，拿“房宝宝”来说，第一期收益高达40%，第二期也有18%。所以，房产众筹的收益与低收益低风险的银行类和高收益高风险的股票类等其它理财产品相比，还是很具有优势的。但它与传统人们观念中的非法集资是有区别的，因为国家相关法律规定，非法集资必须具备四个特征，分别是“非法性、公开性、利诱性、社会性”，缺一不可。 而“房宝宝”并不同时具备这四个特征。经济之声观察员黄利明也曾说过，“现有很多众筹项目在监管上是不能界定为非法集资的，很多产品在设计上是不会保证投资收益的。”“房宝宝”也并不会向用户保证投资收益，所以不能界定为非法集资。
因为参与房产众筹的标的物是房产，虽然房产价格受市场和宏观调控政策影响会有一定波动，但从长远来说，而房产本身毕竟具有保值增值的价值特性，还是很具有投资价值的，这也是为什么房产众筹会吸引大批投资者参与的原因之一。
房产众筹作为互联网+房地产+众筹的创新结合，首先当然要考虑到房地产买卖双方的需求。从购房者角度来讲，参与众筹买房，最大的出发点就是可以降低投资门槛，可以得到一定的投资收益或购房实惠。而对于传统房企来讲，房产众筹不能仅仅作为一种促销手段，而更重要的是可以借助房产众筹实现在线快速融资，降低融资和开发成本，这样才能在降低房价让购房者收益的同时实现企业转型。目前，传统房地产与互联网的拥抱发展已是不可逆转之势，而如何借助互联网、借助房产众筹实现房价平民化，让更多的人买得起房则是房产众筹最终要实现的目的。
中房网：在您看来，国内的房产众筹有哪些创新新模式？又存在哪些模式的欠缺？
李先全：目前国内的房产众筹模式相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。
搜房网的天下贷属于投资理财型，平台投资者可以获得因房产竞拍溢价所产生的利润作为收益。
像远洋地产跟京东的“双十一”的合作属于营销推广型，最终目的是为了吸引潜在购房者，去库存，完成销售目标。
我们公司推出的“房宝宝”2.0是第三种，即合作建房型。去年在《赢在中国·新地产·新未来》高峰论坛上，房产地产大佬冯仑也表示十分看好房产众筹这一模式。“房宝宝2.0”的模式主要是帮助传统房企实现由重资产开发型企业向轻资产的承建型企业转型，最终实现房地产的互联网化。这样可以使他们更好地适应互联网对传统房地产带来的冲击，以积极的姿态去拥抱互联网，这才是互联网形势下传统房地产发展的出路所在。但是，就像团贷网、房宝宝创始人兼CEO唐军讲的，“互联网行业毕竟是重创意、轻资产的产业，同房地产行业之间还有着较大差距。而且这两者间的合作才刚刚起步，还很不完善。想要穿越这两者之间的隔膜，毕竟还需要一定的时间。”
受目前相关法律法规政策不够完善和房产调控政策多变影响，多数房产众筹平台在创新上多少会有所顾忌，一定程度上也制约了模式的创新。
中房网：此前平安好房的CEO表示，目前国内的房产众筹都是伪众筹，您怎么看？
李先全：1000个人眼中有1000个哈姆雷特。每个人对“房产众筹”这一概念会有不同的理解，每个房产众筹平台的商业模式也有所不同。所以，我们不能凭个人喜好去简单地评价谁真谁假，更不会对其它平台做过多评价，我们要做的就是把自己做好，更多地为我们的用户考虑。另外，百家争鸣，百花齐放，只有大家一起不断发挥自己的头脑才智，在竞争中不断创新，才能推动房产众筹整个产业的快速和多样化发展。毕竟，只有竞争和不断超越创新才更能促进行业的健康发展。如果一家独大，或者故步自封，那样是很可怕的。
中房网：有关众筹的政策与法规也是人们关心并担心的问题，有人担心是集资，有人担心开发商不诚信。您觉得这些担心如何避免？法规上会如何推进完善？
李先全：目前房产众筹相关的政策与法规的确有些不够完善，行业发展难免鱼龙混杂。所以投资者在选择平台时需要谨慎。一方面提升自己的辨识能力，从背后的公司实力、风险控制体系、成功案例、平台口碑等多方面对平台进行全面深入的了解。另一方面，学会分散投资，尽量降低投资风险。
当然，作为平台本身，我们也会从客户角度出发，为他们着想，不断完善风控体系。比如我们目前引入的第三方资金托管等风险体系，目的只有一个，那就是尽可能地降低投资风险，确保用户资金安全。
房产众筹这种模式是值得肯定的，它毕竟一方面可以解决中小项目、中小企业的融资需求，另一方面可以降低房价，给购房者带来巨大实惠。法律法规上，相关部门肯定会制定相关政策对房产众筹平台进行规范和监管，以规范行业发展，降低投资风险。具体措施要考虑一下几个方面：一个是项目本身的资金量，另一个是参与的人数，还有就是要保证客户资金的安全。在这一方面，美国的《Jobs》法案或可提供一些借鉴。
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