工商联建议实行“新租约+土地年租制”

  如何用经济手段处理土地用途变性，已成为城市存量更新中的核心难题。2021年全国两会一件政协提案对该问题给出了建议。在提案中，全联房地产商会建议在城市更新中实行“新租约+土地年租制”。其中，“新租约”是指，对有机更新的建筑按新用途、新年限重新签订土地使用年限。“土地年租制”是指，土地使用者签订新租约后，按年交纳土地出让金。

  该提案认为，实施“新租约+土地年租制”可以产生四种效益。其一，可以平滑衔接新旧建筑使用年限、用途和容积率的改变。其二，在增加了地方土地出让收入的同时，又减少了行政风险。其三，可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短、社会资本无法投入的问题，加快城市产业升级和功能提升。其四，年租金的制定可根据不同建筑用途、产权、使用面积、经营利润等进行综合考虑，建立相应的评估标准来确定。

  值得注意的是，该提案除了聚焦于土地激励政策外，还关注到土地年限到期的问题。根据提案，对于土地使用年限内的产权人变更，买卖双方可参考现行年租金价格和到期后价格进行协商；“工改商”中，原土地使用年限到期后，直接按商业用途按年交纳土地出让金；如果增加面积，则按面积增加后的容积率测算土地出让金交纳标准。