多城围堵“马甲”拍地

苏晓 2021-06-24 10:23:18 来源:中房网

  中房网讯(苏晓/文)6月18日,备受关注的上海首批集中供地终于拉开序幕。首日13宗地块收金400亿元,整体来看市场表现较为平稳。

  值得注意的是,与其他集中供地城市相比,“压轴出场”的上海土地出让制度更加规范,除了求稳外,还严格禁止房企用“马甲”拍地,即同一地块中不得出现关联企业。

  事实上,今年以来,已有多城发文禁止房企“多马甲抢地”,围堵房企土拍“马甲战术”。业内人士认为,此类举措有利于土地招拍挂市场公平竞争,有利于政府有序向市场提供土地资源,对于稳定楼市价格具有积极意义。

  “马甲抢地”遭6城发文禁止

  6月10日,东莞发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行),规定东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0;参拍企业员工参保人数必须大于0;参拍企业连续报税1年以上,纳税大于0。这意味着,新注册空壳公司将不能参与东莞土地拍卖。

  6月8日,南昌出台的《南昌市人民政府办公室发布关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》称,严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买,“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

  5月21日,苏州发布《关于严格落实竞买要求的通告》,规定同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反规定的竞买人,将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

  4月30日,上海首批住宅用地集中出让信息交流会上,负责人强调,同一名申请人只能进行一次交易申请,含联合申请自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织,或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织,视为同一名申请人。凡申请人之间有直接或间接参股控股投资等关联关系的法人或其他组织,也视为同一名申请人。

  3月4日,无锡发布《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》,其中提到,竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外,无“母公司及母公司其他下属控股子公司”,或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍,违反者将一年内禁入无锡土地市场。

  更早在去年9月11日,南京发布《关于网上交易有关事宜的补充说明》,明确提出同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得(含联合竞得)两块及以上的住宅(商住)用地,也不得同时报名竞买(含联合竞买)同一幅住宅(商住)用地,其他用途的地块除外。

  “马甲横飞”加速土拍内卷化

  在业内看来,房企设立马甲公司“围攻”地块,是颇为常见的做法。

  以苏州为例,在距苏州首批集中供地还有十多天的时间里,金地、旭辉、绿城等多家千亿房企狂设数十家“马甲公司”。其中,最“壕”的是金地,两天内,其于江苏太仓新成立15家房地产咨询公司,除太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外,另外14家皆于5月18日成立。这15家公司均由金地100%持股,注册资本都为50万元,法人都是冯家生。

  上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进指出,房企一天设立多个咨询公司的做法显然不在正常经营的概念中。如果企业是用于具体经营的,不会这么仓促和批量去注册企业的,所以多半都是有其他用途,例如用于马甲式的拿地。

  而自“两集中”新政相继落地后,房企“披甲上阵”围标土地的情况越来越多。4月末在广州首批集中供地土拍中,黄埔科学城宅地出现320个马甲交了1300亿保证金抢一块宅地,有开发商硬是用了60个马甲都没摇上;东莞集中土拍中,一宗总货值22个亿的地,引来500个马甲共2000亿资金奋战,有2家房企甚至动用了100多个马甲......

  一家房企投拓人士坦言,现在土拍政策并不是特别完善,或者说,政策还有漏洞。在每家企业都带“马甲”的情况下,单打独斗相当于自动弃权,相信没有哪一家房企愿意这样做。

  事实上,房企注册大量马甲公司抢地的行为与近些年来土拍规则的变化有关。过去各城市土地出让基本都是“价高者得”,这种模式下,“天价地王”不断涌现,土拍弊端凸显。为了将地价控制在合理范围内,保持市场理性,“触顶最高限价转为摇号、抽签”的拍地模式应运而生。

  如此一来,房企想要获得那些高热度地块,往往最后拼的是概率和运气。房企的焦虑也并未减少:万一没有拿到地,下一次又要隔几个月了;地价高了那么多上去,未来是不是会更高......所以,开发商们开始“疯狂”注册马甲公司,毕竟多一个“马甲”,就相当于多一个筹码,中签的概率就会增加。

  有房企负责人曾抱怨,大开发商的马甲公司一出手,土地拍卖的门槛马上就变高了,小开发商根本没机会。在当下不少城市土地供应紧张的背景下,大企业换马甲抢地,小开发商更无机会可言。

  业内人士也指出,拿地需要“摇号”的模式下,房企成立“马甲”公司的目的是提高竞拍成功率,但这种行为会提升溢价率、抬高参拍门槛,从而加剧房企之间的分化。

  对“马甲”管控或将更加严格

  “马甲”公司抢地有违土地使用权招拍挂制度的公平、公正、透明,相信“马甲横行”的时代终将会成为过去式。

  前不久,旭辉集团CEO林峰在一篇公开发表的文章中提到,这一轮集中供地中,一些城市“马甲”数量太多,引起外界和政府部门的关注,随着部分城市明确禁止“马甲”拍地,估计后续其余城市出让土地时,对“马甲”的管控会更加严格。

  上述房企投拓人士表示,无论是楼市,还是土地市场,政策都是一步步进行完善,“马甲”拍地这个漏洞必定会被补上。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁亦表示,采取多个“马甲”的方式拿地,实际上是干扰土地市场公平竞争的信号。多城市禁止“马甲”,说明这个问题具有共性,接下来各地会针对“马甲抢地”的现象,加大力度弥补政策漏洞。

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