时乎时乎，会当有变时。——崔琰《三国志》
中房网讯（高鹤/文）曾经有人提出，“人口红利、金融红利、政策红利”合力造就了房地产的黄金时代。
但，时代变了。房地产不香了，从“房住不炒”到“因城施策”，从“三道红线”到 “五档管理”，从“预售资金监管”到“限价令”，从“集中供地”到“集中销售”，从“股市下行”到“规模房企暴雷”……房企涉钱的每个环节似乎都变了。往昔似乎能要风得风，要雨得雨的房地产一去不复返了。
往昔，在“三大红利”之下，不少房企盲目举债冲规模，致使负债率不断飙升。
如今，“三大红利”已去其二。恰逢此时，房地产史上最大还款潮到了。
偿债极值下融资增速连续下滑
债务如刀。融资环境进一步收紧，进而在旧债上门后形成危局。
贝壳研究院数据显示，2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元。
重压之下，融资和销售是今年房企工作中的重中之重。
多位业内人士表示，今年销售端压力极大。虽然力度不大，但几乎月月有活动，刚冲完年终业绩，复盘又在眼前。
国家统计局7月15日发布的数据显示，今年上半年商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年增长17.0%，两年平均增长8.1%。
但在市场的正增长之下，是房企融资难的现实。
在“三道红线“和”五档管理“落地后，房企融资呈现两端收紧，叠加房地产融资合规审批政策监管持续加强，房企融资量持续下滑。贝壳研究院最新报告显示，今年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降，2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。在此之前，CRIC等机构数据也有同样趋势。
值得注意点是，在成功发债的包括部分头部房企的公告中，资金用途标为“用于偿还公司到期债务”的屡见不鲜。此外，部分房企纷纷尝试拓宽融资渠道，除常规债券融资外，非标融资规模也一度扩大。
暴雷之后，融资更贵
从近期看，在债务到期、融资难等多重压力之下，已有包括泰禾、华夏幸福、蓝光发展等在内的部分房企出现债务违约。
据Wind统计，截至6月30日，今年信用债违约规模已达985.73亿元，远超去年同期水平。其中，房地产行业违约规模为191.92亿元，居于首位。
不仅如此，银行业迎来了房地产信贷监管风暴。多地主管部门一方面严查信贷资，另一方面开展专项检查围堵资金违规流入楼市。根据南财智库-21资管研究的数据，今年上半年银行业共收到2305张罚单，合计罚没金额达13.06亿，相比去年上半年大增106%。其中，涉房罚单达195张，罚单数量在各处罚领域居前。
重监管叠加规模房企暴雷趋势不减，信用评级随之“变脸”。
中金固收团队认为，由于房企具有现金流入流出大、政策调控频繁、再融资整体较紧的问题，天然具备高信用风险特征。
华东某规模房企融资部门相关负责人表示，过去，规模房企更容易在融资中取得优势。但随着近期，规模房企也开始“爆雷”，在投资者的研判模型中，规模的重要性已经明显下降。
种种迹象导致房企融资成本进一步抬高。贝壳研究院数据显示，境内方面，上半年债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点。
但也并未都是如此。6月以万科、龙湖为代表的多家优质房企，分别下调公司债票面利率，其中万科将 “18万科01”债券票面利率由4.05%下调，最低降至2.8%。
境外方面，上半年境外债券融资平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点，较2020年下半年下降84个基点。近期境外债市持续低迷，发债规模收缩明显，票面利率呈不稳定波动。其中，花样年控股发行的2024年到期200万美元3年期优先票据，票面利率高达14.5%。
偿债路，道阻且长
目前，房企资金链仍持续偏紧，纷纷采取加大促销力度、加快销售回款，同时放缓拿地节奏等节奏，保障现金流的相对充裕。
国家统计局最新数据显示，上半年，房企到位资金102898亿元，同比增长23.5%；比2019年增长21.1%，两年平均增长10.0%。
虽然房企到位资金连续两年增长，但近期广州、武汉、重庆等热点城市均出现银行房贷业务收紧的现象。房贷获批难度提高，导致房企回款周期拉长。
7月14日下午，银保监发言人表示，6月份房地产贷款增速降至10.3%，再次创出8年内的新低，且继续低于全部贷款增速。
从综合已披露的百强房企2021年业绩目标上看，行业平均目标增长率近年来呈降低趋势。在房企半年业绩会上，不少房企对完成今年目标信心较足。
但也有不同的声音，交通银行金融研究中心近日发布的“2021年下半年宏观经济及市场展望报告”中表示，下半年房地产市场将从上半年的量价齐升中逐步降温，预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右。
事实上，在政策的影响下，房地产市场早已重构，房企更注重稳健和安全发展。
但值得注意的是，近期，为规避“三道红线”，包括部分头部企业在内的多达60家上市房企通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。
断腕、出局、崩盘乃至更大的危机……历史总是喜欢重复。中国的房地产行业会不会又重演某一幕呢？
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