中房网讯（高鹤/文）一直以来，预售资金对于房地产开发企业而言，就是个“香饽饽”。
作为房地产开发的主要资金来源之一，预售资金能够缓解开发商资金压力，是我国商品房预售制的重要补充，也是政策监管的重要对象。
同时，预售资金更像是一把“双刃剑”。一方面，保证资金专款专用，防止项目“烂尾”的情况发生。另一方面，随着主管部门对预售资金监管的日趋严格，不但加大了房地产企业资金的流动压力，增大了房企资金链断裂的几率，也导致“烂尾”项目发生几率的增加。
就在今年10月份，在江苏省住建厅“政风热线”全媒体直播节目中，连云港海州区巨龙花园小区业主反应，他们购买的商品房长期烂尾，担心钱款会出现被开发商挪用的情况。后经连云港市住建局调查，该项目开发商存在逃脱资金监管行为。
不仅如此，近3个月来，包括长沙、杭州、福州等地住建部门，均通报了相关房企恶意逃避预售资金监管的违规行为。
而近年来，随着房地产调控步入深水区，叠加融资环境萧瑟、销售回款放缓、建筑材料涨价导致成本增加等多重因素的影响下，部分经营不善的房地产企业，甚至包括一些头部企业，都相继出现资金链断裂危机。这也使得违规挪用预售资金的情况时有发生，在增加了企业经营风险的同时，也损害了部分住房消费者的合法权益。
近两年超30城加强预售资金监管
如今，加强、完善预售资金监管的重要性日益突出。
就在央行今年召开的三季度例会上罕见的提及了房地产，强调做到“两个维护”，即：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
同时，近两年也是预售资金监管的高峰期。据中房网不完全统计，今年以来，包括北京、重庆、成都、嘉兴、天津、西安、无锡、泰州等地陆续发布监管预售资金政策或相关补充、修订政策。至此，2020年以来全国已有超过30个城市发力预售资金监管，监管能力得到进一步提升和完善。
11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。根据公告，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。
11月4日，由北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发的《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》明确提出，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。
这也就意味着，开发商在网签之前，将不能支取首付款、定金等款项。对此，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示，预售资金先入账后网签，将进一步加大开发企业资金循环的难度和成本。一旦严格执行，开发企业项目间资金腾挪空间将进一步被压缩。
成都也在日前发布了预售资金监管的相关政策，在以往的基础上进一步完善职能，保证资金优先用于工程建设。此外，天津、哈尔滨等城市均要求房企按幢或者多幢建立新建商品房预售资金监管专用账户，杭州市、山西省也都在今年发布过预售资金监管、保护购房人合法权益的相关政策。根据贝壳研究院此前的一项统计，2020年至今全国主要城市共发布预售资金监管相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次。
值得注意的是，在预售资金监管趋严的环境下，相关纠纷明显减少。据相关数据显示，2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起，自2019年呈逐年下降走势，且今年预售合同纠纷数量同比下降6成。
多地加大力度解决烂尾楼
地方对预售资金的严格监管，是为了防止开发企业将资金挪做他用，从而加大了施工项目“烂尾”的风险。而治理烂尾楼，不光要防“新增”，还要善于化解“存量”。
据了解，今年以来，河北、云南、青海、湖南等地陆续加大力度治理存量烂尾楼。
近日，青海对“已售未交付”楼栋方面，要求房企优先确保今年要交付的项目复工建设，并按时交付。对“未开发用地”部分，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，并将其划入政府指定监管账户，以保障项目竣工。
同样，北京和成都两地也提出，面对重大风险隐患，政府将接管预售资金监管。确保楼盘不出现烂尾，维护购房者合法权益。
《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》指出，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。
11月3日，成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，出现重大经营性风险的预售商品房项目，纳入区（市）县重点监管，指定单位另设监管专户（原则上监管银行不变），确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。
据住建部此前公布的消息，河北省今年在全省共排查房地产项目28091个，发现“入住难”“办证难”“烂尾楼”等问题项目96个，目前已整改完成94个，2个正在推进解决。
云南省住建厅于7月份召开的《昆明市烂尾楼清理整治工作会商会议》，要求高度重视烂尾楼问题。据一位接近云南省政府的匿名人士表示，烂尾楼问题与民生紧密相关，是各级政府工作的头等大事。
而早些时候，云南省昆明市住建局党组书记、局长陈汉曾表示：“截至目前昆明市梳理入库烂尾项目93个，已完成化解26个，化解率27.95%。烂尾楼项目计划今年化解60%，明年全部化解完。”
4月份，珠海市出台了《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》。发动城市更新协会力量，开启烂尾楼处置的“府院联动”新模式，意在通过破产程序来处置珠海全市的烂尾楼。
事实上，治理“烂尾楼”不光要有完善灵活的监管机制和强劲的化解力，更要有超前意识，从根源上减少风险。今年以来，包括北京、深圳、广州、苏州、济南、杭州等多个城市在集中供地时曾提出，要严查房企购地资金来源。
对房企而言，购地资金审查能有效禁止非地产行业资本进场，进一步遏制房企冲动拍地，减少部分企业“先拿地再寻求合作”的投机行为。对于市场和消费者而言，此举进一步降低了市场风险，更有利于保证土地市场秩序，促进房地产市场健康发展，维护购房者的合法权益。
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