中房网讯 （曲涛/文）可以肯定的是，目前的房地产行业进入了有史以来最冷的冬季。
事实上，进入下半年以来，行业整体被三大问题所困扰。
一是营销方面，市场表现出持续降温的态势。仅从10月份房企的业绩表现来看，不及上半年及历史同期。根据克而瑞监测的数据，百强房企10月业绩规模虽然较9月份环比回升了1.4%，但单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势。其中，超过八成的百强房企单月业绩同比降低，44家房企业同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家。
二是回款方面，虽然房地产企业通过“以价换量”来加大促销力度，但随着多地对预售资金的严格监管，以及住房按揭贷款审批时间延长，留给企业抓回款的时间与空间也越来越小。
三是债务方面，房企偿债的压力在不断加大。最近几个月以来，多家房企因流动性紧张而出现债务违约问题，其中更是不乏一些头部企业，这也引起了资本市场，特别是一些银行等金融机构的担忧，甚至出现了一些银行提前要求房企偿还开发贷。在融资渠道全面受阻的情况下，银行提前抽贷，更是令企业雪上加霜。
而上述问题的根源，很大程度来自于房地产企业出现的流动性紧张问题，以及这一问题与多重政策因素叠加后的放大。雪上加霜的，这些问题又进一步让房企的流动性收紧，从而陷入了恶性循环。其中部分在过往激进加杠杆的房企，在风险长期累积后，市场上的任何风吹草动都能成为压垮企业的最后一根稻草，导致企业经营深陷困境而无法自拔。当更多的企业出现类似的问题，特别是个别头部龙头企业们的“沦落”，顿时让整个市场的预期迅速冰冻。
不过，随着最近一段时间以来，相关部门高层在多个场合接连对房地产发声，向市场传递房企债务问题整体上风险可控，要维护房地产市场健康发展、避免发生系统性风险的声音，让市场预期开始修复。
六大信号提振行业信心
不得不说，资本市场一向是敏感的。尤其是最近两天地产股的崛起，让房地产行业看到了未来的希望。
11月10日，压抑已久的房地产板块整体出现强势反弹态势。A股房地产板块整体上涨2.84%，位列涨幅榜第一。其中，京投发展、保利发展上涨超过7%，金地集团涨幅高达6%。H股市场方面，15只地产股的涨幅超过10%，其中实力建业涨20.79%，世茂集团涨16.93%，融创中国和中国奥园的涨幅也都在15%左右。
地产债方面，表现也很抢眼。根据东方财富显示，“21阳城01”涨12.2%，“20金科01”涨11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”涨幅均超9%。
地产股债的“狂欢”，源于市场上出现的几个提振行业信心的信号。
1.住房金融环境边际改善。在11月10日公布的10月金融数据中，央行以一种少有的方式回应了市场关注。根据其单独公布的10月份个人住房贷款统计数据来看，2021年10月末个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。这一指标意味着近期按揭贷款政策有所调整，居民购房意愿出现边际提升。此外，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月上旬各行房地产贷款投放力度进一步加大。有分析预计，本月房地产贷款环比增长态势仍将延续。
2.第三轮集中供地政策现宽松。从近日多地公布的今年第三轮集中供地情况发现，土拍门槛较第二轮有明显降低。部分地块的起拍价出现调整，部分城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，还有部分城市将缴纳保证金的时间进行了顺延。
3.部分城市购房政策出现松动。一方面，包括无锡、郑州等地二手房市场的信贷环境持续宽松，几个月前暂停二手房业务的部分银行恢复了二手房贷款受理，且放款速度明显提升。另一方面，武汉近日发文对总部企业人才限购进行了松绑，这也给市场带来一丝暖意。
4.房企融资有望逐步回暖。据市场消息，11月9日，中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会。部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，这也被市场解读为房企有望通过境内发债的方式为自身输血。
5.国际知名投行“唱多”。近日，高盛投资组合管理团队对外表示，正在买入中国房企债券，高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。这也意味着，中国房企密集违约而引发美元债市场情绪恐慌之际，有外资正在抄底。
6.房企增持回购消息不断。行业处于整体低迷时期，部分房企通过回购债券和增持股票以表示对行业和企业的信心。据中房网不完全统计，目前包括新城控股、旭辉、金茂、正荣、金辉、建业、阳光城、融信、祥生、中国奥园和中梁在内的20余家房地产企业对美元债进行了回购或赎回的举措。此外，包括碧桂园、世茂、旭辉、富力、中南、正荣、禹洲、绿城、建业、上坤等房企大股东纷纷出手增持自家股票。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，10日地产股表现，或说明资本市场在积极吸收此类传言的信号。不过实际上，自从央行9月底房贷政策表态以外，各类宽松动作符合预期。一些积极的信号正不断释放，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。
信心修复仍需时日
事实上，稳定市场的前提，在于稳定预期。同时，行业对于信心的修复，也需要受到政策利好的引导。
行业政策和信贷供给的改善，对市场预期的影响至关重要。在一些业内人士看来，房地产调控的核心问题也是在于对预期的管理。
中国房地产业协会冯俊会长近日在中国人民大学举办的中国宏观经济论坛上指出，虽然房地产行业面临的问题很多，但并不代表就此进入负增长通道。一方面，农村人口向城镇转移带来的需求是刚性且长期的；另一方面，我国在人均住房面积方面离发达国家差距很大，房地产业还有很长的路要走。
冯俊认为，未来房地产政策导向首要的目标就是在遏制投资需求的同时，保护和鼓励住房的真实需求，促进住房消费健康发展。同时，要坚持稳地价、稳房价、稳预期，尤其是稳预期。政策不稳，预期就没有办法稳。此外，要重点调整住房的供应结构，包括根据人口流动情况调整供给的区域结构、通过加大租赁住房供给等调整产品结构。
从目前的市场环境来看，风险偏好将得到持续回升。政策层面上，未来在坚持“房住不炒”的定位上，将引导市场树立正确导向。而作为房地产企业，在保持健康的财务结构同时，要转变企业经营战略模式，以避免政策监管给企业带来的冲击。
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