中房网讯（苏晓/文）5月12日下午，中国房地产业协会会长冯俊做客乐居财经《会长面对面》直播间，就近期房地产市场的热点进行权威解读，同时针对消费者购房疑问以及房地产行业从业人员的相关提问等进行了一一解答。
中国房地产业协会会长 冯俊
理性购房有三个条件需要考虑
今年以来，多地相继出台楼市支持政策满足购房者的合理住房需求，与此同时，部分房企因资金压力导致暴雷问题频现，这也引发了购房者的疑惑。面对“当前是不是一个好的买房时机”这一问题，冯俊表示，作为一个理性的消费者，在购买一个商品的时候，有三个条件需要考虑。一是，自己是不是需要；二是，是否在自己的支付能力范围内；三是，对于短期内的价格波动，能不能承受住心理压力。
冯俊指出，不动产价格的波动是一个正常现象。从国内外经验来看，除了极少数人口净流出量比较大的城市，即萎缩性城市外，长远来说，房地产的价格都是上涨的。但是长远的上涨并不排除短期的波动，而消费者也比较关注短期的价格波动，不过，短期的市场波动是很难“踩”在价格最低点上的。如果买房是要切实解决住房问题，那么就建议从以上三点进行考虑。
在冯俊看来，目前各个城市的房价大体上平均跌了将近20%的水平，继续下跌的空间不是太大。一方面，成本的刚性使得房价很难有一个再下跌的空间；另一方面，目前市场整体已经逐渐走出了低迷的情况，特别是最近一段时间政策的密集出台，使得部分房企的流动性风险在不长的时间里得到了很大的缓解。这些综合效应会使得房地产市场需求不足、需求低迷等情况有很大的改善。在这两个因素基础上，如果是自住的话，当前应该是一个买房的好时机。
开发商拿地要结合自身生产及土储情况
近期多数城市土拍市场仍延续低温态势，部分开发商在直播间中坦言，不知道当前该不该拿地。
对此，冯俊表示，近几个月土拍市场热度的恢复还是比较快的，企业要不要拿地，跟自身生产能力、土地储备有直接的关系。如果说现在土地储备几乎都没了，那么可持续发展的能力就没了，企业就一定要拿地。
同时，冯俊指出，近几个月各地土拍的整体溢价率在逐渐缩小，好多地块基本都是底价出让，现在从土地价值和价格来说，应该是处于比较稳定的情况。
未来从业者要以全新的知识和能力迎接挑战
近年来，房地产市场下行压力增加，不少企业也在逐渐缩减经营规模，许多房地产行业的从业人员更是感到迷茫，不知道未来市场发展如何。
针对目前行业从业人员的困惑，冯俊认为，未来在相当长的时间里，老百姓对住房的需求还会相当大。第一，未来在城镇化进程当中，农业人口向城里转移，城镇之间的人口迁徙，都会引起住房需求，在城镇化过程当中至少还会维持二三十年的时间。第二，中央定下了第二个“一百年”，可支配收入每年增长6%的目标，相信未来全国人民的收入也一定会继续增长，而随着收入的变化，生活水平的提高，老百姓对于住房品质的要求也在不断提升。
与此同时，冯俊还特别指出，近年来房地产行业的技术进步是各个领域最慢的。那么，房地产行业的从业者面临一个很重要的任务，就是要不断充电，在行业竞争中要以质量和服务来取胜，在新的发展阶段，以全新的知识、全新的能力去迎接新的挑战。
此外，在本次做客直播间的过程中，冯俊还就保障性住房申请、房屋适老化设计、房屋交易注意事项等民生问题进行了全面、详细的解答。
附：中国房地产业协会冯俊会长在线解答房地产热点问题实录
问：今年不少城市都发布了限购、限贷的松绑政策，您觉得会有更多城市再出松绑政策吗？比如大家都非常关注的北上广深。政策松绑了，房价是不是又得涨？
冯会长：其实房地产市场宏观政策的变动，谈不上是松绑，因为在每一个阶段的发展过程中，主要矛盾不一样，矛盾的主要方面不一样，所以采取的政策措施、调控对象也不一样，这是非常正常的情况。原来也没有说一定要给绑上，现在也不是说一定要给松了，这是两个不同的范畴。中央对房地产调控确定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原则，支持地方根据当地的实际情况来调整政策。
北上广深的问题要根据实际情况来考虑，它有一个着力点，是把潜在的住房消费需求激发出来，同时又像政治局会上所说，要防止系统性风险。
总体上，北上广深在供应不足的情况下，房价反弹的压力还会存在，当然目前不一定马上出现反弹。在这种压力存在的情况下，政府政策的着力点是鼓励正当的住房消费需求，或者房子是用来住的，满足多样性的住房需求，而不是鼓励投资炒房的方向。
实际上，这几个月北上广深的房地产销售低迷跟整体经济下行的压力有关。在经济下行压力下，大家都觉得收入增长是不是没有可靠度了。收入增长可靠度如果得到怀疑，消费的欲望就会减弱。
当然了，中国房地产业协会在跟有关政府部门提建议时，考虑了这个问题。如果政策过度地刺激了投资需求，那就很有可能使得房价上涨，特别是在整体供应不足的情况下。决定价格的是有钱人，而不是降价就能把钱拿出来买房子的人，所以防止房价过快反弹也是应该作为政策考虑当中一个重要的组成部分。
从历史的经验看，2008年全球金融危机，房地产市场低迷、房价下行也就是三五个月的时间，时间并不长。目前，价格已经处于比较低的状况了，上涨的压力还是会存在的。这里面两方面事情都要做到，一是消费者需要理性地看待市场价格波动，二是开发商不要利用价格波动去作为牟利的机会，这两者之间都要做好。
问：目前政府提倡的共产房、经适房、公租房好多买不上或租不到，这类属性的房子有没有什么抢房攻略？
冯会长：没有抢房攻略，因为政府对社会保障性质的公共资源供给一定是公开、透明的。你如果符合条件，就在规定的网站或者规定的场所去登记、排队。如果你自己不知道在哪去登记，那永远租不到、买不到。首先要把政府的公共信息掌握清楚，然后按照规定渠道去申请，没有什么攻略，投机取巧的事在这里面做不到。
问：孩子要上学了，要不要置换学区房？学区房会取消吗？
冯会长：其实学区房的问题不是房的问题，是学区的问题，是教育资源配置不均衡的问题，别把这个问题说到房子的问题上。各个地方政府都在解决教育公共资源配置不均衡的问题，但是短期要完全实现全社会教育资源配置均等是有难度的。你让所有学校都达到北京四中的水平，这怎么可能。
当然我们是要尽可能的给孩子提供一个好的教育环境，但是要顺其自然，不要刻意的去听那些说学区房好，类似广告的起哄的事，一点不值当。
问：一方面调控政策有松动，另一方面房企爆雷信息频出，对于普通购房者来讲，面对当前宏观经济环境，到底该不该买房？
冯会长：现在房地产市场明显出现了一个需求收缩的状况。其实，需求收缩从去年下半年开始就逐渐有迹象了，今年3月份已经出现了一定的好转，但是由于疫情的反复，使得房地产市场继续处于需求低迷的状况。
网友都非常关心现在是不是买房的时机。我是这么理解的，作为一个理性的消费者，在购买一个商品时，有三个条件需要考虑：第一，是不是自己需要；第二，是不是在自己的支付能力范围内；第三，对于短期的价格波动，能不能承受心理压力。
总体来看，现在各个城市的房价大体上平均跌了近20%，下跌的空间不是太大。一是成本刚性使得它很难有一个再下跌的空间；第二，从目前的情况看，总体上已经逐渐走出了市场低迷的情况。
我估计，用不了几个月市场就能够恢复到正常情况了。特别是最近一段时间，各个方面的政策很密集地出台，这种综合效应会使得房地产市场的需求不足情况、需求低迷情况得到很大改善。同时各方面政策出台，使得流动性风险在不长的时间里可以得到很大的缓解。
在这两个因素基础上，如果是要自住的话，目前应该是一个买房子的好时机；但如果因为明天可能会跌就永远不出手，那就永远完成不了消费目标。
问：按照现在住宅房子的租售比，还有收入和房价的比例，是不是房价还在高位？
冯会长：其实房价的问题是跟收入相对而言的。中国的“房价收入比”相对于目前的经济发展阶段来说有点高，我们在解决这个问题的时候，不要去简单想把房价压下来就能把“房价收入比”改善了，而是要通过增加收入。假设房价不涨，收入翻了一倍，那“房价收入比”就减少一半。只要长期的房价增长比收入增长慢，这个社会的福祉就是改善的。
问：买房时对于新房、期房、二手房如何选择？
冯会长：现在如果买到现房是更好，眼见为实，包括对房子的质量、对周边的配套都可以看到。但是总体上，目前预售的占比在整个销售中要占到80%以上，所以现售的房子特别少，很难看到。有关专家也在呼吁，接下来是不是取消预售，直接走到现售去。
当然，对于买房者最重要的是地段。其实二手房也好，一手房也好，合适的地段比什么都重要。比如你在北京平谷，房子盖得很好，但上班要两小时，你承受不了这个交通成本。所以在一手房和二手房的选择上，还是要选择地段。总书记讲了一个对老百姓生活非常关键的要素，就是“职住平衡”，上班能够十分钟、二十分钟到达，跟两小时到达是完全不同的幸福感。
问：这位网友的老家在河南三线城市，自己的能力在郑州买房子有很大压力，回老家买倒是没问题，但是现在的市场让他不敢在小城市出手。小城市的房子能买吗？未来的发展前景会怎样？
冯会长：买房子本身是跟就业相关联的问题。买房子是为了居住，居住一定跟就业相关联。虽然三四线城市买房子便宜，但首先要考虑那里有没有就业机会。我所说的就业机会指的是充分就业的机会，不仅仅是能够找到工作，而是要能够找到跟你期望的收入相匹配的工作。不能为了房子便宜，就去那住了，那你工作没了，收入就没了。所以还是要从这个角度考虑。
但这是个矛盾，正常情况下，大城市的就业机会要多，大城市的收入要比小城市高。所以不能简单的说去小城市、小县城买房子便宜，但是没有就业了，待在那干吗。
问：这位湖北的网友提问，他在武汉工作，想给父母资助买一套房，到底买新房还是二手房？是买远一点的大房子，还是买在市中心的小房子？
冯会长：给老人买房子，除了钱以外首先考虑两个因素，一个是生活方便，一个是医疗服务方便，这是最重要的考虑因素。
问：想在海南或者云南给岳父买文旅地产，但是现在疫情波动，不知道该不该出手？
冯会长：任何一个买房子的投资行为，肯定是有人最终买在了最低点，但这个最低点并不是他理性分析出来的，完全是偶然、运气好。但是你不能拿着运气始终作为你行事处事的原则。所以实际上买房子的决策，还是要非常理性地去对待。
问：对于开发商来说，现在土拍有点冷，还要不要拿地？
冯会长：从最近的情况看，土拍并不冷，总体跟前几年是要冷的，但是这几个月土拍市场的恢复还是比较快的。
要不要拿地这个问题太具体了，跟企业的生产能力、土地的储备有关系，如果说现在土地储备几乎都没了，可持续发展能力没了，那一定要拿。
这几个月各地土拍当中的溢价率在逐渐缩小，好多地基本都是底价出去的。目前从土地价值价格来说，应该是处于比较稳定的情况。在整个发展过程中，要素价格不断增长是导致房地产价格增长的一个重要因素。怎么样冷静地看要素价格对社会经济运行的影响，这需要有一定的智慧。
问：听说恒大有复工、恢复销售的消息，他们家的房子还能买吗？
冯会长：这个太难回答了，因为恒大的流动性风险产生以后，其项目全国遍地都是，各个项目的复工情况、进度也不完全一致。
这个房子就得到现场去看那个楼盘。第一要看复工进度是不是真实的；第二，政府在处理恒大资产的时候，都采取了一定的锁定措施，要看这个项目本身的债权债务是不是能够平衡，如果本身这个项目已经处于资不抵债的状况，那本身就有风险了；第三，要看这个楼盘后续交付的能力条件具不具备。这几个要素都要看一下。不能说该买不该买，要根据楼盘的情况不同，还是要看它后续的进展和能力怎么样。
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