中房网讯 （亚晨/文）5月26日，“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”成功举行。本次活动发布了最新的《2022房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下，已经连续开展了15年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。此外，本次活动还同期发布了2022物业服务企业上市公司研究成果。（点击查看完整测评研究成果>>）
在本次测评成果发布会上，来自业内的专家、学者、开发企业、物业服务企业和供应商企业的优秀代表以及金融机构嘉宾，共同探讨资本市场动态、行业趋势与企业对策，共商行业持续健康发展大计。
以下观点按嘉宾发言顺序：
中国房地产业协会会长 冯俊
冯俊：降杠杆、防风险仍是上市房企重要任务
中国房地产业协会会长冯俊表示，市场的低迷，固然与经济下行压力有关，但是我们必须清醒地认识到，内在的原因是房地产行业长期存在的高杠杆弊端在这一时期充分暴露出来。在困难的时候，我们应当看到光明。经济稳中向好的基础没有改变，疫情防控正在取得成效。尤其是近期各部门、各地满足合理住房需求的政策合力作用下，房地产市场有望修复信心、恢复景气状态。在多方面政策的综合作用下，在市场主体的共同努力下，房地产市场的流动性压力正在逐步缓解。但纾解流动性风险，并不意味着流动性风险不存在了，更不是意味着以前一些企业盲目地加杠杆、酿成这一危险局面是正确的。盲目加杠杆、不规范的融资，不仅仅损害影响房地产市场的健康稳定发展，对企业的发展也造成极大的创伤，也许一蹶不振。房地产企业要从这一次遭遇的流动性风险中汲取沉痛的教训，吃一堑长一智，改善企业的资本结构，改善企业的融资方式和融资规模。对于相当多的上市房地产企业，在今后一段时期，降杠杆、防风险仍然是重要任务。尤其是在度过难关以后，不能把政策的帮扶、市场的帮扶，当作豪赌的资本，更不应在今后的发展中重蹈覆辙。
上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO 丁祖昱
丁祖昱：增收不增利，上市房企净利现较大下滑
上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地产开发业务收入规模均值同比增长7%，增速较上一年上升5.37个百分点，但是净利润约下降了20%，所以现在是增收不增利。整体来看，有29%的房企在去年整体利润还是增长的，但是剩下的超过70%的房企利润都没有增长，说明目前行业压力还比较大。在丁祖昱看来，目前对于房地产行业的支持也是迫在眉睫。因为现在房企真的是盈利乏力，压力巨大，他认为今天能够生存下去比什么都重要。
上海易居房地产研究院课题组副组长、中物研协总经理 杨熙
杨熙：物业管理行业处于快速发展的黄金时代
上海易居房地产研究院课题组副组长、中物研协总经理杨熙表示，从资本市场概览来看，整体上市场回归理性，过往三年的物业企业上市热度在逐渐减退。中国物业市场与房地产市场唇齿相依，对房地产市场的担忧也传导到物业市场。去年上半年物企还在一路飘红，但是下半年物企受到极大影响，上市之路也充满了变数。杨熙认为，随着今年万物云以及龙湖智创生活的上市，中国物业企业资本市场的格局已经初步确定。随着运营进一步独立性的增强，企业相关能力也在不断成长，物企无论是在社会价值还是在经济价值上，都会得到进一步凸显，物业管理行业处于快速发展的黄金时代。
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席 周忻
周忻：迎合新市场，创造新模式
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻指出，中国房地产行业目前是处于一个低谷期，但信心比黄金更重要，首先要解决的是信心问题，因为相信有未来，所以必须要坚定地前行。经过了这轮行业的变革，如果能够积极地反思，直面问题，迎合新的市场、新的需求，创造出新的模式，百强房企依然会是中国企业当中优秀的企业。在周忻看来，数字经济将成为未来中国经济当中一个非常重要或者主导型的组成部分，要拥抱数字经济，拥抱互联网。
奥陆资本总裁兼首席投资官 蔡金强
蔡金强：救房地产是稳经济的胜负手
奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强表示，还是要比较合理的看待房地产这个行业，如果看到对经济的贡献，你不想说它是支柱产业不要紧，可是它的重要性跟重大影响是确切的。还有最主要的一点，它对老百姓的财富太重要了，中国老百姓的财富大概有六成多在房地产里面，房地产整个市场的总量甚至比股市、债市和居民存款加起来还大。所以救房地产是稳经济的胜负手，你可以不承认，但事实上它就是这样。现在整个房地产的情况可以说是一个“生死存亡之秋”，它已经不仅仅是预售资金监管的问题，也不仅仅是信任的问题，也不仅仅是信用债危机的问题，现在最大的现实问题是销售的崩塌。我们说房地产行业目前这么差，不是为了悲观而悲观，而是希望引起各方重视，从而拿出一些真正有效、有用的措施挽救这个行业，因为这个行业对今年或未来几年稳经济、稳民生、稳就业都极其重要。
上海易居房地产研究院副院长、课题组执行组长 崔霁
崔霁：上市房企创新高质量发展，有机会分享更多红利
上海易居房地产研究院副院长、课题组执行组长崔霁表示，2021年是中国房地产企业迎难而进的的一年，行业面临困难，部分企业风险暴露。中国房地产上市公司的总市值表现跌入低谷，监测的336家上市房企总市值为3.99万亿元，与上年相比缩水约25%，且连续两年总市值缩水。虽然当前房企发展举步维艰，但在战胜疫情、稳定经济增长，包括在中国推进深化改革的过程当中，整个行业的这种基础性、先导性作用会更加突出。现在是整个房地产行业承担支柱力量的时候，上市房企应该是整个行业创新包括高质量发展的先锋队。所以越是在这种时刻，越需要上市房企更多的担当。它会更有机会，将更多分享发展的红利。
金地集团副总裁、华东区域董事长 阳侃
阳侃：改善性需求是客观而真实的需求
金地集团副总裁、华东区域董事长阳侃认为，市场要恢复信心最重要的一点是去尊重跟珍惜改善性的需求。这个核心的原因是市场有其传导的逻辑。在今天的市场上，如果一昧去刺激首置，其实对市场的恢复速度及恢复效果有可能不会那么大。阳侃称，希望政府更多的去关注促进改善性需求的提升。因为只有把改善性需求提升，才有可能传导到首置。一二线城市的改善和首置提高了，再波及到三线四线，整个市场就能得到恢复。为此，阳侃呼吁，改善性需求依然是客观而真实的需求。
东原集团总裁 杨永席
杨永席：拓展轻资产，用能力去赚钱
东原集团总裁杨永席认为，在一二线城市和有引导性城市的示范下，今年下半年可能比一季度或者4、5月份好一些，但是也面临着很多的不确定性。对于房企下一步拿地投资、城市布局的思考，杨永席称首先在今年这种特殊时期情况下，投资首先是投确定性，包括城市确定，市场相对确定，未来的销售、融资相对确定。广义上讲，房企的发展和投资不仅仅是拿地，未来来讲，房企从发展的角度来讲，生产资料拿地是一方面，第二积极的向轻资产拓展，用自己的能力去赚钱，两条腿走路才是更好的。在不确定当中尽可能的去投资我们的确定性。
中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产主管 张宇
张宇：上市房企和物企需长投资逻辑
中金公司研究部董事总经理、大中华区房地产主管张宇表示，在过去物企发展的阶段里，其实资本市场是一个简单粗暴只看增长、看增速、看规模，这容易形成一些估值泡沫。近年，在房企的信用冲击之下，有一些物企也受到一些直接牵连。但经历这波冲击之后，大家认识到，物企自身的综合服务能力才是核心。依靠这种核心竞争力能够再出发的物企，将来还会得到资本市场的充分认可和认知。张宇认为，过去这一年左右的时间，资本市场发生的变化，不管是地产股也好，物管股也好，虽然整体上来讲都有一定的股价估值的下降，但这里也有分化。就是资本市场在看待地产企业、物管企业的逻辑可能在发生一些变化。对于房企的关注点，从只关心增长到更关心安全。对于物企也是类似，经历这波冲击之后，大家会认识到，物企自身的综合服务能力才是核心，依靠这种核心竞争力能够再出发的物企，将来还会得到资本市场的充分认可和认知。房企也一样，有长增长逻辑的房企，基于安全、稳稳、幸福的增长的房企也会享受到最终资本市场的回馈。
碧桂园服务执行董事、总裁 李长江
李长江：上市物企不能为规模而规模
碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示，物企如果没有规模，毫无疑问什么也做不了。比如前两年通过收并购、股权合作去实现了规模的增长，从目前效果来看，包括投资者说融入会不会有问题、会不会有商誉的减值，这当然是每一个企业在进行决策的时候，自己把控的点是否到位。在他看来，上市物企没有规模，什么都是白搭。有了规模，也要注重质量，把它变成效果，而不是为规模而规模，这样的企业才有希望、才有机会。李长江认为，物企作为服务能力的构建，不仅仅是住宅商写能力的构建，还包括增值服务，而增值服务是上市物企决战的主战场。
绿城服务集团董事会主席 杨掌法
杨掌法：资本市场给物业上市公司的红利期并未终结
绿城服务集团董事会主席杨掌法表示，物业行业的发展本身经历着一个又一个的阶段，疫情及相关政策出台仍会促进和推动行业发展，而资本市场给物业上市公司的红利期并未终结。杨掌法认为，资本市场对物业行业的认知在逐步的清晰，物业行业将进入一个新的阶段，甚至进入一个更好的阶段。在物业行业发展新的阶段，除资本市场外，包括客户，都会对行业有新的认知，各企业及行业从业者更加应该有清晰的认知。
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