百强房企5月业绩继续下行,未来推盘可能会加速了

原创亚晨 2023-06-05 12:27:28 来源:中房网

  中房网讯 (亚晨/文)5月楼市延续平淡,市场整体购买力仍处于历史相对低位,成交不及近年同期,这也进一步影响到了企业的业绩表现。

  克而瑞研究中心近日发布的报告显示,5月份TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元,环比降低14.3%,这也是近年来5月单月业绩首次出现环比下滑。

  尽管在低基数效应影响下,同比仍有6.7%的增幅,但已显著低于前两月水平。从累计业绩来看,百强房企1-5月份实现销售操盘金额25352.8亿元,同比增长9.1%、增幅较上月也有所回落。

  土地市场方面,5月份核心城市土拍热度持续高位,但市场仍维持“整体冷淡、局部火热”的态势,市场、企业分化加剧,未来土地市场仍将延续点状回暖格局。

 仅两成百强房企单月业绩环比增长

  从企业表现来看,5月份仅有两成百强房企单月业绩实现环比增长,同比方面增长的企业占到近半数。

  其中,TOP30梯队房企中单月业绩同比增长的企业数量占比最高,达到近7成。包括华润置地、招商蛇口、滨江集团、中国金茂等房企单月业绩同比增幅均超过50%。TOP31-50梯队中,华侨城、仁恒置地、大华集团、伟星房产等企业也实现了单月业绩的环比增长。

  从企业销售门槛值的变化来看,1-5月份TOP10房企销售操盘金额门槛同比增长33.6%至746.5亿元,TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元。与排名前20企业相反的是,TOP30房企的门槛同比明显降低13.5%至179.2亿元。此外,TOP100房企的销售操盘金额门槛较去年同期增长了4%至42亿元。

  对此,克而瑞研究中心认为,目前行业形势下,央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。

 投资百强新增货值分化明显

  根据克而瑞研究中心报告,1-5月新增货值超过百亿的企业达到了27家,较1-4月增加了10家企业,与去年同期相比减少3家。

  从新增货值百强的梯队门槛值来看,投资分化进一步凸显。仅10强和百强门槛值同比分别提升2%和9%,其余各梯队门槛值均同比下降,且降幅均在15%以上。而新增货值10强的总货值为4393亿元,是后50强总货值的两倍。

  另外,从总量方面来看,由于年内整体投资持续低迷,1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米,不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势,且甚至不足2021年同期水平的三成,投资萎缩程度可见一斑。

  在集中度方面,TOP10房企新增货值占百强总量的62%,较2022年同期大幅提升13个百分点,在市场低位运行期间,新增货值的集中度反而有更明显的提升。此外,随着房企销售梯队的下降,新增土储的占比也持续减少。后50强房企新增货值仅占6%,与去年同期相比减少了16个百分点。

  从各梯队的拿地销售比情况看,销售越是低迷的房企,其投资也更加收紧,导致新增货值持续高度集中于头部房企。报告显示,截止5月末,百强房企的拿地销售比为0.12,同比减少0.03。分梯队来看仅有10强房企保持了0.18左右的拿地销售比,随后11-20强、21-30强房企的拿地销售比均在0.1左右,31-50强、后50强的拿地销售比则分别仅有0.07和0.05。

  拿地企业方面,当前市场投资主导依旧是头部房企。虽然民企投资积极性正在回升,但总体仍是央国企居多。

  具体到拿地金额,华润、招商两家房企单月拿地超过百亿,且几乎投资均分布在二线城市,而这两家企业最近三个月的拿地金额始终保持在前十。其中,华润置地前五月拿地金额高达486.7亿元,2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%,1-5月拿地销售比达0.34,远高于行业平均水平。

  根据克而瑞研究中心监测,TOP100房企中单月拿地平均额不足20亿元,在拿地金额TOP20中,央国企占到17个,仅龙湖、滨江、伟星三家民企。

 房企推盘节奏加快,未来投资主体仍以“老面孔”为主

  展望后市,克而瑞研究中心表示,6月是上半年房企关键节点,为了冲刺年中业绩,房企也将加快推盘节奏,提升折扣力度,供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量,但不同城市分化行情延续。

  在投资策略方面,当前市场销售不断走弱,此前“小阳春”需求释放殆尽,房企现金流并未得到明显改善,投资选择收敛、聚焦核心城市。

  克而瑞研究中心认为,未来核心城市的核心地块依旧“僧多粥少”,甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块,竞争进一步加剧。但对于大部分三四线城市,尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市,短期热度难见起色,底价成交是常态。就拿地企业而言,未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主,头部的央国企以及部分地方民企是主力军。