独家专访高盛亚太区房地产投资银行联席主管Michael Smith
动荡的全球金融市场下，高息股令投资者趋之若鹜，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)再度成为市场焦点。
尽管股市大幅波动，在香港有“纸砖头”之称的8只房地产投资信托基金全线跑赢大势，不少REITs单位价格更创下历史高位；尽管新股市场低迷，新加坡首富黄廷芳家族控制的私人房地产开发商远东机构，正在进行7亿新加坡元(约5.6亿美元)的房地产投资信托基金上市，将成为新加坡今年迄今最大新股上市。
尽管并购市场风云叵测，越秀房地产投资信托基金( 00405.HK)近来以 134.4亿港元作价收购广州IFC，并获得股东高票支持；尽管中国内地房地产市场调控未松，首只房地产投资信托基金有望今年花落北京的消息正在市场流传。
作为房地产投资信托基金在亚洲发展的先行者和推广者，高盛亚太区房地产投资银行联席主管Michae lSmith近日接受第一财经《中国房地产金融》专访时表示，房地产投资信托基金的低风险和稳定收益获得投资者青睐。
Michael Smith已在亚太区房地产市场拥有超过20年经验，曾担任香港证监会房地产投资信托基金专项组成员和新加坡金管局房地产投资信托基金咨询委员会成员。他指出，房地产投资信托基金的发展需要相关法规的制定和税务优惠的支持，而目前内地还有大量准备工作需要做。
同时，中国相关部门控制住宅房地产市场价格的决心一直未变，中国香港和新加坡的住宅市场价格则升势凌厉。而商业地产方面，各个市场的发展都处于良好态势，房地产信托基金的交易价格都处于历史高位，需求相当强劲。
房地产投资信托基金是一种由专门资产管理机构发行、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资，并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。
《中国房地产金融》：你是房地产投资信托基金行业先行者和专家，能否介绍一下房地产投资信托基金近年来的发展？
Michael Smith：房地产投资信托基金在亚洲的兴起要追溯至上世纪90年代，亚洲首只房地产投资信托基金是在澳大利亚发行。我们参与了 2002年新加坡首只房地产投资信托基金的发行和中国香港首只房地产投资信托基金领汇的发行。现在新加坡共有27只房地产投资信托基金，过去十年形成了良好的法律框架体系，成为亚洲发展的重点区域。日本之后是新加坡以及中国香港，然后还有不少其他例如中国台湾、韩国、马来西亚等司法区域都慢慢形成房地产投资信托基金的框架，但各个市场的发展状况不一，新加坡和中国香港发展较好，中国台湾和韩国相对缓慢，马来西亚过去几年发展相当快。
当我1992年到亚洲时，亚洲还没有房地产投资信托基金这种产品，大的房地产开发商还处于买地建住宅的阶段，有点像现在中国的情况。随着亚洲商业地产的兴起，大型房地产商除销售住宅外，也经营办公楼、酒店和服务式公寓。成熟的商业地产慢慢和住宅地产分隔开，将商业地产的租金收入打包，从而产生了房地产信托基金产品。目前，除日本外，新加坡和澳大利亚是最大的房地产信托基金发行市场，加起来的市场份额是最大的。而现在市值最大的中国香港上市的领汇房地产信托基金(0 0823.HK)，市值约10 0亿美元。
《中国房地产金融》：房地产投资信托基金的优势具体表现在哪些方面？
Michael Smith:不少投资者都喜欢房地产投资信托基金安全波动性低的特性。其低风险的特点也令基金能以较低廉的成本获得资金，从而避免房地产行业周期性的问题。房地产投资信托基金有法定的最高负债比率要求，不同司法地区要求有所分别，新加坡要求负债比率上限是35%，中国香港则是45%。
投资者喜欢最高负债比率这项限制规定，这让房地产投资信托基金不能像其他公司那样无止境地进行借贷。此外，房地产投资信托基金将大部分收入都通过分红方式派给股东，这也是它获得不少退休基金等长线基金青睐之处。
《中国房地产金融》：中国香港和新加坡作为两个国际金融城市，在房地产投资信托基金方面双方的优劣势在哪里？
Michael Smith:两地的监管架构其实非常相近，例如规定房地产投资信托基金不能购买土地、把90%以上的收入以分红方式派发给股东。相对于中国香港，新加坡的房地产投资信托基金在纳税透明度上更具优势，其实日本、澳大利亚和美国都有类似的税务优惠体系。
具体来说，新加坡房地产投资信托基金无需纳税，基金将90%~100%的收入分派后，由投资者自行纳税。也就是说，在新加坡如果你是个人投资者，持有房地产投资信托基金单位，在获得分红后根据法律也无需纳税；如果是外国投资者，须就房地产投资信托基金单位获得的分红以1 0% 而不是通常20%的税率纳税；如果是新加坡本地机构投资者，则将分红计为收入一并纳税。
但在中国香港，房地产投资信托基金须像其他公司一样纳税，这可能是房地产投资信托基金在中国香港和新加坡发展不一的最大原因。现在新加坡有27只房地产信托基金，中国香港则不足10只。当领汇上市时，我们也曾和中国香港监管机构就此沟通过，但未能取得实质性改变。可能这是中国香港可以做的一个改变，让个人投资者在投资房地产投资信托基金时不用交税。
《中国房地产金融》：首只以人民币计价和交易的房地产投资信托基金汇贤产业信托(87001.HK)去年4月在中国香港上市，我们也听到有公司计划在新加坡发行人民币房地产信托基金。这方面有什么新的进展吗？
Michael Smith:从一方面讲，只要人民币兑美元汇率上升，那么持有人民币计价资产也将升值。但人民币升值方向现在已经出现了改变，人民币计价的资产变相减值，这让发行人民币房地产投资信托基金变得不再那么有吸引力。此外，如何将在离岸市场募集的人民币资金回流到在岸市场也是个问题，这和发行“点心债”(即离岸市场人民币债券)遇到的问题一样，点心债的市场热度与去年相比也出现了下滑。这两方面根本上的变化令目前发行人民币计价的房地产投资信托基金变得困难，当然这些情况有可能只是暂时的。
《中国房地产金融》：有报告认为，新加坡商业租赁的前景的不确定性正在增加，房地产投资信托基金的融资环境也将在未来两年变得更加波动。我们也注意到，中国香港的甲级商厦有退租的情况，而这也可能影响房地产投资信托基金的表现。你认同这种观点吗？你怎么看房地产信托基金的前景？
Michael Smith：我没有看到这种情况正在发生。确实，当前欧洲的下行风险挥之不去，商业租赁方面的增长可能不会像以前一样快。但从供应方面来看，中国香港和新加坡都没有供过于求的情况。我在新加坡你在中国香港，只要我们望出窗外就可以发现，并没有什么起重机在运作。从中环退租的金融机构，很可能是选择过海去了九龙区新兴的金融写字楼。尽管需求方面可能弱了一些，但只要供应方面没有出现大的变化，我们认为不论是香港还是新加坡，房地产投资信托基金的前景仍然具有吸引力。至于融资市场方面，这两个金融市场的风险管理都很到位，亚洲银行的流动性仍然很强，将继续支持房地产信托基金的融资。
《中国房地产金融》：你怎么看房地产投资信托基金在中国的前景？
Michael Smith：正如前面所说，房地产投资信托基金需要形成法律框架体系和透明简单税务环境的支持。从这个角度来说，中国要发展房地产投资信托基金还有大量准备工作需要做，印度也是这样的情况。
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