在经历了四年粗犷式发展后，房地产金融市场终于站到了洗牌的前夜。
9月30日，央行银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
而有意思的是，央行在通知中，对某些地方金融机构将房贷门槛设置过高的做法提出了批评，并要求做出整改。
随后，国庆长假刚过，住房建设部、财政部、中国人民银行发布通知，要求各地提高住房公积金使用效率及贷款发放率。
这是过去十年以来，房地产和金融主管部门，第一次明确提出金融对房地产市场进行扶持。
这两个通知发出后，迅速引起了房地产和金融业界人士的高度关注，业内人士表示，随着国家层面在金融政策上对房地产业松绑，房地产金融市场也将发生一系列深刻变化。
房地产基金行业的机遇和挑战
在央行等部门通知发出后，有评论认为，随着信贷政策从限制向着放开转变后，意味着开发商能够从银行获得低成本的资金，这对于房地产信托和私募基金而言将是一个不小的冲击。
但华睿信集团的董事长范嘉贵先生并不这么看。
他认为，新政的出台，对于固定收益的信托和类信托基金产品而言，相对于商业银行只有7%—8%的开发贷，将没有多少竞争力，但是，新政的出现，对于真正意义上的投资型的股权基金却是一个利好。
范嘉贵进一步解释说，银行信贷的放松，使得股权基金只需要在项目开发初期投入一笔启动资金，随后可以通过银行信贷获得开发资金，而项目开始预售后，购房者通过银行获得房贷，这样可以加速项目的去化，利于资金回笼和基金退出。这样一来，就形成了一个较为健康的投资链条，而更重要的是，通过后期银行信贷，股权基金也可以获得更高的杠杆率的同时加强了风险控制能力，从而保证了股权基金的安全退出和实现较高的收益。
但范嘉贵同时强调，相对于信托和类信托的操作模式，股权基金对基金管理人提出了更高更专业的要求。房地产基金市场的竞争将从目前募资能力的比拼，转变为对投资项目的判断管理和风险控制综合能力的竞争。房地产基金管理人不仅仅只是资金的提供者和管理者。对当地经济发展、产业规划、城市发展的解读和预判；对房地产市场宏观和微观走势的研究；对项目规划设计方案是否合理的判断；对销售体系是否完善的判断等，都将成为考验一个房地产基金管理团队是否具备竞争能力关键因素。
在范嘉贵看来，留给房地产基金的转型时间已经不多。
他告诉《中国房地产金融》，除了个人房贷之外，早在一年前，包括中农工建四大行和招商、民生在内的国内多家大银行，都以开始了个人房贷证券化的研究，据不完全统计，中国各大银行拥有近10万亿个人房贷，如果在未来几年中，10万亿个人房贷中有6万亿实现了资产证券化，就意味着银行将腾出很大一笔资金重新投入到房地产市场中，这对于房地产股权基金而言肯定是一个巨大利好。
拥有优良的风控能力/信托责任是优秀管理人的关键
范嘉贵认为，在即将开始的转型过程中，对于房地产基金而言，最关键的问题在于如何完善自己的风控体系。
他指出，房地产私募基金采取的是备案制，而且无论是央行、银监会还是住建部，都没有专门的机构直接管理房地产基金业务，这虽然使得房地产基金有着灵活，竞争充分，市场化程度较高的优点，但同时也造成了其信用风险较高的劣势。
在范嘉贵看来，房地产基金风控体系的建立，一方面依靠的是基金管理者的专业能力，即对项目的判断能力和风险控制能力，另一方面，则是考验基金管理人有没有良好的职业道德和责任感。
据他介绍，在华睿信集团成立迄今的几年间，集团通过不断加强自身的专业管理能力和风险控制能力，取得了较好的业绩也赢得了投资者的信任。在集团投资管理的二十多个项目中，迄今为止，没有出现过一次哪怕是延期支付一天的问题。其中，已经顺利退出的十多支基金，全部实现和超额实现了对投资者的回报承诺。坚持以客户利益为导向，专业守信，一定能成为集团赢得客户赢得市场的最重要的核心竞争力。
专业时代真正降临
范嘉贵认为在未来的发展中，房地产基金投资机会将来自一线或者经济实力较强的二线城市，特别是有产业基础和人口聚集的区域，他认为，要特别关注在新一轮城镇化进程中产业地产所带来的机遇。
比如旅游地产、物流、产业园、养老、文化、区域商业中心等。
尽管有这样的认识和判断，但范嘉贵也坦言，投资产业基金对于基金管理人项目研发、设计和资源整合能力提出了更高的要求，同时，一个产业及其上下游产业的融合协同发展，以及周边包括商业、住宅等配套设施的建设，都会要求巨额的资金投入和漫长的投资回报期。所以，华睿信集团在投资的第一个产业基金中，全部运用自有资金，而没有选择募集资金。
范嘉贵介绍，集团在对吉林国家高新产业园项目投资前，从吉林的人口数量、经济总量、组成结构、居民收入、产业布局、地理环境以及自身拥有的可整合资源优势等许多方面都进行了充分的尽职调查，对项目投资的可行性研究，可以说整个前期准备工作非常充分，但最终还是考虑到该项目长达十年的投资周期，对于客户而言风险有些偏高，所以集团决定对项目的投资全部是自有资金，而没有向投资者开放。目前我们的项目销售今年在本地业绩第一。
范嘉贵认为，在未来的一年左右时间，中国房地产市场将会洗牌，而房地产金融市场也将面临一次大考。只有退潮的时候才知道谁在裸泳！
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