REITs是资本进入房地产市场非常高效的形式，因其对于资本市场的加强巩固、以及降低资本成本作用，一定会进入中国。
8月10日，印度政府批准在印度国内建立REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)制度。至此，亚洲各主要经济体都已建立了REITs制度，徒留中国孤单缺位。
印度引入REITs制度的计划起源于去年八月，但是由于难以确定其税收结构，推出遇到了瓶颈。在七月的国家财政预算中，财政部长贾特里宣布了对这一投资工具的税收优惠政策，从而为REITs制度的最终面世扫清了道路。据亚太房地产协会分析资料显示，税收优惠政策尚无明确失效日期。
实为何物
REITs制度的建立于印度市场来说颇具破冰的意义，虽然目前具体法规有待完善，制度停留在探讨阶段，真正的REITs产品也尚未落地，但市场的反应已经相当热烈。那么，揭开印度市场神秘的面纱，目前针对REITs的优惠政策到底有哪些具体细节？
首先，REITs将被给予Tax Pass-through的待遇，这意味着它们只要把绝大部分收入(90%以上)通过股息的方式分给投资者，就不用缴纳任何联邦税收。
其次，所有REIT都必须在证券交易所上市交易。符合上市资格的REIT，其资产包的价值必须大于50亿卢比，REIT必须将它们90%以上可支配现金流给投资者，而且最少六个月分配一次。
再次，至少80%的资产必须是建成并且能产生收入的物业，但可以将10%的资金投资于在建物业，印度证券交易委员会指出，REITs还可以将其一小部分投资于其他证券，例如住房抵押贷款支持证券和货币市场基金。
至于REITs是否可以用有限责任合伙的形式进行投资，还需要等管理层的进一步明确。事实上，为了更好地适应市场需求，印度证券交易委员会已经放松了很多方面的限制。
除了明确了关键的税收优惠政策外，对上市REITs的资产规模要求降低了，从之前的100亿卢比，降低到了50亿卢比，这对于中小房地产企业和基金意义重大。同时，政策允许采取“联合发起人”方式发起REITs，并撤销了关于“单一物业”的限制。
对REITs的资金投向也变得更为宽松。开发物业和其他投资比例提高到了20%，建成并运营收益的物业比例降到了80%。允许有10%的其他领域的投资。
“先天不足”
不容忽视的是，虽然贾特里为印度REITs前行破冰，但依然存在“坚冰”岿然不动。针对资本收益将征收最低公司税，具体细节有待进一步明确，但最低公司税将仅针对建立阶段，而非实际操作阶段。此外，对于海外投资者还将征收预扣税，不过该项税收税率仅为5%，相较于其他国家15%的水平可谓相当低。
对于企业主来说，资产负债表上有房地产资产，当把资产转移到REITs产品时，会产生最低公司税，Atchison咨询公司董事总经理Ken Atchison认为这一点将成为印度REITs全面铺开的障碍，因为该税收在亚洲其他市场并不常见。
“假使印度房产走出国门在新加坡上市，就不会产生最低公司税，这样一来就会导致印度的房产更倾向于在新加坡上市，而非留在国内，”Atchison如是说。
据悉，该最低公司税实为一种税务通道，而被认为与新加坡REITs十分类似的印度REITs在这一项上，与其“母版”新加坡市场产生了最大分歧。
如此看来，最低公司税将成为印度房地产在国内上市的一大阻碍因素，似乎更加孤立资产出海，不过据Atchison指出，在具体操作层面上，这种“鼓励”或者说“有利因素”将荡然无存。
“在印度REITs的角度来说，其最大的吸引力就是为本地资产提供这样一种通道，让个人以及机构有机会投资这样的资产组合，而该组合更具流动性。在多数市场中，在投资者占比最大的都是来自于本地的参与者，所以海外资产虽然吸引力十足，但绝对不会占统治地位”，Atchison分析道。
当然，印度REITs的设计目的就是吸引本地的投资者，同时也给海外投资者提供一个理想的环境。印度RIETs建立阶段面临的这些问题还处于激烈探讨中。
现在的政策还处于初始阶段，最终税收究竟会定位在一个什么样的标准，现在还无从推断。不过这种讨论其他国家也在进行，尤其在欧洲各国，国际经验得出的结论大多是免除此种税收。印度当局在最后决策阶段是否会采纳国际经验，现在还是个未知数。
亚洲多米诺
仅仅是出台了政策，真正REITs还未发行，印度市场已是万众瞩目。虽然目前印度市场还没有大量资金流入，但各方反响积极，预计在印度REITs真正开始发行后，会有强劲的资金流入。
据预测，一经正式推出，REITs将覆盖印度商业地产的50%，那么REITs将如何影响印度的商业地产版图？Atchison认为，一部分的资金会来源于个人投资者，某个时间点会达到“democratization of real estate”(房地产民主化)。
“也就是说目前，只有非常富有的阶层，富裕的家庭单位或者机构投资者才有这种财力和能力拥有房地产资产，而将来的体制下，个人也可以对房地产进行投资，这将会向房地产市场注入大量资金”。
Atchison进一步指出，与此同时，本地的房地产开发商也有了更广阔的融资渠道，这也就改变了融资结构，通过这种机制，资本成本降低，银行对于新的开发项目借贷也会持有更加开放的态度。
REITs的推出为印度资本市场拓宽了资本退出的方式，在印度市场，基础设施建设板块的融资也在进行类似的尝试，同时这种尝试也发生在“影子银行”体系，“所以我们可以看到的是证券化正在这些领域兴起，虽然是在银行系统之外，但会以其他形式得到监管。所以大的机构投资者可以绕过银行系统，直接给公司提供融资”，Atchison解释道。
不难看出，印度这一着棋从某种角度来说，也是对于新加坡强势市场的抵抗，继印度之后其他国家很快都会跟上印度的脚步，否则新加坡将会吸引大量优质资产逃离本土到新加坡上市，所以印度此举将加速亚洲各国(较小国)的REITs大潮。
作为REITs仍旧缺位的为数不多的几国之一，中国市场最关心的问题是，中国版REITs到底何时方能千呼万唤始出来。对此，Atchison抱有相当乐观的态度， REITs是资本进入房地产市场非常高效的形式，因其对于资本市场的加强巩固作用以及降低资本成本，所以一定会进入中国。
随着资本市场的扩张，中国市场存款率高，资本市场不够发达，目前首要任务是提高市场效率。但他同时指出，随着效率的提高，波动也会随之而来。“不过资本的波动较多的是影响短期投资，如果进行长期投资，短期内市场的波动对投资回报的影响将微乎其微”，Atchison如是说。
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