英国REITs：房地产市场进入需求市场

  虽然一上市即受到2008年全球金融危机影响，但自2010年开始逐渐恢复，并不断增长，截至目前，英国REITs总市值约457亿英镑，共有39只REITs。

  说起英国的房地产投资市场，人们一般指的是伦敦的房地产投资市场。尽管伦敦等世界主要城市房价高企的声音不绝于耳，英国房地产市场依然吸引着大量中国购房者和投资者。在市场和投资机构看来，伦敦的住宅市场基本面依然是供不应求。

  伦敦房产一直被视为稳健的投资工具，吸引着来自世界各地的资金。近几年来，感兴趣的投资者猛增，其中包括中国投资客。上一次伦敦市长竞选时，住房还被排在恐怖主义、移民和NHS医疗保健系统之后，作为市民第四个关切的问题。但在2016年市长选举中，有高达56%的被调查者将住房列为伦敦当前最迫切的问题。对于REITs这种投资产品，也是一个前所未有的发展机会。

  英国的REITs比起其他国家来说，起步不算早。首批REITs于2007年1月1日发行，且多为房地产上市公司转换为REIT架构。首批REITs主要包括：BritishLand，Brixton（2009年被SEGRO收购后已停售），Great Portland Estates，Hammerson，LandSecurities， Liberty International（现Capital Shopping Centres Group Ltd），PrimeHealth Properties, SloughEstates（现SEGRO），及Workspace Group等八只。

  相比于美国、新加坡等国家REITs的发展轨迹，英国的REITs发展之路并不算一条坦途，这和英国的社会文化以及商业社会的运作规则有关系，加上很快就遇上了2008年全球金融危机，所以英国的REITs在最初几年的发展可以说比较艰难，也遇到了很多问题。

  庆幸的是，英国是一个法律很完善和超前的国家。英国FinanceAct 2006年就对REITs公司做出了一系列的适合英国国情的详细规定，其中公司注册资金必须为5万英镑以上，且90%的应税收入将被用于分红。与此同时EBIT/利息应高于1.25。此外对持股股东规定单一的股东持股不能高于10%，前五大股东持股合计不超过50%。单就从股东这一方面来说，和美国及新加坡比，相对来说，英国政府更加详细和严苛。

  在如此严苛的基础上，英国金融法还规定公司75%净利润应来自房地产租金，75%资产用于房地产出租业务，至少拥有3个物业且单一物业不超过资产组合的40%。在2008年金融危机来临的时候，英国政府和法律机构以及伦敦的信托机构也纷纷做出不懈努力，到2010年的时候，尽管欧洲的情况并不乐观，但是英国的REITs已经开始进入逐渐恢复的阶段了，并开始有了增长。截至目前，英国REITs总市值约457亿英镑，共有39只REITs。现英国REITs为全球REITs第四大市场，市场规模占全球总市值6%左右。英国REITs主要投资于写字楼、商业零售、工业、仓储及医疗等领域，而在住宅方面投入较少。

  REITs主要有三种投资形式：权益性（Equity REIT）、抵押型（MortgageREIT）及混合型（Hybrid）。在现有市场上，由于权益型REITs长期收益率较高、流动性较好及收益更加稳定等特点，所以在三种REITs类型中，权益型REITs占市场主导。从组织结构来看，REITs主要有公司型和契约型两种，其中公司型应用较为广泛。英国市场上的REITs都为公司型，且要求必须为上市公司。

  尽管伦敦的房地产市场被很多投资者看好，但是由于政治上的一些问题以及英国社会文化因素，尤其是伦敦房地产市场受新任市长刚上任的不确定性，加上欧洲整个经济下行压力很大，也存在一定的变数，可能部分投资会被限制。英国的REITs发展前景仍将需要观察。